Familien-KG für Immobilienportfolios.

Vermögende Familien strukturieren ihren Immobilienbesitz seit Jahrzehnten regelmäßig in Form einer Personengesellschaft, meistens als GmbH & Co. KG oder als GbR. Die Vorteile dieser sogenannten Familienpools sind seit langem etabliert. Sie ermöglichen die schrittweise Übertragung von Anteilen auf die nächste Generation unter Nutzung der Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre, sie bieten gesellschaftsvertragliche Gestaltungsspielräume für Stimm- und Verfügungsrechte, sie schaffen eine klare Trennung zwischen Privat- und Vermögensphäre, und sie vereinfachen die Verwaltung erheblich, wenn statt zwölf einzelner Eigentumsbestände nur noch ein einziges Vermögensvehikel zu führen ist.

Der zentrale steuerliche Vorteil bei der Einbringung von Immobilien in eine solche Personengesellschaft war die Grunderwerbsteuerbefreiung nach §§ 5 und 6 GrEStG. Diese Befreiung beruhte auf dem zivilrechtlichen Gesamthandsprinzip. Wer ein Grundstück in eine Gesamthand einbrachte, an der er selbst beteiligt war, hatte wirtschaftlich keinen Eigentumsübergang, sondern nur eine Umstrukturierung im eigenen Vermögensbereich. Der Gesetzgeber erkannte das durch eine quotale Befreiung an. Wer zu 50 Prozent an der Personengesellschaft beteiligt war, blieb hinsichtlich seiner 50-prozentigen Beteiligung steuerfrei.

Diese seit Jahrzehnten geltende Logik gehört seit dem 1. Januar 2024 der Vergangenheit an. Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts, kurz MoPeG, wurde das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip abgeschafft. Personengesellschaften können seither Eigentum in eigenem Namen halten und werden zivilrechtlich wie Kapitalgesellschaften behandelt. Die grunderwerbsteuerliche Grundlage für die Befreiung nach §§ 5 und 6 GrEStG ist damit weggefallen. Der Gesetzgeber hat mit § 24 GrEStG eine Übergangsfiktion geschaffen, die Personengesellschaften für Zwecke der Grunderwerbsteuer noch bis zum 31. Dezember 2026 als Gesamthand behandelt. Danach läuft diese Fiktion aus.

Drei bis sechseinhalb Prozent auf jede Übertragung.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Bundesländersteuer mit erheblichen regionalen Unterschieden. Sie reicht aktuell von 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen bis zu 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland und Thüringen. Bei einem Immobilienportfolio mit zehn Millionen Euro Verkehrswert bedeutet die Auslaufregelung deshalb eine zusätzliche Steuerlast zwischen 350.000 und 650.000 Euro, wenn die Einbringung erst 2027 erfolgt.

Diese Steuer fällt nicht nur bei der erstmaligen Einbringung an, sondern bei jeder weiteren Übertragung zwischen Gesellschaftern und Gesellschaft, etwa wenn ein Gesellschafter Anteile veräußert und das anteilige Grundvermögen mit übergeht. Das Verschieben einzelner Immobilien zwischen Familienangehörigen oder zwischen verbundenen Gesellschaften wird ab 2027 in jeder Konstellation steuerpflichtig. Die strukturelle Flexibilität, die das Modell der Familien-KG so attraktiv gemacht hat, wird damit erheblich teurer.

Stand: Mai 2026. Bei Immobilien in mehreren Bundesländern gilt jeweils der Steuersatz des Belegenheitsorts.

Fünf Vorteile, die das Modell bis heute attraktiv machen.

Bevor wir zur Frage der Eile kommen, lohnt ein Blick darauf, was die Familien-KG eigentlich leistet. Anders als manche Verkaufspräsentation suggeriert, ist sie kein Wundermittel und nicht für jede Familie sinnvoll. Sie ist aber für eine bestimmte Konstellation, nämlich vermögende Familien mit einem Immobilienportfolio von mehr als drei Objekten oder einem Verkehrswert von mehr als fünf Millionen Euro, das wirkungsvollste verfügbare Strukturierungsinstrument.

