Abstandsflächen in Hessen.

Hessen ist eines der Länder, in denen die Grenzgarage besonders verbreitet ist und in denen sich die meisten Streitigkeiten nicht an der Rechenformel entzünden, sondern an zwei Detailfragen: an der Höhenermittlung bei Hanglagen und an der Frage, welche Festsetzung des Bebauungsplans die bauordnungsrechtlichen Abstände verdrängt.

Dieser Beitrag gehört zum öffentlichen Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 HBO haben nur Festsetzungen von Baulinien Vorrang vor den bauordnungsrechtlichen Abstandsregelungen der Absätze 1 bis 10. Für Baugrenzen gilt dieser Vorrang gerade nicht. Der Unterschied ist bauplanungsrechtlich seit jeher klar, wird in der Praxis aber laufend vermengt: Eine Baulinie ordnet an, dass auf ihr gebaut werden muss, eine Baugrenze bestimmt lediglich, dass sie nicht überschritten werden darf.

Für Ihre Planung folgt daraus eine schlichte Prüfreihenfolge. Setzt der Bebauungsplan eine Baulinie fest, geht diese vor, und die Abstandsflächen des § 6 HBO treten insoweit zurück. Setzt er nur Baugrenzen fest, bleibt es bei den bauordnungsrechtlichen Abständen, auch wenn die Baugrenze näher an die Nachbargrenze heranreicht. Wer eine Baugrenze für eine Baulinie hält, plant zu dicht und erfährt es erst im Genehmigungsverfahren oder, schlimmer, durch den Nachbarn.

Vorrang haben ferner bauordnungsrechtliche Satzungen, insbesondere örtliche Bauvorschriften der Gemeinde, sowie Satzungen nach § 34 Abs. 4 BauGB und Außenbereichssatzungen nach § 35 Abs. 6 BauGB, sofern dort entsprechende Festsetzungen getroffen sind. Und nach § 6 Abs. 11 Nr. 2 HBO gelten die Abstandsregelungen nicht, soweit sich aus der umgebenden Bebauung etwas anderes ergibt. Der Blick in den Bebauungsplan und in die örtlichen Bauvorschriften steht damit in Hessen noch stärker am Anfang als anderswo.

Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe, wobei das Dach je nach Neigung anteilig hinzugerechnet wird. Der maßgebliche Faktor ergibt sich aus § 6 Abs. 5 HBO und differenziert nach Gebietstypen, weshalb er vor jeder Planung in der aktuellen Fassung nachzusehen ist. Ergänzend regelt § 6 Abs. 6 HBO, welche Bauteile und Vorbauten außer Betracht bleiben, und Satz 4 dieser Vorschrift betrifft die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit nachträglich angebrachter Außenwandverkleidungen, also den praktisch wichtigen Fall der energetischen Fassadensanierung, die in die an sich einzuhaltende Abstandsfläche hineinragt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Höhenermittlung in Hanglagen, und hier hat die hessische Verwaltungspraxis eine klare Linie: Ist eine Grenzgarage auf eine Stützmauer aufgesetzt, die nicht der Sicherung des natürlichen, sondern des auf dem Baugrundstück aufgeschütteten Geländes dient, ist die Höhe der Stützmauer der Höhe der Garage hinzuzurechnen. Wer also aufschüttet und darauf die Garage setzt, überschreitet die zulässige Wandhöhe an der Grenze, obwohl die Garage für sich betrachtet unproblematisch wäre. Das ist in den hessischen Mittelgebirgslagen ein häufiger und teurer Fehler.

Für Windenergieanlagen enthält § 6 Abs. 8 HBO eine eigene Regelung: Sie sind keine Gebäude, müssen aber Abstandsflächen einhalten, die sich im Außenbereich mit dem Faktor 0,2 der Gesamthöhe bemessen, wobei sich die Gesamthöhe aus Nabenhöhe zuzüglich Rotorradius ergibt. Die bundesweite Systematik der Grenzbebauung steht im Beitrag zu Grenzbebauung und Abstandsflächen.

Hessen kennt neben den verfahrensfreien Vorhaben die Genehmigungsfreistellung nach § 63 HBO, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das reguläre Verfahren. Die Genehmigungsfreistellung kommt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans in Betracht, wenn das Vorhaben dessen Festsetzungen entspricht, die Erschließung gesichert ist und die Gemeinde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist die Durchführung eines Genehmigungsverfahrens verlangt.

