Die Eigenbedarfskündigung.

Der mietrechtliche Ratgebermarkt ist mieterseitig geschrieben, und das aus gutem Grund, weil dort die Zahl der Betroffenen größer ist. Für Eigentümer führt das zu einer eigentümlichen Lage: Sie finden im Netz vor allem die Anleitung, mit der ihre Kündigung später angegriffen wird, und erfahren die Anforderungen an ihr eigenes Schreiben erst im Räumungsprozess.

Wir bearbeiten diesen Bereich konsequent aus der Eigentümerperspektive und mit dem Wissen aus beiden Richtungen. Als Familienkanzlei sehen wir dabei einen Anlass besonders häufig, der in Standardratgebern fehlt: die Trennung. Wer nach einer Trennung eine bislang vermietete Wohnung selbst benötigt, hat einen tragfähigen Eigenbedarfsgrund, muss ihn aber sorgfältig darlegen, und die Verbindung zur familienrechtlichen Situation haben wir im Beitrag zum Haus in der Scheidung beschrieben.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Vermieten unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er behandelt den begünstigten Personenkreis, die Begründungstiefe und die fünf häufigsten Formfehler, die Sperrfristen nach Umwandlung und Verkauf, den Härtefallwiderspruch und die Anbietpflicht sowie den realistischen Zeitplan bis zur Räumung.

Begünstigt sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts. Der Kreis der Familienangehörigen umfasst nach der Rechtsprechung insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern. Bei entfernteren Verwandten und bei Personen ohne verwandtschaftliche Beziehung verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Verbundenheit oder die Zugehörigkeit zum Haushalt, etwa bei einer Pflegekraft.

Benötigen bedeutet nicht Notlage, aber es bedeutet mehr als Wollen. Erforderlich sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch. Die Gerichte prüfen den Entschluss nicht auf seine Zweckmäßigkeit, sie prüfen aber, ob er ernsthaft ist und ob er nicht rechtsmissbräuchlich überhöht wirkt, etwa bei einem deutlich überdimensionierten Wohnbedarf für eine einzelne Person.

Für die Praxis folgt daraus die wichtigste Regel dieses Beitrags: Der Bedarf muss konkret sein und konkret dargestellt werden. Wer schreibt, er benötige die Wohnung für seine Tochter, hat nicht begründet. Wer schreibt, die Tochter beginne zum Wintersemester ein Studium am Ort, wohne derzeit bei den Eltern und werde die Wohnung ab Oktober allein nutzen, hat begründet.

Der erste Fehler ist die Schriftform. Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform, eine E-Mail genügt nicht. Bei mehreren Vermietern müssen alle kündigen, bei mehreren Mietern muss allen gekündigt werden, und zwar jeweils gegenüber jedem Einzelnen. Eine Kündigung, die nur an einen von zwei Mietern gerichtet ist, beendet gar nichts.

Der zweite Fehler ist die fehlende oder zu dünne Begründung. Die Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben. Nachgeschobene Begründungen heilen den Mangel in aller Regel nicht. Anzugeben sind die begünstigte Person, ihre Beziehung zum Vermieter und der konkrete Nutzungswunsch mit den Umständen, die ihn tragen.

Der dritte Fehler ist der fehlende Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit. Der Vermieter soll auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hinweisen. Fehlt der Hinweis, verlängern sich die Möglichkeiten des Mieters, was den gesamten Zeitplan verschiebt.

Der vierte Fehler ist die falsche Kündigungsfrist. Sie richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und beträgt drei, sechs oder neun Monate. Wer zu kurz kündigt, hat nicht unbedingt unwirksam gekündigt, verschiebt aber den Beendigungszeitpunkt und verliert Zeit.

Der fünfte Fehler ist der übersehene Sperrfristtatbestand, und er ist der teuerste. Dazu der nächste Abschnitt.

Wurde an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert, kann sich ein Erwerber auf Eigenbedarf erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen, § 577a Abs. 1 BGB. Die Regelung gilt nach Absatz 1a entsprechend, wenn an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert wurde, womit der Gesetzgeber das sogenannte Münchener Modell erfasst hat.

Entscheidend ist Absatz 2: Die Länder können die Frist für Gebiete mit gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern. Davon ist umfangreich Gebrauch gemacht worden. In Berlin und in München beträgt die Sperrfrist zehn Jahre, in Baden-Württemberg sieht die dortige Kündigungssperrfristverordnung für zahlreiche Gemeinden fünf Jahre vor, und weitere Länder haben eigene Verordnungen erlassen. Welche Frist gilt, hängt damit vom konkreten Ort der Wohnung ab, und der Blick in die Landesverordnung gehört vor jede Kündigung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 161/24) eine lange umstrittene Frage entschieden: Maßgeblich ist der Erwerb des Eigentums durch die kündigende Vermieterseite, nicht bereits die Aufteilung in Wohnungseigentum. Damit beginnt die Frist später als von vielen Erwerbern angenommen, und eine Kündigung kann selbst dann gesperrt sein, wenn die Aufteilung Jahre zurückliegt. Für Kapitalanleger ist das die praktisch folgenreichste Entscheidung der letzten Jahre in diesem Bereich.

Der Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Widerspruch bedarf der Schriftform und ist spätestens zwei Monate vor der Beendigung zu erklären, wobei diese Frist voraussetzt, dass der Vermieter rechtzeitig auf die Widerspruchsmöglichkeit hingewiesen hat.