Erstens. Schenkungsfreibeträge alle zehn Jahre.

Bei der Übertragung von KG-Anteilen können die schenkungsteuerlichen Freibeträge von 400.000 Euro pro Kind und Elternteil alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Wer mit fünfundsechzig eine erste Tranche überträgt, kann mit fünfundsiebzig erneut übertragen. Mit zwei Eltern und zwei Kindern ergibt das insgesamt 1,6 Millionen Euro pro Übertragungsrunde. Über zwei bis drei Runden lässt sich ein erheblicher Teil eines Immobilienportfolios schenkungsteuerneutral übergeben.

Zweitens. Bewertungsabschläge bei Minderheitenbeteiligungen.

Anteile an einer KG werden schenkungsteuerlich nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet. Bei Minderheitenanteilen können Bewertungsabschläge zwischen 10 und 30 Prozent argumentiert werden, weil ein Minderheitsgesellschafter eine geringere wirtschaftliche Verfügungsmacht hat als ein Alleineigentümer. Diese Abschläge sind in der Finanzverwaltung umstritten, aber bei sorgfältiger Gestaltung des Gesellschaftsvertrags durchsetzbar.

Drittens. Gesellschaftsvertragliche Steuerung.

Die KG erlaubt eine sehr feine gesellschaftsvertragliche Gestaltung der Verfügungs- und Stimmrechte. Die ältere Generation kann sich als Komplementär oder über Sonderstimmrechte die operative Kontrolle vorbehalten, während die jüngere Generation als Kommanditisten am Vermögen beteiligt ist. Verfügungsbeschränkungen, Vinkulierungsklauseln und Vorkaufsrechte verhindern, dass einzelne Familienmitglieder ihre Anteile an Dritte veräußern. Diese Steuerung ist im Direkteigentum schwer abzubilden.

Viertens. Trennung von Privat- und Vermögenssphäre.

Die KG schafft eine saubere Trennung zwischen dem privaten Haushaltsvermögen und dem Familienvermögen. Buchhaltung, Reporting, Bilanzierung erfolgen in der KG und sind unabhängig vom privaten Steuerbescheid der einzelnen Familienmitglieder. Das vereinfacht die Verwaltung erheblich, insbesondere bei Familien mit mehreren Generationen und Wohnsitzen in unterschiedlichen Bundesländern oder Ländern.

Fünftens. Schutz vor Zersplitterung im Erbfall.

Stirbt ein Familienmitglied, das einzelne Immobilien direkt hält, gehen diese Objekte in eine Erbengemeinschaft über, die meistens nicht handlungsfähig ist und über kurz oder lang zur Teilungsversteigerung führt. Bei der Familien-KG bleibt das Vermögen zusammen, weil nur die Kommanditanteile in die Erbengemeinschaft fallen. Der Gesellschaftsvertrag kann zudem regeln, wie diese Anteile in der nächsten Generation weitergeführt werden, etwa durch eine qualifizierte Nachfolgeklausel.

Vier Schritte und vier Wochen.

Wer eine Familien-KG vor dem Stichtag aufsetzen will, sollte den Prozess in vier sauberen Schritten anlegen. Die zeitliche Reserve sollte mindestens vier Monate betragen, weil Notare, Bewerter, Steuerberater und Grundbuchämter in der zweiten Jahreshälfte 2026 mit hoher Auslastung kämpfen werden.

Schritt eins. Strukturentscheidung und Gesellschaftsvertrag.

Die meisten Familienpools werden heute als GmbH & Co. KG aufgesetzt, mit einer Verwaltungs-GmbH als Komplementärin und den Familienmitgliedern als Kommanditisten. Diese Variante hat den Vorteil der Haftungsbeschränkung bei voller Personengesellschaftslogik. Die reine GbR ist einfacher, aber hat die Haftungsproblematik. Welche Variante passt, hängt von Größe und Charakter des Portfolios ab. Die Verwaltungs-GmbH sollte ein Stammkapital von 25.000 Euro haben und nicht am Vermögen der KG beteiligt sein, um steuerlich unerwünschte Effekte zu vermeiden.

