Immobilie an die Kinder.

Die Konstellation ist alltäglich. Eltern Mitte sechzig wollen das Mietshaus oder das vermietete Mehrfamilienhaus an Tochter oder Sohn übertragen, vor allem aus steuerlichen Gründen. Der Verkehrswert liegt typischerweise zwischen 800.000 und 2,5 Millionen Euro, der schenkungsteuerliche Freibetrag von 400.000 Euro pro Kind reicht nicht aus, um die Übertragung steuerfrei zu halten. Der Standardvorschlag des Beraters lautet dann, sich den Nießbrauch lebenslang vorzubehalten. Das senkt den steuerlichen Wert der Schenkung erheblich, die Mieteinnahmen bleiben bei den Eltern, und das Eigentum geht trotzdem schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation über.

Die Rechnung sieht auf den ersten Blick überzeugend aus. Bei einer 65-jährigen Mutter, die ein Mehrfamilienhaus mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro und einer Jahresnettomiete von 32.000 Euro überträgt, beträgt der Kapitalwert des Nießbrauchs nach den BMF-Vervielfältigern ab 01.01.2026 rund 310.000 Euro. Der schenkungsteuerlich relevante Wert reduziert sich von 800.000 auf 490.000 Euro. Nach Abzug des Kinderfreibetrags von 400.000 Euro verbleiben nur noch 90.000 Euro steuerpflichtig, was bei Steuerklasse I rund 9.900 Euro Schenkungsteuer auslöst. Ohne Nießbrauch wären rund 44.000 Euro fällig gewesen.

Diese Rechnung ist mathematisch korrekt und in vielen Fällen ein sinnvoller Weg. Sie ist aber unvollständig. Drei Effekte werden in der typischen Beratung meistens übergangen, weil sie erst Jahre später wirksam werden und weil sie das Gesamtbild deutlich schlechter erscheinen lassen. Es geht um den Pflichtteilsergänzungsanspruch, den Werbungskostenabzug und die zehnjährige Spekulationsfrist beim Kind.

Die neuen BMF-Vervielfältiger und ihre Wirkung.

Die steuerliche Bewertung des Nießbrauchs folgt einer klaren Formel aus § 14 Bewertungsgesetz. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit dem Vervielfältiger nach BMF-Sterbetafel. Der Jahreswert ist bei vermieteten Objekten die Jahresnettokaltmiete abzüglich der vom Nießbraucher getragenen Bewirtschaftungskosten, bei eigengenutzten Objekten die ortsübliche Vergleichsmiete. Der Vervielfältiger hängt von Alter und Geschlecht des Nießbrauchers ab und basiert auf der statistischen Lebenserwartung sowie einem festen Kalkulationszinssatz von 5,5 Prozent.

Mit Wirkung zum 1. Januar 2026 hat das Bundesfinanzministerium die Vervielfältiger an die aktuellen Sterbetafeln 2021/2023 angepasst. Da die Lebenserwartung statistisch leicht gestiegen ist, sind die Vervielfältiger nach oben gewandert. Eine 65-jährige Frau hat seit 01.01.2026 einen Vervielfältiger von 9,7, ein 65-jähriger Mann von 8,8. Eine 72-jährige Frau erreicht 10,447. Wer 2025 noch gerechnet hat, kommt 2026 auf einen höheren Kapitalwert und damit auf eine niedrigere steuerliche Bemessungsgrundlage. Wer im laufenden Jahr eine Übertragung plant, sollte den Beurkundungstermin entsprechend wählen.

Wichtig ist eine Deckelung, die in der Beratung oft untergeht. Der Jahreswert ist nach § 16 BewG auf maximal 1/18,6 des Verkehrswerts der Immobilie begrenzt. Bei einer Immobilie mit 800.000 Euro Verkehrswert beträgt der maximale Jahreswert 43.000 Euro, unabhängig von der tatsächlichen Miete. Bei hochrentierlichen Immobilien in München oder Hamburg, die deutlich mehr abwerfen, läuft die Bewertung gegen diese Obergrenze. Das reduziert die schenkungsteuerliche Wirkung des Nießbrauchs spürbar.

BMF-Vervielfältiger ab 01.01.2026 nach Sterbetafel 2021/2023. Vereinfachte Werte, die exakten Faktoren der Tabelle weichen leicht ab.

Warum die zehnjährige Frist nie zu laufen beginnt.

Der wichtigste und am häufigsten unterschätzte Effekt einer Nießbrauchsschenkung betrifft den Pflichtteil. Nach § 2325 BGB kann jeder pflichtteilsberechtigte Angehörige, der durch die Schenkung in seinem Pflichtteil verkürzt wurde, einen Ergänzungsanspruch geltend machen. Dieser Anspruch ist eigentlich zeitlich begrenzt. Schenkungen, die mehr als zehn Jahre vor dem Erbfall geleistet wurden, fallen aus der Berechnung heraus.

Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung allerdings festgehalten, dass die zehnjährige Frist erst zu laufen beginnt, wenn der Schenker den wirtschaftlichen Nutzen des geschenkten Gegenstands aufgegeben hat. Diese sogenannte Genusstheorie führt bei Schenkungen mit vollumfänglichem Nießbrauchsvorbehalt zu einem ungemütlichen Ergebnis. Solange der Schenker den Nießbrauch hält, läuft die Frist gar nicht. Stirbt er erst nach zwanzig oder dreißig Jahren, gilt die Schenkung pflichtteilsrechtlich, als wäre sie gestern erfolgt.

Für die Standardkonstellation der Eltern, die das Mehrfamilienhaus an ein Kind übertragen, weil zwei weitere Kinder andere Wege gehen, bedeutet das Folgendes. Wer mit fünfundsechzig schenkt, im Glauben, in zehn Jahren sei die Schenkung pflichtteilsergänzungsfest, irrt. Die ausgeschlossenen Geschwister können nach dem Tod der Eltern ohne weiteres Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen, und zwar in Höhe des Verkehrswerts der Immobilie zum Schenkungszeitpunkt, vermindert um den Kapitalwert des Nießbrauchs. Bei einer Immobilie von 800.000 Euro Verkehrswert und einem Nießbrauchskapitalwert von 310.000 Euro bedeutet das eine pflichtteilsrelevante Bemessungsgrundlage von 490.000 Euro, aus der bei zwei weiteren Pflichtteilsberechtigten und nach Abzug des restlichen Nachlasses sechsstellige Forderungen entstehen können.

Wer zahlt für die neue Heizung, und wer kann sie absetzen.

Beim Vorbehaltsnießbrauch erzielt nicht der Eigentümer, sondern der Nießbraucher die Vermietungseinkünfte. Er versteuert die Mieten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Er kann seinerseits die laufenden Werbungskosten, also Erhaltungsaufwand, kleinere Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen und Abschreibung, geltend machen. Die Abschreibung läuft beim Vorbehaltsnießbraucher in der gleichen Bemessungsgrundlage weiter, die er vor der Schenkung hatte. Das ist die einfache Konstellation.

Schwieriger wird es bei größeren Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die einer der beiden Beteiligten finanzieren möchte. Wenn die Eltern als Nießbraucher die neue Heizung, die Dachsanierung oder die energetische Modernisierung bezahlen, können sie diese Aufwendungen als Werbungskosten absetzen. Sie nutzen damit ihren Steuersatz, der bei aktiven Vermietern im Spitzenbereich liegt. Bei einer Sanierung über 200.000 Euro können sie über fünf Jahre nach § 82b EStDV verteilt rund 90.000 Euro Steuern sparen, vorausgesetzt sie haben entsprechende Mieteinkünfte zur Verrechnung.

Problematischer ist die Konstellation, wenn das Kind als Eigentümer die größere Maßnahme finanzieren möchte. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat in einer Entscheidung von 2023 den Abzug solcher Aufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten beim Eigentümer abgelehnt. Begründung. Solange der Nießbrauch besteht, erzielt das Kind keine Einkünfte aus dem Objekt und kann deshalb keine Werbungskosten geltend machen, auch nicht zur späteren Verrechnung. Die Folge ist eine echte steuerliche Sackgasse. Der Aufwand fällt an, kann aber von niemandem steuerlich genutzt werden, solange der Nießbrauch läuft. Wer modernisieren will, ohne diese Falle zu treffen, muss sehr genau planen, wer welche Maßnahme finanziert und ob diese als laufender Erhaltungsaufwand oder als wertsteigernde Investition zu qualifizieren ist.

Was passiert, wenn das Kind später verkaufen will.

Ein weiterer Effekt, der in der Beratung selten angesprochen wird, betrifft die zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft, muss den Veräußerungsgewinn als sonstige Einkünfte versteuern. Bei vermieteten Immobilien greift diese Regel ohne Ausnahmen, bei selbstgenutzten Immobilien gibt es Befreiungstatbestände.

Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt tritt das Kind in die Spekulationsfrist des Schenkers ein. Hat der Vater die Immobilie vor zwanzig Jahren gekauft, ist sie schon lange aus der Spekulationsfrist heraus. Verkauft das Kind die Immobilie nach der Schenkung, ist der Gewinn steuerfrei. So weit, so gut.

Heikel wird es, wenn der Schenker die Immobilie selbst erst kürzlich erworben hat. Hat die Mutter das Mehrfamilienhaus vor sechs Jahren gekauft und überträgt es jetzt an die Tochter, kann die Tochter erst in vier weiteren Jahren ohne Spekulationsteuer veräußern. Wird sie früher zum Verkauf gezwungen, etwa weil eine Erbauseinandersetzung Liquidität fordert, fällt Spekulationsteuer auf die gesamte Wertsteigerung an. Bei einer Wertsteigerung von 300.000 Euro und einem Steuersatz von 45 Prozent sind das 135.000 Euro Steuern. Diese Konstellation tritt in der Praxis häufig auf, wird aber bei der Schenkungsplanung selten mitgerechnet.

Wann das Modell trägt, trotz aller Fallen.

Konstellation A. Einzelkind oder Kinder mit Pflichtteilsverzicht.

