Abstandsflächen in Rheinland-Pfalz.

Rheinland-Pfalz wird in bundesweiten Ratgebern regelmäßig mit den Standardwerten abgehandelt, und das führt bei der Grenzbebauung zu falschen Ergebnissen in beide Richtungen. Bauherren planen zu vorsichtig, weil sie mit neun Metern rechnen, und Nachbarn rügen Verstöße, die nach dem Landesrecht keine sind.

Dieser Beitrag gehört zum öffentlichen Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Vor Außenwänden oberirdischer Gebäude sind Flächen von Gebäuden freizuhalten, § 8 Abs. 1 LBauO. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Abstandsflächen nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn das Planungsrecht dies zulässt oder verlangt. Der Faktor für die Tiefe der Abstandsfläche wurde in Rheinland-Pfalz bereits in den neunziger Jahren von 0,8 auf 0,4 H reduziert, womit das Land früher als andere zur heute verbreiteten Systematik übergegangen ist.

Die Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem Grundstück selbst liegen, § 8 Abs. 2 LBauO. Sie dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs-, Grün- oder Wasserflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Soll sich eine Abstandsfläche auf ein Nachbargrundstück erstrecken, ist das nach § 9 LBauO möglich, setzt aber eine öffentlich-rechtliche Sicherung voraus. Und hier liegt ein Punkt, der in der Beratung ständig auftaucht: Eine zivilrechtliche Vereinbarung zwischen den Nachbarn genügt dafür nicht. Erforderlich ist eine Baulast nach § 86 LBauO. Wer sich auf einen Handschlag oder einen privaten Vertrag verlässt, hat die Sicherung nicht.

Eine weitere Regelung des § 8 Abs. 1 LBauO betrifft die Anpassung an den Bestand: Muss nach planungsrechtlichen Vorschriften mit Grenzabstand gebaut werden, steht aber auf dem Nachbargrundstück innerhalb der überbaubaren Fläche bereits ein Gebäude ohne Grenzabstand, kann zugelassen oder verlangt werden, dass ebenfalls ohne Grenzabstand gebaut wird. Umgekehrt gilt dasselbe. Diese Vorschrift betrifft allerdings nur Gebäude, die den planungsrechtlichen Vorgaben eigentlich widersprechen, und sie erfasst deshalb nach der Auslegung in der Praxis gerade nicht die Grenzgarage, weil diese ohnehin ohne Grenzabstand errichtet werden darf.

Gegenüber Grundstücksgrenzen dürfen bestimmte Gebäude ohne Abstandsflächen oder mit geringerer Tiefe errichtet werden, § 8 Abs. 9 LBauO. Die Längenbegrenzung fällt dabei großzügiger aus als in den meisten anderen Ländern: Zulässig ist eine Länge an einer Grundstücksgrenze und eine Gesamtlänge an allen Grundstücksgrenzen, die jeweils oberhalb der andernorts üblichen neun beziehungsweise fünfzehn Meter liegt. Wer aus Nordrhein-Westfalen, Sachsen oder Baden-Württemberg nach Rheinland-Pfalz zieht und dort mit den gewohnten Werten plant, unterschätzt deshalb seine Möglichkeiten.

Dem stehen zwei Vorgaben gegenüber, die es in dieser Form kaum anderswo gibt. Erstens dürfen die Dächer solcher Gebäude zur Grundstücksgrenze hin nur begrenzt geneigt sein. Zweitens unterliegen Giebel an der Grundstücksgrenze einer eigenen Höhenbegrenzung über der Geländeoberfläche. Beide Vorgaben werden in der Praxis häufiger übersehen als die Längenmaße, weil sie in bundesweiten Übersichten nicht auftauchen. Ein Nebengebäude mit steilem Satteldach zur Grenze kann deshalb in Rheinland-Pfalz an der Dachform scheitern, obwohl die Länge eingehalten ist.

Ohne eigene Abstandsflächen zulässig sind ferner Einfriedungen und Stützmauern bis zu einer Höhe von zwei Metern, in Gewerbe- und Industriegebieten ohne Höhenbegrenzung. Und die genannten Höhen- und Längenmaße gelten nur für Wände und Wandteile, die in einem Winkel von nicht mehr als 75 Grad zur Grundstücksgrenze stehen, was bei schräg zur Grenze stehenden Baukörpern zu prüfen ist.

Wie überall gilt auch hier: Enthält das Gebäude einen Aufenthaltsraum, entfällt die Privilegierung. Die bundesweite Systematik und die Frage des Drittschutzes stehen im Beitrag zu Grenzbebauung und Abstandsflächen.

Rheinland-Pfalz kennt die üblichen Verfahrensstufen: verfahrensfreie Bauvorhaben, das Freistellungsverfahren, das vereinfachte Genehmigungsverfahren und das reguläre Baugenehmigungsverfahren. Im vereinfachten Verfahren beschränkt sich die Prüfung auf die Zulässigkeit nach dem Baugesetzbuch, auf örtliche Bauvorschriften und auf einzelne weitere Vorschriften. Was nicht geprüft wird, kann eine Ablehnung nicht tragen, und ein Bescheid, der sich auf eine nicht zum Prüfprogramm gehörende Norm stützt, ist angreifbar. Umgekehrt bedeutet der eingeschränkte Prüfumfang, dass die Verantwortung für die Einhaltung der übrigen Vorschriften beim Bauherrn liegt, auch wenn eine Genehmigung erteilt wurde.

