Die Wohnung als Ferienwohnung.

Der Ratgebermarkt zu diesem Thema ist von Plattformen und Vermietungsdienstleistern geprägt und behandelt fast ausschließlich das Zweckentfremdungsrecht. Die baurechtliche Seite fehlt regelmäßig, obwohl sie in Wohngebieten häufig das größere Hindernis ist. Und die Verteidigung im Bußgeldverfahren kommt gar nicht vor.

Dieser Beitrag gehört zum öffentlichen Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Das Zweckentfremdungsrecht existiert nicht bundeseinheitlich. Die Länder haben Ermächtigungsgesetze erlassen, auf deren Grundlage Kommunen Satzungen beschließen. Flächendeckend gilt das Verbot etwa in Berlin und Hamburg, in Bayern über das Landesgesetz mit kommunaler Umsetzung, und zunehmend auch in weiteren Großstädten und in Tourismusgemeinden. Wo eine solche Regelung gilt, ist die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken genehmigungspflichtig, und die Kurzzeitvermietung an Touristen oberhalb einer Bagatellgrenze zählt dazu.

Davon zu trennen ist die baurechtliche Nutzungsänderung. Die dauerhafte Nutzung als Ferienwohnung ist bauplanungsrechtlich eine andere Nutzungsart als das Wohnen, weil sie durch wechselnde Gäste, gewerbliche Organisation und fehlende Aufenthaltsdauer geprägt ist. In reinen und allgemeinen Wohngebieten ist sie deshalb regelmäßig nicht ohne Weiteres zulässig, und die Umstellung bedarf einer Genehmigung der Bauaufsicht.

Für Sie bedeutet das eine schlichte Prüfreihenfolge: Zuerst die Frage, ob am Belegenheitsort eine Zweckentfremdungsregelung gilt und welche Bagatellgrenze sie vorsieht. Dann die Frage, ob die Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig ist und ob eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig wäre. Nur wenn beide Fragen positiv beantwortet sind, ist der Betrieb rechtssicher. Was droht, wenn er es nicht ist, steht im Beitrag zur Nutzungsuntersagung.

Die Regelungen unterscheiden sich erheblich, und zwar in vier Punkten.

Der erste ist die Bagatellgrenze. Die meisten Regelungen lassen die zeitweise Vermietung der selbstbewohnten Wohnung bis zu einer bestimmten Zahl von Tagen im Jahr oder bis zu einem bestimmten Anteil der Wohnfläche genehmigungsfrei zu. Die konkreten Werte weichen zwischen den Städten stark voneinander ab und werden regelmäßig geändert, weshalb sie vor jeder Vermietung am Belegenheitsort geprüft werden müssen.

Der zweite ist die Registrierungspflicht. In Berlin muss jede inserierte Ferienunterkunft eine amtliche Registriernummer des Bezirks sichtbar angeben. Fehlt sie, ist bereits das Inserat angreifbar, unabhängig davon, ob überhaupt vermietet wurde.

Der dritte sind die Auskunftspflichten. In Hamburg sind Mieter, Wohnungseigentümer, Vermittler, Betreiber von Internetseiten, Gäste und sonstige Nutzungsberechtigte gegenüber den bezirklichen Wohnraumschutzdienststellen auskunftspflichtig, und Verstöße gegen diese Auskunftspflichten sind ihrerseits Ordnungswidrigkeiten mit einer Geldbuße bis zu 500.000 Euro. Wer also eine Auskunftsaufforderung ignoriert, riskiert ein zweites Verfahren.

Der vierte ist der Anwendungsbereich. Erfasst ist nur Wohnraum. Zu Ferienapartments umgebaute Gewerberäume, etwa ehemalige Büros, unterfallen dem Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum nicht, was für die Gestaltung wichtig ist. Und in Hamburg gehen die Bezirksämter von dauerhafter Wohnnutzung aus, wenn ein Mietvertrag für mindestens drei Monate geschlossen wird und die Miete monatlich abgerechnet wird, was eine praktikable Abgrenzung für Monteur- und Geschäftsreisendenvermietung bietet.

Die Landesprofile für die beiden strengsten Märkte haben wir gesondert aufbereitet, für Berlin im Beitrag zur Baugenehmigung in Berlin.

Ein Bußgeldbescheid ist kein Endpunkt. Vier Ansätze sind praktisch erfolgversprechend.

Der erste ist der Anwendungsbereich. Handelt es sich überhaupt um Wohnraum im Sinne der Satzung, oder um Gewerberaum, um eine baurechtlich als Ferienwohnung genehmigte Einheit oder um Bestandsschutz aus einer vor Inkrafttreten der Satzung aufgenommenen Nutzung. Dieser Punkt entscheidet häufiger, als man erwartet.