Wenn die Pflichtteilsproblematik aus der Familienkonstellation entfällt, ist der Nießbrauchsvorbehalt die ehrlichste Form der vorweggenommenen Erbfolge. Die Eltern sichern ihre laufenden Einkünfte, die Übertragung läuft steuerlich günstig, und niemand kann später Pflichtteilsergänzungsansprüche stellen. Das gilt für die echte Einzelkindkonstellation und für Familien, in denen alle weichenden Kinder einen notariellen Pflichtteilsverzicht erklärt haben.

Konstellation B. Selbst genutztes Eigenheim mit Wohnrechtsvorbehalt.

Beim selbst genutzten Eigenheim ist die Schenkung an Kinder mit Vorbehalt eines auf Teile der Immobilie beschränkten Wohnrechts erbschaftsteuerlich nach § 13 Nr. 4a ErbStG bereits begünstigt. In dieser Konstellation kann das vorbehaltene Wohnrecht, anders als der Vollnießbrauch, die zehnjährige Pflichtteilsfrist tatsächlich in Gang setzen, sofern es sich nur auf einen Teil der Räumlichkeiten erstreckt. Der BGH hat das im Urteil vom 29.06.2016 IV ZR 474/15 bestätigt. Diese Konstellation ist die Spielwiese für Mandanten, die das Familienhaus an die Kinder übertragen wollen, ohne ihre Wohnsituation aufzugeben.

Konstellation C. Mehrgenerationenstrategie mit langem Zeithorizont.

Wer ein Immobilienportfolio über drei Generationen halten will, kann den Nießbrauch als generationenübergreifendes Instrument einsetzen. Die Großeltern schenken an die Kinder unter Vorbehalt des Nießbrauchs. Die Kinder schenken einige Jahre später an die Enkel, unter Vorbehalt des nachrangigen Nießbrauchs. Diese Konstruktion staffelt Freibeträge über zwei Generationen, sichert die laufenden Einkünfte zunächst bei den Großeltern und später bei den Kindern, und verteilt die schenkungsteuerliche Last über viele Jahre und mehrere Steuerklassen. Die Strategie ist anspruchsvoll und nur bei substanziellen Vermögen sinnvoll.

Konstellation D. Vermögensverwaltende Familien-KG als Empfänger.

Bei größeren Portfolios kann die Schenkung nicht direkt an die Kinder erfolgen, sondern an eine vermögensverwaltende Familien-KG, an der die Kinder als Kommanditisten beteiligt sind. Die Eltern behalten den Nießbrauch an den Kommanditanteilen, was wirtschaftlich ähnliche Effekte hat wie der Nießbrauch am Grundstück selbst, aber die zivilrechtliche Konstruktion erheblich vereinfacht. Diese Variante ist insbesondere bei mehreren Immobilien und mehreren Kindern attraktiv. Sie verlangt allerdings, dass die Familien-KG vor dem 31. Dezember 2026 gegründet und die Immobilien bis zu diesem Stichtag eingebracht sind, da ab 2027 die Grunderwerbsteuerbefreiung entfällt. Dazu mehr in unserem separaten Beitrag zur Familien-KG.

Eine Reihenfolge, die die teuren Fehler vermeidet.

Wer eine Immobilie an die Kinder übertragen will, sollte sich vor dem Notartermin eine Antwort auf folgende fünf Fragen zurechtlegen.

Erstens. Gibt es pflichtteilsberechtigte Personen, die durch die Schenkung benachteiligt werden? Falls ja, ist ein notarieller Pflichtteilsverzicht parallel zur Schenkung zu verhandeln. Ohne diese Vereinbarung läuft die zehnjährige Frist nicht, und die Schenkung bietet keinen Pflichtteilsschutz.

Zweitens. Welche Modernisierungs- und Erhaltungsaufwände sind in den kommenden zehn Jahren absehbar, und wer soll diese finanzieren? Die Antwort sollte vor dem Schenkungstermin in die Vertragsgestaltung einfließen, damit niemand später feststellt, dass ein sechsstelliger Sanierungsaufwand steuerlich verpufft.

Drittens. Wie steht es um die zehnjährige Spekulationsfrist beim Schenker? Wer erst vor wenigen Jahren erworben hat, sollte mit dem Schenkungstermin gegebenenfalls warten, bis die Frist ausgelaufen ist.

Viertens. Welche Bemessungsgrundlagen gelten zum gewählten Beurkundungstermin? Die Vervielfältiger ändern sich nach jeder neuen Sterbetafel. Wer den Termin um einen Monat verschiebt und damit in eine günstigere Bewertung rutscht, kann fünfstellige Beträge sparen.

Fünftens. Soll die Schenkung an das Kind direkt oder an eine vermögensverwaltende Familien-KG erfolgen, an der das Kind beteiligt ist? Die Antwort hängt von der Vermögensgröße, der Anzahl der Kinder und den langfristigen Strukturierungswünschen ab und sollte vor dem Stichtag 31. Dezember 2026 getroffen sein.

Verfasst von der Rechtsanwaltskanzlei Weber · familum · Mai 2026