Schritt zwei. Bewertung der einzubringenden Immobilien.

Vor der Einbringung müssen die Verkehrswerte der einzelnen Objekte sauber dokumentiert sein. Bei vermieteten Objekten ist das vereinfachte Ertragswertverfahren nach §§ 184 ff. BewG anzuwenden, bei selbstgenutzten Immobilien das Sachwertverfahren. Wer für die spätere Übertragung von KG-Anteilen Bewertungsabschläge wegen Minderheitenposition argumentieren möchte, sollte den Sachverhalt bereits in der Einbringungsphase strukturieren, indem zum Beispiel die Komplementär-GmbH nicht am Vermögen beteiligt wird und der Gesellschaftsvertrag entsprechende Verfügungsbeschränkungen vorsieht.

Schritt drei. Notarielle Beurkundung der Einbringung.

Die Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft erfolgt durch notariellen Vertrag und Auflassung. Aus grunderwerbsteuerlicher Sicht ist entscheidend, dass der Erwerbsvorgang im Sinne des § 23 GrEStG vor dem 1. Januar 2027 verwirklicht ist. Maßgeblich ist nicht der Eintrag im Grundbuch, sondern der Tag der Beurkundung des Verpflichtungsgeschäfts. Wer also bis zum 31. Dezember 2026 notariell beurkundet, profitiert von der Befreiung auch dann, wenn der Grundbucheintrag erst Anfang 2027 erfolgt. Diese Verteilung der relevanten Stichtage gibt eine gewisse Reserve.

Schritt vier. Erste Anteilsübertragungen an die nächste Generation.

Nach der Einbringung können erste Tranchen der Kommanditanteile an die Kinder oder Enkel übertragen werden. Diese Übertragungen sind ebenfalls grunderwerbsteuerlich begünstigt, sofern sie vor dem 31. Dezember 2026 erfolgen und an mit der einbringenden Person verwandte Personen gehen. Schenkungsteuerlich gelten die normalen Freibeträge. Wer mit fünfundsechzig die KG gründet und gleich eine erste Tranche an die Kinder verschenkt, startet die zehnjährige Frist und kann mit fünfundsiebzig die zweite Tranche schenken. Die Choreografie ist genauso wichtig wie der einzelne Schritt.

Was nach der Einbringung noch zehn Jahre lang gilt.

Wer die Grunderwerbsteuerbefreiung nach §§ 5 und 6 GrEStG in Anspruch nimmt, muss eine zehnjährige Nachbehaltensfrist beachten. Veräußert ein Gesellschafter innerhalb von zehn Jahren nach der Einbringung seinen Anteil ganz oder teilweise an einen Nicht-Familienangehörigen, wird die ursprünglich befreite Grunderwerbsteuer rückwirkend nacherhoben. Diese Frist gilt unabhängig vom 31. Dezember 2026.

Was viele Mandanten in der aktuellen Hektik übersehen. Wer im Dezember 2026 schnell noch eine Familien-KG aufsetzt und Immobilien einbringt, bindet sich für die nächsten zehn Jahre. Eine vorzeitige Veräußerung von Anteilen, etwa weil ein Kind im Streit aussteigen will oder ein Liquiditätsbedarf entsteht, kann zu einer nachträglichen Grunderwerbsteuer von 350.000 bis 650.000 Euro je nach Bundesland und Wert führen. Diese Nachsteuer trifft den ursprünglichen Einbringer, nicht das aussteigende Familienmitglied. Wer also eine konfliktanfällige Familiensituation hat, sollte den Aufbau einer Familien-KG entsprechend abwägen.

Der Gesetzgeber hat in der Übergangsregelung des § 24 GrEStG ausdrücklich geklärt, dass die Nachbehaltensfristen durch das Inkrafttreten des MoPeG am 1. Januar 2024 nicht alleine durch das Auslaufen der Gesamthandsfiktion zum 1. Januar 2027 verletzt werden. Wer also in den letzten Jahren eine Einbringung vorgenommen hat und die zehnjährige Frist noch nicht ausgelaufen ist, kann sich auf diese Schutzfiktion stützen. Veräußerungen an Dritte innerhalb der Frist bleiben aber kritisch.