Anerkannte Härtegründe sind vor allem hohes Alter in Verbindung mit langer Mietdauer und Verwurzelung, schwere Erkrankung, Schwangerschaft, Pflegebedürftigkeit und das Fehlen angemessenen Ersatzwohnraums zu zumutbaren Bedingungen. Die Gerichte verlangen eine Abwägung im Einzelfall und, bei behaupteten gesundheitlichen Härten, regelmäßig ein Sachverständigengutachten. Für den Vermieter bedeutet das: Ein Widerspruch beendet das Verfahren nicht, aber er verlängert es erheblich, und er sollte in der Zeitplanung von Anfang an eingerechnet werden.

Das zweite Instrument ist die Anbietpflicht. Wird während der Kündigungsfrist eine andere vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Anlage frei, muss der Vermieter sie dem gekündigten Mieter anbieten. Nach der Rechtsprechung führt eine Verletzung dieser Pflicht allerdings nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern kann Schadensersatzansprüche auslösen. Für die Praxis heißt das: Bieten Sie an, dokumentieren Sie das Angebot, und behandeln Sie es nicht als Formalie.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Prüfen Sie die Sperrfrist, bevor Sie irgendetwas anderes tun. Wurde die Wohnung nach der Überlassung umgewandelt und veräußert, gilt mindestens eine Dreijahresfrist ab Eigentumserwerb, in vielen Städten deutlich länger nach Landesverordnung.
• Zweitens. Klären Sie den begünstigten Personenkreis. Nur Sie selbst, Familienangehörige und Angehörige Ihres Haushalts kommen in Betracht, und bei entfernteren Personen brauchen Sie eine besondere Verbundenheit.
• Drittens. Schreiben Sie den Bedarf konkret auf: wer, ab wann, warum diese Wohnung, welche Lebenssituation. Diese vier Angaben entscheiden über die Wirksamkeit mehr als alles andere.
• Viertens. Achten Sie auf die Form: Schriftform, alle Vermieter unterzeichnen, alle Mieter werden adressiert, zutreffende Kündigungsfrist, Hinweis auf die Widerspruchsmöglichkeit mit Form und Frist.
• Fünftens. Bieten Sie eine frei werdende vergleichbare Wohnung im Haus ausdrücklich an und dokumentieren Sie das. Die Verletzung dieser Pflicht macht die Kündigung zwar nicht unwirksam, kann aber Schadensersatz auslösen.
• Sechstens. Planen Sie den Widerspruch ein. Rechnen Sie mit einer Verlängerung des Zeitplans und prüfen Sie früh, ob eine einvernehmliche Auszugsvereinbarung mit verlängerter Frist wirtschaftlich günstiger ist als ein Verfahren.
• Siebtens. Rechnen Sie das Kostenrisiko aus, bevor Sie klagen. Der Streitwert einer Räumungsklage ist die Jahresnettokaltmiete, die Systematik dazu steht im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht.

Für wen darf ich Eigenbedarf anmelden?

Für sich selbst, für Familienangehörige und für Angehörige Ihres Haushalts. Zum Kreis der Familienangehörigen zählen insbesondere Kinder, Eltern, Geschwister, Enkel und Großeltern. Bei entfernteren Verwandten oder Dritten verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Verbundenheit oder die Zugehörigkeit zum Haushalt.

Wie ausführlich muss ich die Kündigung begründen?

So konkret, dass der Mieter den Bedarf nachprüfen kann. Anzugeben sind die begünstigte Person, ihre Beziehung zu Ihnen und der konkrete Nutzungswunsch mit den tragenden Umständen. Ein Satz wie aus persönlichen Gründen genügt nicht, und nachgeschobene Begründungen heilen den Mangel in aller Regel nicht.

Wie lange muss ich nach dem Kauf warten?

Wurde die Wohnung nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert, gelten nach § 577a BGB mindestens drei Jahre ab dem Eigentumserwerb. Die Länder haben diese Frist für angespannte Wohnungsmärkte verlängert, in Berlin und München auf zehn Jahre, in Baden-Württemberg für viele Gemeinden auf fünf Jahre.

Was kann der Mieter dagegen tun?

Er kann die Wirksamkeit der Kündigung bestreiten und nach § 574 BGB Härtefallwiderspruch erheben, schriftlich und spätestens zwei Monate vor der Beendigung. Anerkannte Härtegründe sind unter anderem hohes Alter mit langer Mietdauer, schwere Erkrankung, Pflegebedürftigkeit und fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum.

Wie lange dauert es bis zur Räumung?

Nach Ablauf der Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten folgt bei ausbleibendem Auszug die Räumungsklage, die je nach Standort acht bis achtzehn Monate dauert, gefolgt von der Zwangsräumung. Realistisch ist deshalb bei streitigem Verlauf ein Zeitraum von zwei Jahren und mehr.

• Der Mieter zahlt nicht: der zweite große Kündigungsgrund und der Räumungsfahrplan mit realistischen Zahlen.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: wie sich der Vorwurf abwehren lässt und wie Sie ihn dokumentierend verhindern.
• Das Haus in der Scheidung: die familienrechtliche Ausgangslage, aus der Eigenbedarf nach einer Trennung entsteht.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: Streitwert und Kostenrisiko der Räumungsklage.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.