Vorgetäuschter Eigenbedarf.

Damit ist die Ausgangslage für den Mieter deutlich besser, als die formale Beweislastverteilung vermuten lässt, und für den Vermieter deutlich riskanter. Wer eine Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung nicht wie angekündigt nutzt, muss erklären können, warum, und zwar mit konkreten und überprüfbaren Umständen.

Dieser Beitrag behandelt beide Perspektiven, weil er beide Mandate abbildet, die uns erreichen. Er gehört zum Bereich Vermieten unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Die Anforderungen an eine wirksame Kündigung stehen im Beitrag zur Eigenbedarfskündigung.

Eine schuldhafte unberechtigte Kündigung, insbesondere das Vortäuschen eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens, kann den Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und Vermögenseinbußen erleidet. Anspruchsgrundlage ist die Verletzung der mietvertraglichen Pflichten.

Der Bundesgerichtshof hat die Beweisproblematik früh gesehen. Bereits mit Urteil vom 18. Mai 2005 (VIII ZR 368/03) hat er entschieden, dass sich der Vermieter nicht darauf beschränken darf, die Behauptungen des Mieters einfach zu bestreiten. Setzt er den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug nicht um, muss er substantiiert und plausibel darlegen, aus welchem Grund der Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Diese Linie hat er mit Beschluss vom 11. Oktober 2016 (VIII ZR 300/15) und mit Urteil vom 29. März 2017 (VIII ZR 44/16) bekräftigt und dabei zugleich präzisiert, welche Anforderungen an die Würdigung des Parteivortrags und des Beweisergebnisses zu stellen sind.

Praktisch bedeutet das für den Mieter: Der Ansatzpunkt ist nicht der Nachweis einer inneren Tatsache, sondern die Frage, was nach dem Auszug tatsächlich geschehen ist. Wurde die Wohnung an einen Dritten vermietet, verkauft, umgebaut oder stand sie leer. Und für den Vermieter: Wer den Bedarf nicht umsetzt, braucht eine Erklärung mit Substanz, also konkrete Umstände, Zeitpunkte und Belege, nicht eine allgemeine Schilderung veränderter Lebensumstände.

Instanzgerichte legen diese Anforderungen streng aus. Ein Vermieter, der einen Umzug in eine andere Stadt behauptet, aber keine konkreten Umzugsplanungen darlegen kann, genügt der Darlegungslast nicht. Und auch der Einzug der in der Kündigung benannten Person schließt den Vorwurf nicht aus, wenn die Nutzung nur kurz andauert, bereits zuvor Verkaufsaktivitäten entfaltet wurden und später tatsächlich verkauft wird.

Der Anspruch ist auf das Erfüllungsinteresse gerichtet: Der Mieter ist so zu stellen, wie er stünde, wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre, also wenn er nicht hätte ausziehen müssen.

Der mit Abstand größte Posten ist die Mietdifferenz zwischen alter und neuer Wohnung. Bei einer Differenz von 400 Euro monatlich sind das über vier Jahre bereits 19.200 Euro, und in angespannten Märkten liegen die Differenzen häufig darüber. Über welchen Zeitraum sie zu ersetzen ist, wird uneinheitlich beurteilt und ist regelmäßig der eigentliche Streitpunkt: Die Spanne reicht von einer Begrenzung auf einige Jahre bis zu Entscheidungen, die eine zeitlich unbegrenzte Erstattung zugesprochen haben. Wer als Mieter klagt, sollte diesen Punkt von Anfang an ausdrücklich adressieren, wer als Vermieter verteidigt, ebenso.

Ersatzfähig sind daneben die Umzugskosten, Maklerkosten für die Ersatzwohnung, eine etwaige doppelte Mietbelastung im Übergang, Kosten für Ummeldungen und Anschlüsse sowie die Kosten der Rechtsverfolgung.

Nicht ersatzfähig sind dagegen Aufwendungen, die im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses gemacht wurden, insbesondere Renovierungskosten für die bisherige Wohnung. Das überrascht viele Mandanten, folgt aber aus der Ausrichtung des Anspruchs: Ersetzt wird, was durch den Umzug entstanden ist, nicht, was ohnehin investiert worden war.