Der zweite ist die Bagatellgrenze. Wurde sie tatsächlich überschritten, und ist die Behörde bei ihrer Berechnung von zutreffenden Belegungstagen ausgegangen. Plattformdaten sind nicht immer belastbar, und Eigennutzungszeiten werden regelmäßig als Vermietungszeiten gewertet.

Der dritte ist die Satzung selbst. Kommunale Zweckentfremdungssatzungen sind Rechtsnormen und können an formellen und materiellen Mängeln leiden, etwa an einer fehlerhaften Ausfertigung, an einem Verstoß gegen die landesrechtliche Ermächtigung oder an einer unzureichenden Begründung des angespannten Wohnungsmarkts.

Der vierte ist die subjektive Seite. Ordnungswidrigkeiten setzen Vorsatz oder Fahrlässigkeit voraus. Wer sich vorab bei der Behörde erkundigt und eine Auskunft erhalten hat, auf die er vertrauen durfte, steht anders da als jemand, der jahrelang ohne jede Prüfung vermietet hat.

Parallel gehört immer geprüft, ob eine nachträgliche Genehmigung erreichbar ist, denn sie beendet den rechtswidrigen Zustand und wirkt sich regelmäßig auch auf die Höhe des Bußgeldes aus.

• Erstens. Prüfen Sie beide Verfahren getrennt: die Zweckentfremdungsgenehmigung beim Wohnungs- oder Bezirksamt und die Nutzungsänderung bei der Bauaufsicht. Die eine ersetzt die andere nicht.
• Zweitens. Klären Sie die Bagatellgrenze am Belegenheitsort schriftlich bei der zuständigen Stelle. Die Werte unterscheiden sich stark und ändern sich häufig, und eine schriftliche Auskunft schützt Sie später auf der subjektiven Seite.
• Drittens. Führen Sie die Registriernummer in jedem Inserat, wo sie vorgeschrieben ist. Bereits das Anbieten ohne Nummer kann eine Ordnungswidrigkeit sein.
• Viertens. Dokumentieren Sie Belegungs- und Eigennutzungszeiten lückenlos. Im Verfahren geht es fast immer um die Zahl der Tage, und die Behörde rechnet im Zweifel zu Ihren Lasten.
• Fünftens. Prüfen Sie bei vermieteten Objekten zusätzlich das Mietverhältnis und die Gemeinschaftsordnung. Untervermietung an Touristen ohne Erlaubnis ist ein Kündigungsgrund, und die Zweckbestimmung im Wohnungseigentum kann entgegenstehen.
• Sechstens. Reagieren Sie auf Auskunftsaufforderungen fristgerecht und anwaltlich begleitet. Ihre Nichtbeachtung ist in mehreren Ländern eine eigenständige Ordnungswidrigkeit.

Brauche ich eine Genehmigung, um meine Wohnung an Feriengäste zu vermieten?

In Städten mit Zweckentfremdungsregelung in aller Regel ja, sobald die Bagatellgrenze überschritten wird. Daneben ist häufig eine baurechtliche Nutzungsänderung erforderlich, weil das Beherbergungsgewerbe eine andere Nutzungsart ist als das Wohnen. Beide Verfahren laufen bei unterschiedlichen Behörden.

Reicht die Baugenehmigung aus?

Nein. Eine baurechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung ersetzt die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung nicht und umgekehrt. In vielen Städten sind beide erforderlich, und in manchen steht die Baugenehmigung faktisch unter dem Vorbehalt der zweckentfremdungsrechtlichen Zustimmung.

Wie hoch sind die Bußgelder?

Sie unterscheiden sich nach Landesrecht und reichen in mehreren Ländern bis zu 500.000 Euro. Wirtschaftlich schwerer wiegt häufig die Abschöpfung der erzielten Einnahmen, die das Ordnungswidrigkeitenrecht vorsieht und die sich aus Plattformdaten rekonstruieren lässt.

Darf ich als Mieter meine Wohnung an Touristen untervermieten?

Nicht ohne Erlaubnis des Vermieters. Eine unerlaubte Überlassung an Dritte ist eine Pflichtverletzung und kann die Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis deckt die Vermietung an Touristen nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht.

Gilt das auch für umgebaute Gewerberäume?

Nein, soweit es sich nicht um Wohnraum handelt. Zu Ferienapartments umgebaute Büros unterliegen dem Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum nicht. Die baurechtliche Zulässigkeit der Nutzung ist davon unabhängig zu prüfen.

• Nutzungsuntersagung: das Instrument, mit dem die Bauaufsicht eine ungenehmigte Ferienvermietung stoppt.
• Baugenehmigung abgelehnt: was zu tun ist, wenn die Nutzungsänderung zurückgewiesen wird.
• Baugenehmigung in Berlin: das strengste Zweckentfremdungsregime mit Registrierungspflicht.
• Schwarzbau legalisieren: der Fahrplan, wenn bereits ohne Genehmigung genutzt wird.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.