Abstandsflächen in Nordrhein-Westfalen.

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland und zugleich eines der wenigen, in denen sich die Abstandsflächenfrage für den häufigsten Bautyp überhaupt nicht rechnerisch stellt. Diese Sonderregel für kleinere Wohngebäude wird in Ratgebern regelmäßig übersehen, was dazu führt, dass Bauherren mit der 0,4-H-Formel arbeiten und zu großzügig oder zu knapp planen.

Verfahrensrechtlich geht das Land einen eigenen Weg, der Bauherren begünstigt und Nachbarn belastet: Es gibt kein Vorverfahren, also keinen Widerspruch, und es gibt für Bauanträge keine Genehmigungsfiktion. Wer einen Bescheid erhält, muss unmittelbar klagen, und wer auf eine Entscheidung wartet, kann sich nicht auf einen Fristablauf berufen.

§ 6 Abs. 5 BauO NRW ordnet die Tiefe der Abstandsfläche gestaffelt an: im Regelfall 0,4 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,2 H, in Kerngebieten 0,25 H, jeweils mindestens 3 Meter. Zu öffentlichen Verkehrs-, Grün- und Wasserflächen beträgt die Tiefe in Kerngebieten und urbanen Gebieten 0,2 H, mindestens 3 Meter. Grenzt Ihr Baugebiet an ein anderes, gilt die jeweils größere Tiefe.

Entscheidend für den Wohnungsbau ist der darauffolgende Satz: Vor den Außenwänden von Wohngebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt als Tiefe der Abstandsfläche 3 Meter. Damit fällt für das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte und das kleinere Zweifamilienhaus die Höhenabhängigkeit weg. Ein zweigeschossiges Haus mit ausgebautem Dach, das nach der 0,4-H-Formel je nach Dachneigung deutlich über drei Meter käme, muss in Nordrhein-Westfalen dennoch nur drei Meter einhalten.

Über allem steht der Satzungsvorbehalt. Werden durch städtebauliche Satzung oder durch Satzung nach § 89 BauO NRW Außenwände zugelassen oder vorgeschrieben, vor denen Abstandsflächen anderer Tiefe liegen müssten, treten die gesetzlichen Maße zurück, sofern die Satzung nicht ausdrücklich ihre Geltung anordnet. Der Blick in den Bebauungsplan und in die kommunalen Satzungen gehört deshalb an den Anfang und nicht ans Ende der Planung.

§ 6 Abs. 8 BauO NRW lässt bestimmte Anlagen in den Abstandsflächen und ohne eigene Abstandsfläche zu, auch wenn sie nicht an die Grenze oder an das Gebäude angebaut werden. Dazu gehören Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume, überdachte Tiefgaragenzufahrten und Aufzüge zu Tiefgaragen mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Metern, wobei die Vorschrift zusätzlich eine Grenze von 30 Kubikmetern Brutto-Rauminhalt nennt. Zulässig sind ferner gebäudeunabhängige Solaranlagen mit einer Höhe bis zu 3 Metern sowie Stützmauern und geschlossene Einfriedungen, außerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten mit einer Höhe bis zu 2 Metern.

Die Längenbegrenzung ist eindeutig und wird häufig unterschätzt: Die Gesamtlänge dieser Bebauung darf je Nachbargrenze 9 Meter und auf einem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 15 Meter nicht überschreiten. Wer also an zwei Grenzen jeweils neun Meter plant, reißt die Gesamtgrenze und verliert die Privilegierung. Und wie überall gilt: Ein Aufenthaltsraum im Obergeschoss der Garage lässt die Privilegierung entfallen, mit der Folge, dass die volle Abstandsfläche einzuhalten ist.

Zwei energiebezogene Erleichterungen gehören dazu. Nach § 6 Abs. 7 BauO NRW bleiben Maßnahmen zum Zwecke der Energieeinsparung und Solaranlagen an bestehenden Gebäuden bei der Bemessung außer Betracht, wenn sie eine Stärke von nicht mehr als 0,25 Metern aufweisen und mindestens 2,50 Meter von der Nachbargrenze zurückbleiben. Und bei der Änderung von Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2019 zulässigerweise errichtet wurden, bleiben nachträglich angebaute Aufzüge unter den in § 6 Abs. 9 BauO NRW genannten Maßen unberücksichtigt, was für die barrierefreie Nachrüstung im Bestand erhebliche Bedeutung hat.

Nordrhein-Westfalen kennt drei Wege in die Zulässigkeit. Verfahrensfreie Vorhaben nach § 62 BauO NRW benötigen überhaupt kein Verfahren, wobei Verfahrensfreiheit ausdrücklich nicht von der Einhaltung der materiellen Vorschriften befreit. Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW kommt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans ohne Abweichungsbedarf und bei gesicherter Erschließung in Betracht, wobei die Gemeinde innerhalb einer Frist die Durchführung des Genehmigungsverfahrens verlangen kann. Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren nach § 64 BauO NRW und das reguläre Verfahren nach § 65 BauO NRW bilden die dritte Stufe.

