Die fehlerhafte Einladung.

Die Einberufung ist die häufigste Fehlerquelle im Wohnungseigentumsrecht und zugleich die am häufigsten überschätzte. Eigentümer, die mit einem Beschluss unzufrieden sind, greifen fast reflexhaft zur Einladung und finden dort meist irgendetwas. Ob das trägt, entscheidet sich an einer Frage, die in den meisten Ratgebern fehlt, nämlich der Kausalität.

Hinzu kommt, dass sich die Rahmenbedingungen zweimal geändert haben. Die Einberufungsfrist wurde durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes von zwei auf drei Wochen verlängert, und die Vorschrift über die Beschlussfähigkeit wurde ersatzlos gestrichen. Wer noch mit dem alten Recht argumentiert, argumentiert an der Sache vorbei.

Die Einladung muss in Textform ergehen, also etwa als Brief, E-Mail oder Telefax, sofern Lesbarkeit und Zuordnung gewährleistet sind. Die Frist soll mindestens drei Wochen betragen. Weil es sich um eine Sollvorschrift handelt, ist eine Unterschreitung bei besonderer Dringlichkeit möglich, sie muss aber begründet werden und bleibt die eng begrenzte Ausnahme.

Der praktisch wichtigste Punkt ist die Fristberechnung: Sie läuft ab Zugang beim einzelnen Eigentümer, nicht ab Absendung durch die Verwaltung. Bei postalischer Einladung ist deshalb ein Vorlauf einzuplanen, und wer als Eigentümer prüfen will, ob die Frist gewahrt ist, dokumentiert den Zugangstag, im Zweifel mit Poststempel oder E-Mail-Kopfzeile.

Einberufen darf grundsätzlich der Verwalter, und zwar mindestens einmal jährlich. Verlangen mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen eine Versammlung, muss er einberufen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG). Eine Einladung durch einen dafür nicht Berechtigten ist ein schwerer Mangel.

Nach § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Das ist kein formaler Nebensatz, sondern der stärkste Angriffspunkt dieses gesamten Themas. Die Tagesordnung muss so konkret gefasst sein, dass jeder Eigentümer vorher erkennen kann, worüber abgestimmt werden soll, und ob es sich für ihn lohnt, zu erscheinen oder eine Vollmacht zu erteilen.

Typische Fehler sind Sammelbegriffe wie Verschiedenes, unter denen dann beschlossen wird, Aussprache über die Heizungssituation, wenn tatsächlich eine Sonderumlage beschlossen werden soll, oder Bauliche Maßnahmen ohne Angabe, welche. Wird über einen so nicht angekündigten Gegenstand beschlossen, ist der Beschluss anfechtbar, und hier ist die Kausalität regelmäßig zu bejahen, weil nicht auszuschließen ist, dass bei ordnungsgemäßer Ankündigung mehr Eigentümer erschienen wären oder anders abgestimmt hätten. Ausgenommen sind lediglich Beschlüsse, die nur den Ablauf der Versammlung oder deren Vorsitz betreffen.

Ein Ladungsmangel führt nicht automatisch zur Ungültigerklärung. Die Gerichte prüfen, ob sich der Fehler auf das Beschlussergebnis ausgewirkt haben kann. Wurde ein Eigentümer nicht ordnungsgemäß geladen, wäre der Beschluss aber auch mit seiner Stimme mit demselben Ergebnis gefasst worden, trägt der Mangel die Anfechtung häufig nicht. Anders liegt es bei knappen Mehrheiten, bei nicht angekündigten Tagesordnungspunkten und bei Fehlern, die die Willensbildung insgesamt betreffen.

Zwei Irrtümer gehören an dieser Stelle ausgeräumt. Erstens: Die frühere Vorschrift über die Beschlussfähigkeit der Versammlung wurde ersatzlos gestrichen. Eine Versammlung ist heute unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer beschlussfähig, Wiederholungsversammlungen wegen Beschlussunfähigkeit gibt es nicht mehr. Wer eine Anfechtung darauf stützt, dass nur fünf von vierzig Eigentümern erschienen waren, hat keinen Anfechtungsgrund. Zweitens: Das Versammlungsformat ändert an den Einladungsregeln nichts. Auch für hybride und für rein virtuelle Versammlungen, die die Gemeinschaft seit Oktober 2024 mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen für längstens drei Jahre beschließen kann (§ 23 Abs. 1a WEG), gelten Textform und Dreiwochenfrist unverändert.

• Erstens. Dokumentieren Sie den Zugangstag Ihrer Einladung. Die Dreiwochenfrist läuft ab Zugang, und ohne diesen Nachweis lässt sich ein Fristverstoß später nicht belegen.
• Zweitens. Prüfen Sie die Tagesordnung Punkt für Punkt darauf, ob der Beschlussgegenstand erkennbar ist. Wo nur Bericht, Aussprache oder Verschiedenes steht, darf über die Sache nicht beschlossen werden.
• Drittens. Fordern Sie die Unterlagen an, sobald ein Punkt nach Beschlussfassung aussieht, insbesondere Angebote bei Sanierungen. Wer nicht erscheinen kann, sollte eine Vollmacht mit Weisung erteilen.
• Viertens. Prüfen Sie die Kausalität, bevor Sie klagen. Ein Formfehler ohne Auswirkung auf das Ergebnis trägt die Anfechtung meist nicht und verursacht ein Kostenrisiko, das deutlich über Ihrem Anteil liegt.
• Fünftens. Beachten Sie die Frist. Die Anfechtungsklage muss binnen eines Monats ab Beschlussfassung erhoben und binnen zweier Monate begründet werden, wie im Beitrag zur Beschlussanfechtung in der WEG dargestellt.

Wie lange vorher muss zur Eigentümerversammlung eingeladen werden?

Die Frist soll nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen betragen, gerechnet ab Zugang beim einzelnen Eigentümer. Eine kürzere Ladung ist nur bei besonderer Dringlichkeit zulässig und muss begründet werden. Die frühere Zweiwochenfrist gilt seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes nicht mehr.

Darf über einen nicht angekündigten Punkt beschlossen werden?

Nein. Nach § 23 Abs. 2 WEG ist ein Beschluss nur gültig, wenn sein Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet war. Ein dennoch gefasster Beschluss ist anfechtbar, und die für den Erfolg erforderliche Kausalität liegt hier regelmäßig vor. Ausgenommen sind reine Geschäftsordnungsbeschlüsse.

Ist die Versammlung beschlussunfähig, wenn kaum jemand kommt?

Nein. Die frühere Vorschrift über die Beschlussfähigkeit wurde ersatzlos gestrichen. Eine Versammlung ist unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig. Eine Anfechtung lässt sich darauf nicht stützen.

Genügt eine Einladung per E-Mail?

Ja. Die Einberufung erfolgt in Textform, wozu auch E-Mail und Telefax gehören, sofern Lesbarkeit und Zuordnung gewährleistet sind. Entscheidend bleibt der Zugang beim Eigentümer und die Wahrung der Dreiwochenfrist.

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