Grenzabstände in Niedersachsen.

Der Unterschied im Rechenmodell klingt akademisch und ist es nicht. Weil auf den einzelnen Punkt und nicht auf eine gedachte Wandfläche abgestellt wird, wirken sich Dachform, Gauben und aufgesetzte Bauteile anders aus als in den übrigen Ländern. Ein Bauherr, der aus Nordrhein-Westfalen oder Hessen kommt und mit der dortigen Systematik plant, rechnet in Niedersachsen strukturell falsch, nicht nur mit dem falschen Faktor.

Hinzu kommt eine Aussage des Landesgesetzgebers, die für Nachbarstreitigkeiten Bedeutung hat: Das niedersächsische Abstandsrecht ist bei der Neufassung ausdrücklich auf rein bauordnungsrechtliche Zielsetzungen zurückgeführt worden und verfolgt keine städtebaulichen Nebenzwecke mehr. Wer sich als Nachbar auf Abstandsvorschriften beruft, sollte seinen Vortrag deshalb auf Brandschutz, Belichtung und Belüftung stützen.

Dieser Beitrag gehört zum öffentlichen Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

§ 5 Abs. 1 NBauO verlangt, dass Gebäude mit allen auf ihren Außenflächen oberhalb der Geländeoberfläche gelegenen Punkten von den Grenzen des Baugrundstücks Abstand halten. Dasselbe gilt für andere bauliche Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, und für Terrassen, soweit sie höher als 1 Meter über der Geländeoberfläche liegen. Der Abstand wird zur nächsten Lotrechten über der Grenzlinie gemessen und richtet sich nach der Höhe des jeweiligen Punktes. Er darf auf volle zehn Zentimeter abgerundet werden.

Der Regelabstand bemisst sich als Bruchteil dieser Höhe, in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in entsprechenden Gebieten mit einem geringeren Faktor. In jedem Fall gilt ein Mindestabstand von 3 Metern. Der maßgebliche Faktor wurde im Zuge der Neufassung des niedersächsischen Bauordnungsrechts abgesenkt, und wir empfehlen, ihn vor jeder Planung in der aktuellen Fassung des § 5 Abs. 2 NBauO nachzusehen, weil hierzu unterschiedliche Angaben kursieren.

Praktisch bedeutsam sind die Ausnahmen. Nach § 5 Abs. 4 NBauO bleiben bestimmte Gebäudeteile bei der Bemessung außer Betracht, darunter Giebeldreiecke und entsprechende andere Giebelformen, soweit sie waagerecht gemessen nicht mehr als 6 Meter breit sind. Für nachträgliche Wärmedämmmaßnahmen lässt die Vorschrift Abstandsunterschreitungen zu, was die energetische Sanierung im Bestand erleichtert. Maßgeblich ist ferner die gewachsene Geländeoberfläche: Eine Veränderung durch Abgrabung ist zu berücksichtigen, eine Aufschüttung dagegen nur eingeschränkt. Wer den Geländeverlauf verändert, kann sich den Abstand also nicht kleiner rechnen.

Ohne den Regelabstand einzuhalten, zulässig sind unter anderem Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer Höhe bis zu 3 Metern, darauf errichtete Solarenergieanlagen mit einer Höhe bis zu 0,70 Metern, sofern deren Abstand zur Grenze mindestens 1 Meter beträgt, sowie gebäudeunabhängige Solaranlagen bis zu einer Höhe von 3 Metern.

Eine niedersächsische Besonderheit betrifft die Wärmepumpe. Freistehende Wärmepumpen einschließlich Fundamenten und Einhausungen bis zu einer Höhe von 2 Metern dürfen den Abstand unterschreiten, allerdings nur, wenn die Abstände auf dem Baugrundstück anders nicht eingehalten werden können und auf den Nachbargrundstücken keine unzumutbaren Beeinträchtigungen entstehen, insbesondere durch Eisbildung, Geräusche und Abluft. Diese Regelung ist für die energetische Sanierung im dichten Bestand wichtig und wird häufig übersehen.

Die Längenbegrenzung ist eindeutig: Solche baulichen Anlagen dürfen den Abstand auf einer Gesamtlänge von 9 Metern je Grundstücksgrenze und auf einem Baugrundstück insgesamt nur auf einer Länge von 15 Metern unterschreiten. Von den 9 Metern dürfen Wärmepumpen den Abstand nur auf einer Gesamtlänge von 3 Metern unterschreiten. Bereits vorhandene, ohne Abstand an die Grenze gebaute Gebäude der genannten Art sind anzurechnen, was bei Erwerb eines bereits bebauten Grundstücks zu prüfen ist. Die bundesweite Systematik steht im Beitrag zu Grenzbebauung und Abstandsflächen.