Verfahrensrechtlich sind zwei Punkte für Betroffene entscheidend. Erstens entfällt das Vorverfahren: Nach § 110 Abs. 1 JustG NRW ist abweichend von § 68 Abs. 1 Satz 1 VwGO grundsätzlich kein Widerspruchsverfahren erforderlich. Gegen die Ablehnung eines Bauantrags, gegen eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsanordnung und gegen die dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung ist deshalb unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben, und zwar binnen eines Monats ab Bekanntgabe. Ein fristwahrender Widerspruch wahrt hier nichts.

Zweitens sieht die Bauordnung für Bauanträge keine Genehmigungsfiktion vor, anders als die Mehrzahl der übrigen Länder. Wer auf eine Entscheidung wartet, kann sich also nicht darauf berufen, die Genehmigung gelte nach Fristablauf als erteilt. Bleibt die Behörde untätig, führt der Weg über die Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO, die frühestens drei Monate nach Antragstellung zulässig ist. Die vollständige Verfahrenssystematik steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

• Erstens. Prüfen Sie, ob Ihr Vorhaben unter die Sonderregel für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen fällt. Wenn ja, genügen drei Meter, und die Höhenrechnung entfällt.
• Zweitens. Sehen Sie in den Bebauungsplan und in die Satzungen der Gemeinde. Satzungen nach § 89 BauO NRW und städtebauliche Satzungen verdrängen die gesetzlichen Maße.
• Drittens. Addieren Sie bei Grenzbauten alle Anlagen. Neun Meter je Nachbargrenze und fünfzehn Meter insgesamt gelten für Garage, Gartenhaus, Carport und Solaranlage zusammen, nicht je Bauwerk.
• Viertens. Halten Sie Nebengebäude frei von Aufenthaltsräumen. Ein Hobbyraum oder ein Büro lässt die Privilegierung entfallen und macht die volle Abstandsfläche erforderlich.
• Fünftens. Erheben Sie gegen Bescheide unmittelbar Klage. Ein Widerspruch ist in Nordrhein-Westfalen im Baurecht nicht statthaft und wahrt die Monatsfrist nicht.
• Sechstens. Rechnen Sie bei ausbleibender Entscheidung nicht mit einer Genehmigungsfiktion. Sie existiert für Bauanträge in Nordrhein-Westfalen nicht, stattdessen kommt nach drei Monaten die Untätigkeitsklage in Betracht.

Wie tief ist die Abstandsfläche in Nordrhein-Westfalen?

Im Regelfall 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten genügen 0,2 H, in Kerngebieten 0,25 H, jeweils mindestens 3 Meter. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschossen genügt nach § 6 Abs. 5 BauO NRW als Tiefe der Abstandsfläche schlicht 3 Meter.

Gilt die 0,4-H-Formel für mein Einfamilienhaus?

In aller Regel nicht. Für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 mit höchstens drei oberirdischen Geschossen sieht die Vorschrift ausdrücklich ein festes Maß von drei Metern vor. Die Höhe des Gebäudes spielt für die Abstandsfläche dann keine Rolle mehr.

Wie lang darf ich in Nordrhein-Westfalen an der Grenze bauen?

Die Gesamtlänge der privilegierten Grenzbebauung darf je Nachbargrenze 9 Meter und auf dem Grundstück zu allen Nachbargrenzen insgesamt 15 Meter nicht überschreiten. Die mittlere Wandhöhe ist auf 3 Meter begrenzt, und Aufenthaltsräume sind ausgeschlossen.

Muss ich in Nordrhein-Westfalen Widerspruch einlegen?

Nein. Nach § 110 Abs. 1 JustG NRW ist im Baurecht grundsätzlich kein Vorverfahren durchzuführen, es ist unmittelbar Klage zum Verwaltungsgericht zu erheben. Ein eingelegter Widerspruch wahrt die Monatsfrist nicht.

Gibt es in Nordrhein-Westfalen eine Genehmigungsfiktion?

Für Bauanträge nicht. Anders als in der Mehrzahl der Länder sieht die Bauordnung keine Fiktion vor, nach deren Ablauf die Genehmigung als erteilt gilt. Bei Untätigkeit der Behörde kommt nach drei Monaten die Untätigkeitsklage nach § 75 VwGO in Betracht.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und der Drittschutz.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung nach § 31 BauGB und Untätigkeitsklage.
• Schwarzbau legalisieren: was gilt, wenn bereits ohne Genehmigung gebaut wurde.
• Gartenhaus, Carport, Terrassenüberdachung: Freigrenzen und der Abstandsflächenirrtum.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.