Die WEG-Jahresabrechnung.

Dieser Punkt wird im Netz und in vielen Verwalterschreiben bis heute falsch dargestellt, weil noch immer von einem Beschluss über die Jahresabrechnung die Rede ist. Für Eigentümer ist der Unterschied nicht akademisch: Wer eine Anfechtung auf einen Darstellungsfehler stützt, der die eigene Zahllast unberührt lässt, verliert das Verfahren und trägt die Kosten, die im Wohnungseigentumsrecht wegen der besonderen Streitwertberechnung erheblich sind.

Dieser Beitrag gehört zum Wohnungseigentumsrecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung über den Wirtschaftsplan aufzustellen, die darüber hinaus die Einnahmen und Ausgaben enthält. Diese Jahresabrechnung ist die Grundlage, aber nicht der Beschlussgegenstand. Beschlossen wird nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.

Praktisch bedeutet das: Ergibt die Abrechnung für Ihre Einheit eine Unterdeckung von 640 Euro, wird über diese 640 Euro beschlossen. Ergibt sie eine Überdeckung, wird über die Anpassung der Vorschüsse beschlossen. Die Gesamtabrechnung, die Einzelabrechnungen und die Darstellung der Kontenentwicklung sind Vorbereitung.

Daneben hat der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält und jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen ist. Er hat den früheren, optionalen Vermögensstatus abgelöst und ist ein eigenständiger Anspruch, der nicht von einem Beschluss abhängt.

Der Bundesgerichtshof hat zu der neuen Beschlussstruktur mit Urteil vom 19. Juli 2024 (V ZR 102/23) klarstellende Ausführungen gemacht, insbesondere zur Auslegung von Beschlüssen, die noch dem alten Muster folgen und formal die Gesamtabrechnung sowie die daraus resultierenden Einzelabrechnungen genehmigen. Solche Beschlüsse sind in der Praxis weiterhin verbreitet, weil viele Verwaltungen ihre Vorlagen nicht umgestellt haben.

Weil nur über die Zahlungspflichten beschlossen wird, ist ein Beschluss nicht schon deshalb ungültig, weil die zugrunde liegende Abrechnung Mängel aufweist. Entscheidend ist, ob sich der Mangel auf die jeweilige Zahllast auswirkt. Daraus ergibt sich eine klare Zweiteilung.

Erfolgversprechend sind Fehler, die den Betrag verändern. Dazu gehören insbesondere ein falscher Verteilungsschlüssel, die Umlage von Kosten, die nach der Gemeinschaftsordnung oder dem Gesetz anders zu verteilen sind, die unrichtige Zuordnung von Kosten zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die fehlerhafte Behandlung der Erhaltungsrücklage, die Umlage nicht umlagefähiger Positionen und Verstöße gegen die Heizkostenverordnung bei der Verbrauchserfassung.

Nicht erfolgversprechend sind reine Darstellungsmängel, solange sie den Betrag nicht berühren, etwa eine unübersichtliche Gliederung, fehlende Erläuterungen oder eine unvollständige Darstellung der Kontenentwicklung. Für solche Mängel steht ein anderer Weg offen: Die Pflicht des Verwalters zur Aufstellung einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung besteht unabhängig vom Beschluss fort und kann im Notfall im Wege der Leistungsklage gegen die Gemeinschaft durchgesetzt werden.

Vor jeder Anfechtung steht die Belegeinsicht. Ohne Rechnungen, Kontoauszüge und Verträge lässt sich nicht beurteilen, ob eine Position der Höhe nach berechtigt und richtig zugeordnet ist. Der Anspruch auf Einsicht besteht, und die Ausübung sollte schriftlich und mit Fristsetzung verlangt werden, weil die Anfechtungsfrist unabhängig davon läuft.

• Erstens. Notieren Sie den Tag der Beschlussfassung. Die Anfechtungsklage ist binnen eines Monats zu erheben und binnen zweier Monate zu begründen, jeweils ab diesem Tag und nicht ab Zugang des Protokolls.
• Zweitens. Verlangen Sie Belegeinsicht schriftlich und mit Frist, und beginnen Sie damit sofort. Die Frist läuft unabhängig davon, ob die Einsicht gewährt wurde.
• Drittens. Prüfen Sie zuerst den Verteilungsschlüssel jeder größeren Position gegen die Gemeinschaftsordnung. Fehlverteilungen sind der häufigste Fehler mit Auswirkung auf die Zahllast.
• Viertens. Prüfen Sie die Zuordnung zu Gemeinschafts- und Sondereigentum, die Behandlung der Erhaltungsrücklage und die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten.
• Fünftens. Verzichten Sie auf eine Anfechtung, die nur auf Darstellungsmängel gestützt ist. Verlangen Sie stattdessen eine ordnungsmäßige Abrechnung, notfalls im Wege der Leistungsklage.
• Sechstens. Zahlen Sie die beschlossene Nachzahlung unter Vorbehalt, wenn Sie anfechten. Der Beschluss bleibt bis zu seiner Aufhebung wirksam und fällig, wie im Beitrag zur Sonderumlage in der WEG beschrieben.

Beschließen wir nicht über die Jahresabrechnung?

Seit der Reform nicht mehr. Nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wird über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse beschlossen, also über die Abrechnungsspitze. Die Jahresabrechnung ist das vorbereitende Zahlenwerk und nicht Beschlussgegenstand.

Kann ich die Abrechnung wegen Darstellungsmängeln anfechten?

In aller Regel nicht mit Erfolg. Ein Mangel trägt die Anfechtung nur, wenn er sich auf die Zahllast auswirkt. Für Darstellungsmängel besteht ein eigenständiger Anspruch auf eine ordnungsmäßige Abrechnung, der notfalls durch Leistungsklage gegen die Gemeinschaft durchzusetzen ist.

Welche Fehler wirken sich auf die Zahllast aus?

Vor allem ein falscher Verteilungsschlüssel, die unrichtige Zuordnung von Kosten zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die fehlerhafte Behandlung der Erhaltungsrücklage, die Umlage nicht umlagefähiger Positionen und Verstöße gegen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten.

Was ist der Vermögensbericht?

Eine eigenständige Pflicht des Verwalters nach § 28 Abs. 4 WEG. Er hat nach Ablauf des Kalenderjahres den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens darzustellen und den Bericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Er hat den früheren Vermögensstatus abgelöst.

• Beschlussanfechtung in der WEG: Fristen, richtiger Beklagter und Kostenrisiko.
• Sonderumlage in der WEG: Zahlung unter Vorbehalt und Anfechtungstaktik.
• Fehlerhafte Einladung zur Eigentümerversammlung: der Fehlerkatalog mit Kausalitätsprüfung.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.