Der Notar ist der unsichtbare Mitspieler in fast jedem größeren Vermögensvorgang. Er beurkundet Immobilienkaufverträge, Eheverträge, Gesellschaftsgründungen, Erbverträge und Schenkungen. Mandanten begegnen ihm in Situationen, in denen sie auf seine Kompetenz vertrauen müssen. Wenn dieses Vertrauen enttäuscht wird, beginnt eine eigene Form der juristischen Auseinandersetzung — mit eigenen Regeln, eigenen Fristen, eigener Beweislast.
Einleitung
Dieser Beitrag erklärt, welche Pflichten Notare in Deutschland haben, welche typischen Fehler in der Praxis vorkommen, wie Sie als Geschädigter Ihren Anspruch durchsetzen und in welchen Fällen sich die Auseinandersetzung wirtschaftlich lohnt. Er richtet sich an Mandanten, die einen konkreten Schaden erlitten haben, und an solche, die einen Schaden vermeiden wollen.
Vorweg eine wichtige Klarstellung. Notarhaftung ist keine vertragliche Haftung. Notare schließen mit ihren Beteiligten keinen Vertrag. Sie haften aus Amtspflichtverletzung nach § 19 BNotO. Das ist eine schärfere Form der Haftung, aber mit anderer Beweislast und anderen Verjährungsfristen als die normale Anwaltshaftung.
Die rechtlichen Pflichten eines Notars
Was der Notar nicht darf, was er muss und was er beraten soll.
Der Notar hat nach § 17 BeurkG die Pflicht, den Willen der Beteiligten zu erforschen, den Sachverhalt zu klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren und die Erklärungen klar und unzweideutig in der Urkunde wiederzugeben. Diese Belehrungspflicht ist umfassend. Sie umfasst nicht nur die unmittelbaren Rechtsfolgen, sondern auch die wirtschaftlichen Risiken, die mit dem Geschäft verbunden sind.
Der Notar hat zudem nach § 14 BNotO die Pflicht zur unparteiischen Beratung. Er ist nicht der Anwalt einer Seite, sondern der unabhängige Sachwalter beider. Diese Doppelrolle ist die Quelle der meisten Fehler in der Praxis. Notare neigen dazu, der ökonomisch stärkeren Seite mehr Belehrung zu geben als der schwächeren. Wer Verbraucher in einem Bauträgervertrag ist, erhält oft eine flachere Belehrung als der gewerbliche Bauträger.
Bei Immobilienkaufverträgen hat der Notar besondere Schutzpflichten. Er muss insbesondere darauf hinweisen, wenn der Kaufpreis vor Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wird, wenn das Grundstück mit Belastungen verbunden ist, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind, oder wenn eine notarielle Vertretung der einen Seite die Interessen der anderen Seite beeinträchtigt.
Bei Eheverträgen gilt die strengste Belehrungspflicht. Der Notar muss insbesondere darauf hinweisen, dass die wirtschaftlich schwächere Seite — meist die Ehefrau — durch die Vereinbarung auf gesetzliche Schutzrechte verzichtet. Wer als Notar diese Belehrung unterlässt oder nur formelhaft erteilt, riskiert sowohl die Wirksamkeit des Ehevertrags als auch die persönliche Haftung.
Was der Notar nicht darf, was er muss und was er beraten soll.
Typische Fehler in der Praxis
Die fünf häufigsten Konstellationen, in denen Notare haftbar werden.
Erstens, unzureichende Belehrung über die Tragweite. Der häufigste Fehler. Der Notar verliest die Urkunde, erklärt die wichtigsten Punkte oberflächlich und beruft sich darauf, dass die Beteiligten 'alle Fragen stellen konnten'. Bei späteren Streitigkeiten heißt es dann, der Beteiligte habe das wirtschaftliche Risiko nicht erkannt. Diese Konstellation ist die häufigste Grundlage für Notarhaftungsklagen.
Zweitens, Fehler bei der Abwicklung von Immobilienkaufverträgen. Wenn der Notar die Auflassungsvormerkung verspätet einträgt, wenn er Kaufpreisraten vor Erfüllung der Voraussetzungen freigibt, wenn er auf der Auszahlung beharrt, obwohl Vorbehaltsrechte des Käufers bestehen, haftet er für den entstandenen Schaden.
Drittens, fehlerhafte Beurkundung von Gesellschaftsverträgen. Hier reichen kleine Formulierungsfehler — eine fehlende Vertretungsregelung, eine unklare Mehrheitsklausel, eine fehlerhafte Bezugnahme auf die Geschäftsordnung — aus, um Jahre später Anfechtungen oder Schadensersatzansprüche auszulösen.
Viertens, Verletzung der Unparteilichkeit. Wenn ein Notar erkennbar Interessen einer Seite vertritt, weil er mit dem Bauträger, der Bank oder dem Anwalt einer Seite geschäftlich verbunden ist, entsteht ein Konflikt, der zur Haftung führt. Die Rechtsprechung ist hier streng.
Fünftens, Fehler bei Erb- und Schenkungsverträgen. Wenn der Notar nicht auf pflichtteilsrechtliche Folgen hinweist, nicht auf steuerliche Optimierungsmöglichkeiten, nicht auf Anfechtungsrisiken, haftet er für die später entstehende Erbschaftsteuer oder den entgangenen Pflichtteil.
Verjährungsfristen
Die zeitliche Falle der Notarhaftung.
Notarhaftungsansprüche verjähren nach § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO in drei Jahren ab Kenntnis des Schadens und der Person des Schädigers. Spätestens nach zehn Jahren ab Schadensentstehung tritt absolute Verjährung ein. Diese Fristen klingen großzügig, sind aber in der Praxis gefährlich.
