Die bauliche Veränderung.

Dieser Bereich hat sich durch die Reform stärker verändert als jeder andere Teil des Wohnungseigentumsrechts, und die Praxis hinkt hinterher. In Versammlungen wird über Wallboxen und Barrierefreiheit noch immer so abgestimmt, als stünde die Entscheidung im freien Belieben der Mehrheit. Wer als Eigentümer weiß, dass es sich um einen Anspruch handelt, verhandelt anders und setzt sich notfalls gerichtlich durch.

Umgekehrt gilt für Gemeinschaften: Wer eigenmächtige Umbauten hinnimmt, weil eine Auseinandersetzung unangenehm ist, verliert mit der Zeit die Möglichkeit, sie rückgängig zu machen. Dieser Beitrag behandelt beide Richtungen. Er gehört zum Wohnungseigentumsrecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, also seinen Zustand verändern statt ihn zu bewahren. Der Austausch der schadhaften Fenster in gleicher Ausführung ist Erhaltung, der Einbau bodentiefer Fenster an ihrer Stelle ist bauliche Veränderung. Die Abgrenzung ist wichtig, weil für Erhaltungsmaßnahmen andere Regeln und eine andere Kostenverteilung gelten.

Betroffen ist stets das Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören insbesondere tragende Bauteile, Fassade, Dach, Fenster, Wohnungseingangstüren, Balkonkonstruktionen und die gemeinschaftlichen Leitungen. Das führt zu einer Erkenntnis, die viele Eigentümer überrascht: Der Durchbruch einer nichttragenden Wand innerhalb der eigenen Wohnung ist Sondereigentum und regelmäßig frei, der Austausch der Wohnungseingangstür oder die Montage einer Markise an der Fassade dagegen nicht.

Nach § 20 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen beschlossen oder einem einzelnen Wohnungseigentümer gestattet werden. Beides erfolgt durch Beschluss mit einfacher Mehrheit, was gegenüber dem früheren Recht eine erhebliche Erleichterung darstellt. Der Beschluss ist der Anknüpfungspunkt für alles Weitere, auch für die Kosten.

Nach § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die einem der folgenden Zwecke dienen: dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz und dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität.

Der entscheidende Unterschied liegt in der Entscheidungsstruktur. Bei diesen Maßnahmen entscheidet die Gemeinschaft nicht mehr darüber, ob sie zugelassen werden, sondern nur noch darüber, wie sie durchgeführt werden. Sie kann also Vorgaben zur Ausführung machen, etwa zur Leitungsführung, zur technischen Ausstattung oder zur Beauftragung eines gemeinsamen Fachbetriebs, und sie kann eine Gesamtlösung statt vieler Einzellösungen verlangen. Sie kann die Maßnahme aber nicht schlicht ablehnen.

Zwei Grenzen bleiben. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, durch die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet wird oder ein Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt wird. Diese Schranke gilt auch für privilegierte Maßnahmen. In der Praxis wird darüber vor allem bei denkmalgeschützten Fassaden und bei Eingriffen in die Gestaltung gestritten.

Lehnt die Gemeinschaft eine privilegierte Maßnahme dennoch ab oder entscheidet sie gar nicht, führt der Weg über die Beschlussersetzungsklage. Das Gericht ersetzt dann den Beschluss. Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Anlage, und die Fristen der Beschlussanfechtung sind zu beachten, wenn zugleich ein ablehnender Beschluss gefasst wurde, dazu der Beitrag zur Beschlussanfechtung in der WEG.

Der Grundsatz des § 21 WEG lautet: Die Kosten einer baulichen Veränderung trägt derjenige Wohnungseigentümer, dem sie gestattet wurde oder der sie verlangt hat, und ihm gebühren auch die Nutzungen. Wer also eine Wallbox verlangt, bekommt sie und bezahlt sie.

Davon gibt es zwei praktisch bedeutsame Ausnahmen. Die erste greift, wenn die Maßnahme mit qualifizierter Mehrheit beschlossen wurde, nämlich mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile. Dann tragen alle Wohnungseigentümer die Kosten nach dem allgemeinen Schlüssel. Die zweite greift, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren, was insbesondere bei energetischen Maßnahmen in Betracht kommt. Auch dann verteilen sich die Kosten auf alle.

Für die Beratung folgt daraus eine schlichte Strategie. Wer eine Maßnahme für die Gemeinschaft insgesamt sinnvoll hält, sollte auf die qualifizierte Mehrheit hinarbeiten, weil sich damit die Kostenlast verteilt. Wer eine Maßnahme nur für sich braucht, sollte sie als Gestattung beantragen und die Kosten übernehmen, weil das die Zustimmung erleichtert. Und Gemeinschaften sollten bei privilegierten Maßnahmen früh über eine Gesamtlösung nachdenken: Eine gemeinsam geplante Ladeinfrastruktur für die Tiefgarage ist technisch und wirtschaftlich fast immer besser als zwölf einzeln beantragte Wallboxen, und über die Kostenverteilung lässt sich dann gesondert entscheiden.

Wo größere Beträge im Raum stehen und die Rücklage nicht ausreicht, führt der Weg über eine Sonderumlage, deren Voraussetzungen im Beitrag zur Sonderumlage in der WEG beschrieben sind. Was die gerichtliche Durchsetzung kostet, steht im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht.

