Abstandsflächen in Bayern.

Bayern hat sein Abstandsflächenrecht mit der Novelle zum 1. Februar 2021 grundlegend umgebaut. Aus der früheren Regel der vollen Wandhöhe wurde der Faktor 0,4, und damit rückte Bayern an den Ansatz der Musterbauordnung heran. Zugleich hat der Gesetzgeber eine zweite Ebene eingezogen, die im Netz fast nie sauber dargestellt wird: Für die großen Städte gilt seither eine eigene Regelung, die deutlich strenger ist als der Landesdurchschnitt.

Das führt zu der Situation, dass dieselbe Doppelhaushälfte in einer oberbayerischen Gemeinde einen Grenzabstand von gut drei Metern einhalten muss und in München das Zweieinhalbfache. Wer sich auf allgemeine Ratgeber verlässt, plant deshalb an einer von beiden Regelungen vorbei.

Der Regelfall steht in Art. 6 Abs. 5 BayBO: Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, in beiden Fällen aber mindestens 3 Meter. Das Mindestmaß ist dabei häufiger einschlägig, als die Formel vermuten lässt, denn bei einem eingeschossigen Gebäude ergibt die Rechnung oft weniger als drei Meter.

Die zweite Ebene steht in Art. 6 Abs. 5a BayBO und betrifft Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern, also München, Nürnberg und Augsburg. Dort beträgt die Abstandsfläche außerhalb von Gewerbe-, Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 1 H, mindestens 3 Meter, wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1, 2 oder 3 geprägt ist. In diesen Fällen bleibt es zudem beim sogenannten Sechzehnmeterprivileg: Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 Metern Länge genügen 0,5 H, mindestens 3 Meter, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden die volle Tiefe einhält.

Über beiden Ebenen steht die kommunale Satzungsbefugnis. Nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO kann durch städtebauliche Satzung oder durch Satzung nach Art. 81 BayBO ein abweichendes Maß zugelassen oder vorgeschrieben werden, und nach Art. 6 Abs. 7 BayBO können Gemeinden für ihr Gebiet oder Teile davon abweichende Regelungen treffen, unter anderem die Rückkehr zu 0,4 H. Praktisch heißt das: Der Blick in die Satzungen der Gemeinde ist kein Zusatzschritt, sondern der erste. Mehrere bayerische Kommunen haben von dieser Befugnis Gebrauch gemacht, und die kommunale Regelung geht der gesetzlichen vor.

H ist das Maß von der Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Wandabschluss. Die Höhe von Dächern mit einer Neigung bis einschließlich 70 Grad wird zu einem Drittel, bei mehr als 70 Grad voll hinzugerechnet. Für Dachaufbauten gilt dies entsprechend. In den Fällen des Art. 6 Abs. 5a BayBO weicht die Anrechnung ab, dort bleiben Dächer mit einer Neigung bis 45 Grad unberücksichtigt, zwischen 45 und 70 Grad zählt ein Drittel, darüber die volle Höhe.

Untergeordnete Dachgauben bleiben bei der Bemessung außer Betracht, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand und höchstens jeweils 5 Meter in Anspruch nehmen, ihre Ansichtsfläche jeweils nicht mehr als 4 Quadratmeter beträgt und sie nicht höher als 2,5 Meter sind. Keine Abstandsflächen erfordern unter anderem Wärmepumpen einschließlich Einhausung bis zu einer Höhe von 2 Metern über der Geländeoberfläche.

Ein Punkt, der in Bestandsfällen weiterhilft: Nach Art. 6 Abs. 2 BayBO dürfen sich Abstandsflächen ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn der Nachbar dies gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schriftlich erklärt. Diese Abstandsflächenübernahme ist ein reguläres Gestaltungsinstrument und wird in Verhandlungen mit Nachbarn zu selten genutzt.

Ohne eigene Abstandsfläche zulässig sind Garagen einschließlich ihrer Nebenräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten, Aufzüge zu Tiefgaragen sowie Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten, wenn die mittlere Wandhöhe 3 Meter und die Gesamtlänge je Grundstücksgrenze 9 Meter nicht überschreitet. Die Höhe von Dächern mit mehr als 45 Grad Neigung wird dabei zu einem Drittel, bei mehr als 70 Grad voll der Wandhöhe hinzugerechnet, Giebelflächen bleiben bei einer Dachneigung bis 45 Grad unberücksichtigt. Bei einer Grundstücksgrenze von mehr als 42 Metern Länge kommen zusätzlich freistehende Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 Meter, höchstens 50 Kubikmetern Brutto-Rauminhalt und einer Gesamtlänge je Grenze von 5 Metern in Betracht. Gebäudeunabhängige Solaranlagen sind bis zu einer Höhe von 3 Metern und einer Gesamtlänge je Grenze von 9 Metern privilegiert. Die Gesamtlänge der grenzständigen Bebauung ist zusätzlich begrenzt.