Niedersachsen kennt verfahrensfreie Baumaßnahmen, die Genehmigungsfreistellung, das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren und das reguläre Verfahren. Wie überall gilt: Verfahrensfreiheit befreit nur vom Verfahren, nicht von den materiellen Vorschriften. Abstandsregeln, Bebauungsplan und Bauplanungsrecht gelten unverändert weiter, und ein Verstoß bleibt ein Verstoß.

Zwei verfahrensrechtliche Punkte unterscheiden Niedersachsen von der Mehrzahl der Länder. Erstens ist das Vorverfahren nach § 8a des niedersächsischen Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung seit 2005 weitgehend abgeschafft. Gegen die Ablehnung eines Bauantrags, gegen eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung und gegen die dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung ist deshalb unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben, binnen eines Monats ab Bekanntgabe. Ein fristwahrender Widerspruch wahrt hier nichts.

Zweitens sieht das niedersächsische Bauordnungsrecht für Bauanträge keine Genehmigungsfiktion vor, anders als die Mehrzahl der übrigen Länder. Wer auf eine Entscheidung wartet, kann sich nicht darauf berufen, die Genehmigung gelte nach Fristablauf als erteilt. Bleibt die Behörde untätig, führt der Weg über die Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO, die frühestens drei Monate nach Antragstellung zulässig ist. Der vollständige Verfahrensfahrplan steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

Wo der erforderliche Abstand nicht eingehalten werden kann, kommt eine Abweichung nach § 66 NBauO in Betracht, über die die Bauaufsichtsbehörde nach Ermessen entscheidet. Ein Abweichungsantrag gehört deshalb vorsorglich mit in den Bauantrag, wenn die Berechnung knapp ausfällt.

• Erstens. Rechnen Sie im niedersächsischen System, also punktbezogen und nicht flächenbezogen. Prüfen Sie insbesondere Dachaufbauten, Gauben und erhöhte Terrassen gesondert.
• Zweitens. Sehen Sie den maßgeblichen Faktor in der aktuellen Fassung des § 5 Abs. 2 NBauO nach. Das Mindestmaß von drei Metern ist unstreitig, der Faktor wurde geändert, und im Netz kursieren unterschiedliche Angaben.
• Drittens. Rechnen Sie vorhandene Grenzbebauung an. Die Fünfzehnmetergrenze gilt grundstücksbezogen und erfasst auch das, was Vorbesitzer errichtet haben.
• Viertens. Prüfen Sie bei Wärmepumpen die besonderen Voraussetzungen. Die Privilegierung greift nur, wenn die Abstände anders nicht eingehalten werden können und keine unzumutbaren Beeinträchtigungen entstehen.
• Fünftens. Erheben Sie gegen Bescheide unmittelbar Klage. Das Vorverfahren ist in Niedersachsen weitgehend abgeschafft, ein Widerspruch wahrt die Monatsfrist nicht.
• Sechstens. Verlassen Sie sich bei ausbleibender Entscheidung nicht auf eine Genehmigungsfiktion. Sie existiert für Bauanträge in Niedersachsen nicht, stattdessen kommt nach drei Monaten die Untätigkeitsklage in Betracht.

Wie wird der Grenzabstand in Niedersachsen berechnet?

Nach § 5 NBauO punktbezogen: Jeder Punkt der Außenfläche oberhalb der Geländeoberfläche muss den nach seiner Höhe erforderlichen Abstand zur Grenze einhalten, gemessen zur nächsten Lotrechten über der Grenzlinie. Das unterscheidet Niedersachsen von den übrigen Ländern, die eine Abstandsfläche vor der Außenwand freihalten.

Wie viel Abstand muss ich mindestens einhalten?

Mindestens 3 Meter, unabhängig vom rechnerischen Ergebnis. Der darüber hinausgehende Regelabstand bemisst sich als Bruchteil der Höhe des jeweiligen Punktes, in Gewerbe- und Industriegebieten mit einem geringeren Faktor.

Wie lang darf ich an der Grenze bauen?

Privilegierte Nebengebäude dürfen den Abstand auf einer Gesamtlänge von 9 Metern je Grundstücksgrenze und auf dem Baugrundstück insgesamt auf 15 Metern unterschreiten. Bereits vorhandene grenzständige Gebäude sind anzurechnen. Für Wärmepumpen gilt innerhalb der 9 Meter eine gesonderte Begrenzung auf 3 Meter.

Muss ich in Niedersachsen Widerspruch einlegen?

Nein. Das Vorverfahren ist nach § 8a des niedersächsischen Ausführungsgesetzes zur Verwaltungsgerichtsordnung weitgehend abgeschafft, es ist unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben. Ein Widerspruch wahrt die Monatsfrist nicht.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und der Drittschutz.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung und Untätigkeitsklage.
• Gartenhaus, Carport, Terrassenüberdachung: die Freigrenzen im Ländervergleich.
• Schwarzbau legalisieren: was gilt, wenn ohne Genehmigung gebaut wurde.
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