Wird ohne Beschluss oder Gestattung in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen, etwa durch einen Fassadendurchbruch, eine Terrassenüberdachung, eine Satellitenschüssel oder den eigenmächtigen Austausch von Fenstern, kann die Gemeinschaft den Rückbau verlangen. Der Anspruch steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, sie macht ihn geltend, und die Durchsetzung erfolgt durch Beschluss und anschließende Klage.

Drei Punkte sind praktisch entscheidend. Erstens ist Schnelligkeit wichtig, weil ein über Jahre hingenommener Zustand die Durchsetzung erschwert und im Einzelfall zur Verwirkung führen kann. Zweitens muss die Gemeinschaft gleichmäßig vorgehen: Wer den einen Balkonkasten duldet und den anderen angreift, gerät in Begründungsnot. Drittens ist die nachträgliche Gestattung häufig die praktikablere Lösung, verbunden mit Auflagen zur Ausführung, zur Instandhaltung und zur Rückbaupflicht bei Eigentümerwechsel. Diese Gestattung sollte beschlossen und in die Beschlusssammlung aufgenommen werden, damit sie für Rechtsnachfolger nachvollziehbar bleibt.

Für den einzelnen Eigentümer bedeutet das umgekehrt: Wer eine Veränderung plant, sollte sie beantragen, auch wenn er sie für unproblematisch hält. Eine nachträglich gestattete Maßnahme kostet einen Antrag, eine zurückgebaute Maßnahme kostet den Rückbau und die Verfahrenskosten.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Prüfen Sie zuerst, ob Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Nur dann liegt eine bauliche Veränderung vor, für die ein Beschluss oder eine Gestattung erforderlich ist.
• Zweitens. Prüfen Sie, ob Ihre Maßnahme zu den vier privilegierten Zwecken gehört. In diesem Fall besteht ein Anspruch, und die Gemeinschaft entscheidet nur noch über die Durchführung.
• Drittens. Stellen Sie einen konkreten Antrag mit technischer Lösung, Angebot und Ausführungsvorschlag und lassen Sie ihn rechtzeitig als Beschlussgegenstand ankündigen. Ein bloßer Wunsch wird abgelehnt, ein durchdachter Antrag wird angenommen.
• Viertens. Zielen Sie auf die qualifizierte Mehrheit, wenn die Maßnahme der Gemeinschaft insgesamt nützt. Damit verteilen sich die Kosten auf alle Eigentümer.
• Fünftens. Handeln Sie als Gemeinschaft bei eigenmächtigen Veränderungen zügig und gleichmäßig. Ein über Jahre geduldeter Zustand lässt sich schwer angreifen, und ungleiche Behandlung schwächt jede Begründung.
• Sechstens. Regeln Sie eine nachträgliche Gestattung schriftlich mit Auflagen zu Ausführung, Instandhaltung und Rückbau und nehmen Sie sie in die Beschlusssammlung auf.

Brauche ich für eine Wallbox die Zustimmung der Gemeinschaft?

Sie brauchen einen Beschluss, aber die Gemeinschaft kann die Maßnahme nicht ablehnen. Das Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge gehört zu den privilegierten Zwecken des § 20 Abs. 2 WEG, sodass ein Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung besteht. Über die Art der Durchführung darf die Gemeinschaft entscheiden.

Wer trägt die Kosten einer baulichen Veränderung?

Grundsätzlich derjenige, dem sie gestattet wurde oder der sie verlangt hat, und ihm gebühren auch die Nutzungen. Anders liegt es, wenn die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen wurde oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren.

Was kann die Gemeinschaft gegen einen eigenmächtigen Umbau tun?

Sie kann den Rückbau verlangen und diesen Anspruch nach entsprechendem Beschluss gerichtlich durchsetzen. Wichtig ist zügiges und gleichmäßiges Vorgehen, weil ein über Jahre geduldeter Zustand die Durchsetzung erschwert und ungleiche Behandlung die Begründung schwächt.

Darf ich innerhalb meiner Wohnung frei umbauen?

Soweit ausschließlich Sondereigentum betroffen ist, in aller Regel ja. Sobald Gemeinschaftseigentum berührt wird, also etwa tragende Wände, Fenster, Wohnungseingangstür, Fassade oder gemeinschaftliche Leitungen, liegt eine bauliche Veränderung vor, die eines Beschlusses oder einer Gestattung bedarf.

Was ist eine grundlegende Umgestaltung?

Ein Eingriff, der den Charakter der Wohnanlage insgesamt verändert. Nach § 20 Abs. 4 WEG dürfen solche Veränderungen nicht beschlossen oder gestattet werden, ebenso wenig Maßnahmen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen. Diese Schranke gilt auch für privilegierte Maßnahmen.

• Beschlussanfechtung in der WEG: Fristen, richtiger Beklagter und die Beschlussersetzungsklage.
• Sonderumlage in der WEG: die Finanzierung größerer Maßnahmen und die Zahlung unter Vorbehalt.
• Fehlerhafte Einladung zur Eigentümerversammlung: warum der Antrag angekündigt sein muss.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: Streitwert und Kostenrisiko im Wohnungseigentumsverfahren.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.