Der entscheidende Punkt für die Beratung: Wird eine dieser Bedingungen überschritten, entfällt die Privilegierung nicht nur für den Überschuss, sondern regelmäßig für das gesamte Bauwerk. Dann ist die volle Abstandsfläche einzuhalten, was auf typischen Grundstücken nicht möglich ist. Ein einziger Hobbyraum oder eine Feuerstätte im Anbau genügt, um aus einem zulässigen Grenzbau einen abstandsflächenpflichtigen zu machen. Die allgemeine Systematik dazu steht im Beitrag zu Grenzbebauung und Abstandsflächen, die Freigrenzen für Nebenanlagen im Beitrag zu Gartenhaus, Carport und Terrassenüberdachung, wobei in Bayern für verfahrensfreie Gartenhäuser im Innenbereich ein Brutto-Rauminhalt bis 75 Kubikmeter gilt.

Bayern hat das Widerspruchsverfahren im Baurecht abgeschafft. Gegen die Ablehnung einer Baugenehmigung, gegen eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung und gegen die dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung ist deshalb unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben, und zwar binnen eines Monats ab Bekanntgabe. Das fakultative Widerspruchsverfahren des Art. 15 AGVwGO gilt nur für einzelne, abschließend aufgezählte Rechtsgebiete, zu denen das Baurecht nicht gehört. Wer fristwahrend Widerspruch einlegt, versäumt die Frist.

Im vereinfachten Genehmigungsverfahren kennt Bayern eine Genehmigungsfiktion: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Maßgeblich ist dabei der Eingang der vollständigen Unterlagen, weshalb fortlaufende Nachforderungen den Fristlauf hinauszögern können. Für den Nachbarn gilt umgekehrt: Widerspruch und Klage gegen eine Baugenehmigung haben nach § 212a BauGB keine aufschiebende Wirkung, ein Baustopp ist nur über den Eilantrag nach § 80a, § 80 Abs. 5 VwGO zu erreichen. Der vollständige Verfahrensfahrplan steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

• Erstens. Prüfen Sie zuerst die Einwohnerzahl der Gemeinde und den Gebietstyp. Davon hängt ab, ob 0,4 H, 0,2 H oder 1 H gilt, und der Unterschied entscheidet über die gesamte Planung.
• Zweitens. Sehen Sie in die örtlichen Satzungen. Nach Art. 6 Abs. 5 Satz 2 und Abs. 7 BayBO können Gemeinden abweichende Maße festlegen, und diese gehen der gesetzlichen Regelung vor.
• Drittens. Halten Sie bei Grenzbauten alle Bedingungen ein, nicht nur die Länge. Mittlere Wandhöhe bis 3 Meter, keine Aufenthaltsräume, keine Feuerstätten. Eine einzige Überschreitung lässt die Privilegierung insgesamt entfallen.
• Viertens. Nutzen Sie die Abstandsflächenübernahme nach Art. 6 Abs. 2 BayBO, wenn der Nachbar mitwirkungsbereit ist. Sie ist schriftlich gegenüber der Bauaufsichtsbehörde zu erklären und löst viele Fälle ohne Abweichungsantrag.
• Fünftens. Legen Sie gegen bauaufsichtliche Bescheide keinen Widerspruch ein, sondern erheben Sie unmittelbar Klage. Bei laufendem Bau des Nachbarn stellen Sie zusätzlich sofort den Eilantrag.

Wie tief ist die Abstandsfläche in Bayern?

Im Regelfall 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, jeweils mindestens 3 Meter (Art. 6 Abs. 5 BayBO). In Gemeinden mit mehr als 250.000 Einwohnern gilt außerhalb bestimmter Gebiete nach Art. 6 Abs. 5a BayBO abweichend 1 H, mindestens 3 Meter, wenn die nähere Umgebung überwiegend durch Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 geprägt ist.

Gilt in München etwas anderes als im Rest Bayerns?

Ja. München, Nürnberg und Augsburg überschreiten die Grenze von 250.000 Einwohnern, sodass dort in weiten Teilen die strengere Regelung des Art. 6 Abs. 5a BayBO mit 1 H greift, ergänzt um das Sechzehnmeterprivileg. Zusätzlich können kommunale Satzungen abweichende Maße vorsehen.

Wie lang darf eine Grenzgarage in Bayern sein?

Die Gesamtlänge je Grundstücksgrenze darf 9 Meter nicht überschreiten, die mittlere Wandhöhe nicht mehr als 3 Meter betragen, und das Gebäude darf keine Aufenthaltsräume und keine Feuerstätten enthalten. Zusätzlich ist die Gesamtlänge der grenzständigen Bebauung begrenzt.

Muss ich in Bayern Widerspruch einlegen?

Nein. Das Widerspruchsverfahren im Baurecht ist abgeschafft, gegen bauaufsichtliche Bescheide ist unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben. Ein eingelegter Widerspruch wahrt die Monatsfrist nicht.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und die Doppelspur aus Behörde und Zivilgericht.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung nach § 31 BauGB und Untätigkeitsklage.
• Schwarzbau legalisieren: was gilt, wenn bereits ohne Genehmigung gebaut wurde.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.