Die Landesbauordnung wurde zuletzt durch das Vierte Landesgesetz zur Änderung der Landesbauordnung vom 7. Dezember 2022 geändert, in Kraft seit dem 15. Dezember 2022. Wer mit älteren Fassungen arbeitet, prüft die falsche Norm.

Verfahrensrechtlich gehört Rheinland-Pfalz zu den Ländern, die das Widerspruchsverfahren im Baurecht beibehalten haben. Das Landesgesetz zur Ausführung der Verwaltungsgerichtsordnung sieht insoweit keine Ausnahme vor. Gegen bauaufsichtliche Bescheide ist deshalb zunächst Widerspruch einzulegen, und erst gegen den Widerspruchsbescheid ist die Klage eröffnet. Das unterscheidet Rheinland-Pfalz von Bayern, Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen und dem inzwischen umgestellten Baden-Württemberg, und es ist für Betroffene ein Vorteil, weil das Vorverfahren günstiger ist und der Behörde eine Selbstkorrektur ermöglicht. Für den Nachbarn ändert das nichts an § 212a BauGB: Widerspruch und Klage haben keine aufschiebende Wirkung, ein Baustopp ist nur über den Eilantrag zu erreichen. Der vollständige Fahrplan steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

• Erstens. Rechnen Sie mit den Werten des Landesrechts und nicht mit bundesweiten Faustregeln. Bei der Grenzbebauung sind die Längenmaße in Rheinland-Pfalz großzügiger als in den meisten anderen Ländern.
• Zweitens. Prüfen Sie Dachneigung und Giebelhöhe zur Grenzseite. Diese beiden Vorgaben sind die häufigste Ursache dafür, dass ein an sich zulässiger Grenzbau in Rheinland-Pfalz scheitert.
• Drittens. Sichern Sie eine Abstandsflächenübernahme durch Baulast nach § 86 LBauO. Eine zivilrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn genügt nicht und schützt Sie im Streitfall nicht.
• Viertens. Achten Sie im vereinfachten Verfahren auf den eingeschränkten Prüfumfang. Die Genehmigung ersetzt nicht die eigene Prüfung der nicht geprüften Vorschriften.
• Fünftens. Legen Sie gegen Bescheide zunächst Widerspruch ein. Rheinland-Pfalz hat das Vorverfahren im Baurecht beibehalten, die unmittelbare Klage ist hier der falsche Weg.
• Sechstens. Prüfen Sie bei Nebenanlagen zusätzlich die Freigrenzen der Landesbauordnung, die wir im Beitrag zu Gartenhaus, Carport und Terrassenüberdachung eingeordnet haben.

Wie tief ist die Abstandsfläche in Rheinland-Pfalz?

Die Bemessung erfolgt nach § 8 LBauO mit dem Faktor 0,4 der maßgeblichen Wandhöhe. Das Land hat diesen Faktor bereits in den neunziger Jahren von zuvor 0,8 abgesenkt. Maßgeblich für die Berechnung sind Wandhöhe, anteilige Dachhöhe und Geländeverlauf nach der aktuellen Fassung der Landesbauordnung.

Wie lang darf ich an der Grenze bauen?

Länger als in den meisten anderen Bundesländern. Die Landesbauordnung sieht für die Grenzbebauung Längenmaße vor, die oberhalb der andernorts üblichen neun Meter je Grenze und fünfzehn Meter insgesamt liegen. Zusätzlich sind allerdings Vorgaben zur Dachneigung zur Grenzseite und zur Giebelhöhe an der Grenze einzuhalten.

Genügt eine Vereinbarung mit dem Nachbarn über die Abstandsfläche?

Nein. Soll sich eine Abstandsfläche auf das Nachbargrundstück erstrecken, ist eine öffentlich-rechtliche Sicherung erforderlich, in Rheinland-Pfalz durch Baulast nach § 86 LBauO. Eine rein zivilrechtliche Absprache reicht dafür nicht aus.

Muss ich in Rheinland-Pfalz Widerspruch einlegen?

Ja. Das Ausführungsgesetz zur Verwaltungsgerichtsordnung sieht für das Baurecht keine Ausnahme vor, sodass zunächst Widerspruch einzulegen ist. Erst der Widerspruchsbescheid eröffnet die Klage zum Verwaltungsgericht.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und der Drittschutz.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung nach § 31 BauGB und Untätigkeitsklage.
• Streit um die Grundstücksgrenze: Überbau, Zaun und die Nachbarrechtsgesetze der Länder.
• Gartenhaus, Carport, Terrassenüberdachung: die Freigrenzen im Ländervergleich.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.