Wer profitiert. Und wer den Aufwand nicht braucht.

Konstellation A. Bestandsportfolio über fünf Millionen Euro.

Wer ein Immobilienportfolio mit einem Verkehrswert oberhalb von fünf Millionen Euro hält, sollte die Familien-KG-Strukturierung vor dem 31. Dezember 2026 mindestens prüfen. Die einmalige Grunderwerbsteuerersparnis von 175.000 bis 325.000 Euro je Million Verkehrswert ist ein Argument, das auch konservative Mandanten überzeugt. Hinzu kommen die langfristigen Strukturierungsvorteile.

Konstellation B. Zwei oder mehr nachfolgeberechtigte Kinder.

Bei mehreren Kindern, die später am Immobilienvermögen partizipieren sollen, schützt die Familien-KG vor der Zersplitterung im Erbfall. Wer Direkteigentum vererbt, bekommt eine Erbengemeinschaft mit allen bekannten Konfliktrisiken. Wer KG-Anteile vererbt, kann die Strukturierung der Nachfolge gesellschaftsvertraglich vorgeben.

Konstellation C. Geplante schrittweise Übergabe.

Wer in den nächsten zwanzig Jahren eine schrittweise Übergabe an die nächste Generation plant, kann ohne Familien-KG die Schenkungsfreibeträge nicht systematisch nutzen, weil einzelne Immobilien selten genau dem Freibetragsvolumen entsprechen. Mit der KG ist die Übergabe steuerlich glatt steuerbar. Übertragung von 25 Prozent in der ersten Runde, weitere 25 Prozent zehn Jahre später, schließlich die restlichen 50 Prozent im Erbgang oder als letzte Schenkung.

Konstellation D. Wenn die Familien-KG nicht passt.

Nicht jede Familie braucht eine Familien-KG. Bei einem Bestand von ein bis zwei Objekten und einem Verkehrswert unter zwei Millionen Euro übersteigen die Strukturierungskosten meist den steuerlichen Nutzen. Wer absehbar verkaufen will, sollte die Mehrjahresperspektive der KG nicht ohne Not aufbauen. Und wer eine sehr konfliktanfällige Familie hat, in der mit Anteilsstreitigkeiten gerechnet werden muss, sollte die Bindung über zehn Jahre nicht eingehen. In diesen Fällen ist die Beibehaltung der Direkteigentumsstruktur oder eine andere Lösung wie die Familienstiftung die bessere Wahl.

Eine Frist, die nicht reden lässt.

Wer die Frist 31. Dezember 2026 nicht versäumen möchte, sollte sich an einen Zeitplan mit den folgenden Stationen halten.

Bis Ende Juli 2026. Entscheidung über Struktur (GmbH & Co. KG oder GbR) und Mandatierung von Steuerberater, Familienrechtler und Bewerter. In dieser Phase werden die Eckpfeiler der Gestaltung festgelegt, einschließlich der gesellschaftsvertraglichen Verfügungsbeschränkungen.

Bis Ende September 2026. Bewertung aller einzubringenden Objekte, Erstellung des Gesellschaftsvertragsentwurfs, Abstimmung der schenkungsteuerlichen Auswirkungen mit dem Steuerberater. In dieser Phase wird auch die geplante erste Schenkungstranche an die Kinder konzipiert.

Bis Ende November 2026. Finale Vertragsentwürfe, Vorbereitung der notariellen Beurkundung, Klärung der Finanzierungs- und Grundbuchfragen. Die Notarbestellung sollte spätestens im Oktober erfolgen, weil viele Notare in der zweiten Jahreshälfte 2026 keine Termine mehr annehmen werden.

Im Dezember 2026. Notarielle Beurkundung. Wichtig. Die schenkungsteuerlich relevante erste Übertragungstranche kann am gleichen Tag erfolgen oder im neuen Jahr, je nach Strategie. Wer den Schenkungsfreibetrag noch im laufenden Jahr verbrauchen will, beurkundet beides parallel.

Verfasst von der Rechtsanwaltskanzlei Weber · familum · Mai 2026