Die Freistellung ist eine Erleichterung und zugleich eine Risikoverlagerung. Weil keine Genehmigung erteilt wird, existiert kein Verwaltungsakt, auf den sich der Bauherr später berufen könnte. Erweist sich das Vorhaben als nicht den Festsetzungen entsprechend, kann die Bauaufsicht einschreiten, und Bestandsschutz besteht nicht. Bei Grenzbebauung, bei Abweichungsbedarf und bei erkennbaren Nachbarkonflikten raten wir deshalb zum Genehmigungsverfahren oder zumindest zu einem Bauvorbescheid.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren sieht das hessische Bauordnungsrecht eine Genehmigungsfiktion vor: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Maßgeblich ist dabei der Eingang der vollständigen Unterlagen, weshalb fortlaufende Nachforderungen den Fristlauf hinauszögern können und der Nachweis der Vollständigkeit dokumentiert gehört.

Verfahrensrechtlich hat Hessen das Widerspruchsverfahren nicht vollständig, aber weitgehend ausgeschlossen. § 16a des hessischen Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung nimmt unter anderem die von den Regierungspräsidien erlassenen Verwaltungsakte und die in der Anlage zum Gesetz aufgeführten Bereiche aus. Für den konkreten Bescheid ist deshalb zu prüfen, welcher Rechtsbehelf statthaft ist, und die Rechtsbehelfsbelehrung ist nicht immer aktuell. Der vollständige Fahrplan steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

• Erstens. Prüfen Sie im Bebauungsplan, ob eine Baulinie oder eine Baugrenze festgesetzt ist. Nur die Baulinie geht den Abstandsflächen des § 6 HBO vor.
• Zweitens. Sehen Sie die örtlichen Bauvorschriften der Gemeinde durch. Auch sie können den bauordnungsrechtlichen Abständen vorgehen.
• Drittens. Rechnen Sie bei Grenzbauten in Hanglagen die Stützmauer mit, wenn sie aufgeschüttetes Gelände sichert. Ihre Höhe ist der Höhe des Gebäudes hinzuzurechnen.
• Viertens. Halten Sie Nebengebäude frei von Aufenthaltsräumen. Ein Aufenthaltsraum lässt die Privilegierung entfallen und macht die volle Abstandsfläche erforderlich.
• Fünftens. Verzichten Sie bei Konfliktlagen auf die Genehmigungsfreistellung. Ohne Genehmigung gibt es keinen Bescheid, auf den Sie sich berufen können.
• Sechstens. Dokumentieren Sie den Zeitpunkt der Vollständigkeit Ihrer Unterlagen, wenn Sie sich auf die Genehmigungsfiktion stützen wollen.
• Siebtens. Prüfen Sie vor jedem Rechtsbehelf, ob in Ihrem Fall Widerspruch oder unmittelbare Klage statthaft ist. Hessen hat das Vorverfahren nur teilweise ausgeschlossen.

Geht der Bebauungsplan den Abstandsflächen vor?

Nur teilweise. Nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 HBO haben ausschließlich Festsetzungen von Baulinien Vorrang, nicht dagegen von Baugrenzen. Vorrang haben ferner bauordnungsrechtliche Satzungen sowie Satzungen nach § 34 Abs. 4 und § 35 Abs. 6 BauGB.

Darf ich in Hessen eine Garage an die Grenze bauen?

In der Regel ja, unter Einhaltung der Maße des § 6 HBO für Wandhöhe und Länge und ohne Aufenthaltsräume. Zu beachten ist die Höhenermittlung: Steht die Garage auf einer Stützmauer, die aufgeschüttetes Gelände sichert, ist deren Höhe hinzuzurechnen.

Was leistet die Genehmigungsfreistellung nach § 63 HBO?

Sie erspart das Genehmigungsverfahren im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, wenn das Vorhaben dessen Festsetzungen entspricht und die Gemeinde kein Verfahren verlangt. Sie erteilt aber keine Genehmigung, sodass kein Verwaltungsakt existiert, auf den Sie sich später berufen könnten.

Muss ich in Hessen Widerspruch einlegen?

Das hängt vom konkreten Bescheid ab. Hessen hat das Widerspruchsverfahren nach § 16a des Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung weitgehend, aber nicht vollständig ausgeschlossen. Prüfen Sie deshalb im Einzelfall, welcher Rechtsbehelf statthaft ist, und verlassen Sie sich nicht allein auf die Rechtsbehelfsbelehrung.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und der Drittschutz.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung nach § 31 BauGB und Untätigkeitsklage.
• Gartenhaus, Carport, Terrassenüberdachung: die Freigrenzen im Ländervergleich.
• Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung: Fristen und Eilrechtsschutz.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.