Baugenehmigung in Berlin.

Berlin ist der Markt mit der höchsten Regelungsdichte und zugleich der, in dem die meisten Eigentümer mit Vorstellungen aus anderen Bundesländern operieren. Wer aus Brandenburg kommt, wo ein Gartenhaus bis 75 Kubikmeter verfahrensfrei ist, und dieselbe Hütte in Berlin aufstellt, baut ungenehmigt. Und wer eine umgewandelte Eigentumswohnung als Kapitalanlage erwirbt und Eigenbedarf plant, unterschätzt regelmäßig, wie lange er warten muss.

Dieser Beitrag gehört zum öffentlichen Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Vor den Außenwänden und Dächern von Gebäuden sind Abstandsflächen freizuhalten, § 6 Abs. 1 BauO Bln. Die Vorschrift gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen. Keine Abstandsfläche ist erforderlich vor Außenwänden, die nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden dürfen oder müssen, was in der Berliner Blockrandbebauung der Regelfall ist.

Die Tiefe beträgt nach § 6 Abs. 5 BauO Bln 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, ebenfalls mindestens 3 Meter. Die Berechnung folgt der üblichen Systematik aus Wandhöhe zuzüglich anteiliger Dachhöhe, weshalb Dachform und Geländeverlauf mit zu prüfen sind.

Die eigentliche Berliner Schwierigkeit liegt nicht in der Formel, sondern in der Bestandssituation. In der geschlossenen Bauweise mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude überlagern sich Abstandsflächen unterschiedlicher Baukörper, und Nachverdichtungen, Dachaufstockungen und Anbauten im Blockinneren stoßen regelmäßig an diese Grenzen. Für Aufstockungen und Dachgeschossausbauten lohnt deshalb immer die Prüfung, ob eine Abweichung in Betracht kommt und ob die umgebende Bebauung eine geringere Tiefe rechtfertigt. Die bundesweite Systematik steht im Beitrag zu Grenzbebauung und Abstandsflächen.

Bei den verfahrensfreien Vorhaben liegt Berlin am unteren Ende der bundesweiten Spanne. Während Bayern, Brandenburg und Sachsen kleine Gebäude bis zu 75 Kubikmetern Brutto-Rauminhalt freistellen, ist in Berlin bereits ab einem Rauminhalt in der Größenordnung von zehn Kubikmetern eine Genehmigung erforderlich. Bei einer lichten Höhe von zwei Metern entspricht das einer Grundfläche von etwa fünf Quadratmetern. Ein handelsübliches Gartenhaus überschreitet diese Grenze in aller Regel. Die Übersicht über die Länderfreigrenzen steht im Beitrag zu Gartenhaus, Carport und Terrassenüberdachung.

Auf der Verfahrensseite ist Berlin dagegen vergleichsweise bauherrenfreundlich. Die Bauordnung sieht im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren eine Genehmigungsfiktion vor: Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Maßgeblich ist auch hier der Eingang der vollständigen Unterlagen, weshalb der Zeitpunkt der Vollständigkeit dokumentiert gehört. Wer auf Nummer sicher gehen will, insbesondere im Hinblick auf spätere Verkaufs- und Haftungsfragen, kann auf die Fiktion verzichten und die förmliche Entscheidung abwarten.

Verfahrensrechtlich hat Berlin das Widerspruchsverfahren teilweise ausgeschlossen, aber nicht durchgängig. Für den konkreten Bescheid ist deshalb zu prüfen, welcher Rechtsbehelf statthaft ist, bevor eine Frist läuft. Der vollständige Fahrplan mit Fristen und Eilrechtsschutz steht im Beitrag zu Widerspruch und Klage gegen die Baugenehmigung, die Bauherrenperspektive im Beitrag zur abgelehnten Baugenehmigung.

Berlin hat zwei Regelungskomplexe, die außerhalb des Bauordnungsrechts stehen und jedes Vorhaben mit vermieteten Wohnungen bestimmen.

Der erste ist das Zweckentfremdungsverbot. Wohnraum darf nicht ohne Genehmigung anderen als Wohnzwecken zugeführt werden, was insbesondere die Vermietung an Feriengäste, den Leerstand über eine bestimmte Dauer, den Abriss und die Umwandlung in Gewerberaum erfasst. Verstöße werden als Ordnungswidrigkeit geahndet, und die Bußgeldrahmen sind erheblich. Wer eine Berliner Wohnung als Ferienwohnung vermieten will, braucht deshalb regelmäßig zwei Dinge, nämlich eine bauordnungsrechtliche Klärung der Nutzungsänderung und eine zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung. Die Länderübersicht dazu steht im Beitrag zur Vermietung als Ferienwohnung, die Verteidigung gegen eine Untersagung im Beitrag zur Nutzungsuntersagung.