Der erste Fallstrick betrifft den Räumungsvergleich. Wird das Räumungsverfahren durch Vergleich beendet, liegt darin nicht ohne Weiteres ein Verzicht auf Schadensersatzansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. Juni 2015 (VIII ZR 99/14) klargestellt, dass ein stillschweigender Verzicht bedeutsame Umstände voraussetzt, die auf einen entsprechenden Willen schließen lassen. Solche Umstände können etwa in einer substanziellen Gegenleistung des Vermieters liegen, beispielsweise der Zahlung einer namhaften Abstandssumme oder dem Verzicht auf Schönheitsreparaturen. Für Mieter ist das eine gute Nachricht, für Vermieter eine Warnung: Wer mit einem Vergleich endgültig Ruhe haben will, muss den Verzicht ausdrücklich aufnehmen und dafür etwas geben.

Der zweite Fallstrick betrifft den Aufhebungsvertrag. Schließen die Parteien nach der Kündigung einen Aufhebungsvertrag, kann der Schadensersatzanspruch entfallen, weil das Mietverhältnis dann nicht durch die Kündigung, sondern durch die Vereinbarung beendet wird. Mieter sollten deshalb vor der Unterzeichnung prüfen lassen, was sie damit aufgeben, und Vermieter sollten wissen, dass der Aufhebungsvertrag ihnen mehr Sicherheit gibt als eine durchgesetzte Kündigung.

Als Mieter:

• Erstens. Beobachten Sie die Wohnung nach dem Auszug und dokumentieren Sie mit Datum, wer einzieht, ob inseriert oder verkauft wird und zu welchem Preis. Screenshots von Portalinseraten sind das wirksamste Beweismittel überhaupt.
• Zweitens. Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, den Wegfall des Bedarfs konkret darzulegen. Eine unbestimmte Antwort ist selbst verwertbar.
• Drittens. Stellen Sie den Schaden vollständig auf, mit Schwerpunkt auf der Mietdifferenz, und belegen Sie jede Position. Verzichten Sie auf Renovierungskosten für die alte Wohnung, sie sind nicht ersatzfähig.
• Viertens. Unterschreiben Sie keinen Räumungsvergleich und keinen Aufhebungsvertrag, ohne die Auswirkung auf Schadensersatzansprüche prüfen zu lassen.

Als Vermieter:

• Fünftens. Setzen Sie den angekündigten Bedarf tatsächlich und zeitnah um und dokumentieren Sie das, etwa durch Mietvertrag, Meldebestätigung oder Umzugsbelege.
• Sechstens. Dokumentieren Sie, wenn der Bedarf entfällt, den Zeitpunkt und die Gründe mit konkreten Umständen. Eine allgemeine Erklärung genügt der Darlegungslast nicht.
• Siebtens. Nehmen Sie in einen Räumungsvergleich einen ausdrücklichen Verzicht auf Schadensersatzansprüche auf und leisten Sie dafür eine erkennbare Gegenleistung.

Wer muss beweisen, dass der Eigenbedarf vorgetäuscht war?

Formal der Mieter. Setzt der Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug aber nicht um, trifft ihn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine besondere Darlegungslast: Er muss substantiiert und stimmig erklären, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Erst wenn ihm das gelingt, muss der Mieter den Beweis führen.

Welche Kosten bekomme ich ersetzt?

Vor allem die Mietdifferenz zur neuen Wohnung, daneben Umzugskosten, Maklercourtage, eine doppelte Mietbelastung im Übergang und die Kosten der Rechtsverfolgung. Nicht ersatzfähig sind Aufwendungen im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses, insbesondere Renovierungskosten für die alte Wohnung.

Wie lange muss die Mietdifferenz gezahlt werden?

Das ist uneinheitlich und regelmäßig der Hauptstreitpunkt. Die Spanne der Entscheidungen reicht von einer Begrenzung auf einige Jahre bis zu einer zeitlich unbegrenzten Erstattung. Der Punkt sollte deshalb von beiden Seiten ausdrücklich vorgetragen werden.

Verliere ich meine Ansprüche durch einen Räumungsvergleich?

In aller Regel nicht. Ein stillschweigender Verzicht auf Schadensersatzansprüche setzt nach der Rechtsprechung bedeutsame Umstände voraus, etwa eine namhafte Abstandszahlung oder einen Verzicht auf Schönheitsreparaturen. Anders kann es bei einem Aufhebungsvertrag liegen, weil das Mietverhältnis dann nicht durch die Kündigung endet.

• Die Eigenbedarfskündigung: Formanforderungen, Sperrfristen und der Weg bis zur Räumung.
• Der Mieter zahlt nicht: der zweite große Kündigungsgrund und der Räumungsfahrplan.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: Streitwert und Kostenrisiko im Mietprozess.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.