Der Beginn der dreijährigen Frist hängt von der Kenntnis des Schadens ab. Bei Belehrungsfehlern erkennt der Geschädigte den Schaden oft erst bei einem späteren Anlass — bei einem Erbfall, bei einer Steuerprüfung, bei einer Scheidung. In diesem Moment beginnt die Frist neu. Das bedeutet aber auch, dass jeder Beteiligte, der bei der Beurkundung 'etwas geahnt' hat, riskiert, dass das Gericht den Beginn der Frist zurückverlegt.
Die zehnjährige absolute Frist ist die härtere. Sie läuft ab Schadensentstehung, unabhängig von Kenntnis. Bei Eheverträgen, die zwanzig Jahre vor der Scheidung geschlossen wurden, ist die Notarhaftung in der Regel verjährt. Bei Schenkungen, die mehr als zehn Jahre vor der späteren Anfechtung erfolgten, ist die Notarhaftung in der Regel verjährt.
Beweisführung gegen Notare
Wer den Notar verklagt, muss vor allem eines: ihn als Zeugen aushebeln.
Die Beweislast für eine Amtspflichtverletzung trägt grundsätzlich der Geschädigte. Das bedeutet, dass der Mandant nachweisen muss, was der Notar versäumt hat. In der Praxis ist das schwierig, weil die Beurkundung in der Regel mit nur drei Personen stattfindet — dem Notar, dem Beteiligten A und dem Beteiligten B. Es gibt keine Zeugen außerhalb dieses Kreises.
Die wichtigste Beweisquelle ist deshalb die Notarurkunde selbst und das Beurkundungsprotokoll. Wenn der Notar eine bestimmte Belehrung erteilt hat, sollte sie in der Urkunde dokumentiert sein. Wenn sie nicht dokumentiert ist, kann das Gericht schließen, dass sie nicht erteilt wurde — auch wenn der Notar es im Prozess behauptet. Wir empfehlen unseren Mandanten, vor Antritt einer Notarhaftungsklage die Urkunde zusammen mit allen Anlagen anzufordern und auf Lücken zu prüfen.
Eine zweite Beweisquelle sind sogenannte Vorbeurkundungs- und Nachbeurkundungs-Korrespondenz. E-Mails, Briefe, Notizen, die vor oder nach der Beurkundung mit dem Notar ausgetauscht wurden, dokumentieren häufig den Wissens- und Beratungsstand. Wer eine solche Korrespondenz hat, sollte sie unbedingt aufheben.
Eine dritte Beweisquelle sind andere Mandanten desselben Notars. Wenn ein Notar systematisch eine bestimmte Belehrung unterlässt, finden sich in der Regel weitere Geschädigte. In unseren Mandaten haben wir mehrfach erfolgreich mit Parallelfällen argumentiert.
Vermögensschadenhaftpflicht und Schadensdeckung
Wer am Ende zahlt — und wie weit die Deckung reicht.
Notare sind nach § 19a BNotO zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflicht verpflichtet. Die Mindestversicherungssumme beträgt 500.000 Euro pro Versicherungsfall. Diese Summe ist in der Praxis häufig deutlich überschritten. Bei Immobilienkaufverträgen über 5 Millionen Euro reicht sie nicht annähernd, bei großen Gesellschaftsgründungen schon gar nicht.
Notare in größeren Sozietäten haben in der Regel zusätzliche Exzedentenversicherungen, die die Deckungssumme auf zwei bis fünf Millionen Euro pro Fall erhöhen. Notare in Einzelpraxen oft nicht. Wer also seinen Anspruch durchsetzt, prüft als ersten Schritt die Deckungssituation. Wenn der Schaden die Versicherungssumme übersteigt, ist die Eintreibung gegen das Privatvermögen des Notars zwar rechtlich möglich, wirtschaftlich aber oft unattraktiv.
Die Versicherungsgesellschaften der Notare sind drei oder vier große Spezialversicherer. Sie sind in Schadenregulierungen erfahren und reagieren erst dann, wenn die Aktenlage gegen ihren Versicherungsnehmer eindeutig ist. Wer hier ohne anwaltliche Begleitung verhandelt, erhält in der Regel ein deutlich niedrigeres Vergleichsangebot als bei strukturierter Anspruchsdurchsetzung.
Schadensbemessung und Wann sich eine Klage lohnt
Die wirtschaftliche Schwelle der Notarhaftung.
Eine Notarhaftungsklage lohnt sich erst ab einem Schaden von rund 25.000 Euro. Unterhalb dieser Schwelle verbrauchen Anwaltskosten, Gerichtskosten und Sachverständigenkosten den ökonomischen Vorteil. Über dieser Schwelle ist die Klage in den meisten Fällen wirtschaftlich vertretbar.
Der Schaden bemisst sich nach dem hypothetischen Vergleichsmaßstab. Was wäre passiert, wenn der Notar pflichtgemäß belehrt hätte? Bei einem fehlerhaften Ehevertrag wäre vielleicht ein anderer Vertrag oder gar keiner geschlossen worden. Bei einem fehlerhaften Immobilienkaufvertrag wäre vielleicht ein anderer Kaufpreis vereinbart worden. Diese Differenz ist der Schaden.
In unserer Kanzlei prüfen wir Notarhaftungsmandate in einer ersten Stufe stets auf wirtschaftliche Tragfähigkeit. Wir setzen den Aufwand nur dann an, wenn der erwartete Anspruch nach Risikoabschlag den Aufwand übersteigt. Wer einen kleinen Schaden hat, dem wir abraten, spart Geld und Frustration. Wer einen großen Schaden hat, dem wir zuraten, gewinnt in der Regel innerhalb von zwölf bis achtzehn Monaten.