Der zweite ist die Kündigungssperrfrist. Wurde an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert, kann sich ein Erwerber nach § 577a BGB erst nach Ablauf einer Sperrfrist auf Eigenbedarf berufen. Bundesrechtlich sind das drei Jahre, Berlin hat die Frist durch Rechtsverordnung auf zehn Jahre verlängert. Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass die Frist erst mit dem Eigentumserwerb der kündigenden Vermieterseite beginnt und nicht bereits mit der Aufteilung in Wohnungseigentum. Für Kapitalanleger bedeutet das eine erhebliche Bindung, die vor dem Kauf zu prüfen ist. Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

• Erstens. Prüfen Sie die Verfahrensfreiheit nach der Berliner Bauordnung und nicht nach bundesweiten Faustregeln. Die Freigrenze für kleine Gebäude ist hier deutlich niedriger als in den Nachbarländern.
• Zweitens. Lassen Sie bei Aufstockungen und Dachausbauten im Altbau die Abstandsflächen aller betroffenen Baukörper prüfen. In der Blockrandbebauung überlagern sie sich, und die Formel allein führt nicht weiter.
• Drittens. Dokumentieren Sie den Zeitpunkt, zu dem Ihre Bauvorlagen vollständig waren, wenn Sie sich auf die Genehmigungsfiktion berufen wollen. Nachforderungen verschieben den Fristbeginn.
• Viertens. Prüfen Sie vor jedem Rechtsbehelf, ob Widerspruch oder unmittelbare Klage statthaft ist. Berlin hat das Vorverfahren nur teilweise ausgeschlossen.
• Fünftens. Klären Sie bei jeder Wohnnutzungsänderung zusätzlich das Zweckentfremdungsrecht. Eine bauordnungsrechtliche Genehmigung ersetzt die zweckentfremdungsrechtliche nicht.
• Sechstens. Prüfen Sie vor dem Erwerb einer umgewandelten Eigentumswohnung die Kündigungssperrfrist. In Berlin beträgt sie zehn Jahre, gerechnet ab dem Eigentumserwerb.

Wie tief ist die Abstandsfläche in Berlin?

Nach § 6 Abs. 5 BauO Bln 0,4 H, mindestens 3 Meter. In Gewerbe- und Industriegebieten genügt eine Tiefe von 0,2 H, ebenfalls mindestens 3 Meter. Zur Wandhöhe zählt die anteilige Dachhöhe je nach Neigung.

Wie groß darf ein Gartenhaus in Berlin sein?

Deutlich kleiner als in den meisten anderen Ländern. Bereits ab einem Rauminhalt in der Größenordnung von zehn Kubikmetern ist eine Genehmigung erforderlich, was bei zwei Metern lichter Höhe etwa fünf Quadratmetern Grundfläche entspricht. Die konkrete Grenze ist in der aktuellen Fassung der Bauordnung nachzusehen.

Gibt es in Berlin eine Genehmigungsfiktion?

Ja, im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren. Entscheidet die Behörde nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt die Genehmigung als erteilt. Die Frist beginnt erst mit vollständigen Unterlagen, weshalb der Nachweis der Vollständigkeit entscheidend ist.

Was hat das Zweckentfremdungsrecht mit meiner Baugenehmigung zu tun?

Es steht daneben. Eine bauordnungsrechtliche Nutzungsänderungsgenehmigung ersetzt nicht die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung und umgekehrt. Wer Wohnraum anderen als Wohnzwecken zuführen will, braucht in Berlin regelmäßig beides.

Wie lange muss ich nach dem Kauf einer umgewandelten Wohnung mit Eigenbedarf warten?

In Berlin zehn Jahre. Die bundesrechtliche Sperrfrist von drei Jahren nach § 577a BGB ist durch Rechtsverordnung verlängert worden. Sie beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst mit dem Eigentumserwerb der kündigenden Vermieterseite.

• Grenzbebauung und Abstandsflächen: die bundesweite Systematik und der Drittschutz.
• Baugenehmigung abgelehnt: Genehmigungsanspruch, Befreiung und Untätigkeitsklage.
• Wohnung als Ferienwohnung vermieten: Zweckentfremdungsrecht der Länder und Bußgeldverfahren.
• Die Eigenbedarfskündigung: Sperrfristen, Formfehler und der Weg bis zur Räumung.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.