Der Mieter zahlt nicht.

Für Vermieter ist der zahlungsunwillige Mieter die wirtschaftlich schwierigste Konstellation, weil der Schaden mit jedem Monat wächst und die Instrumente langsam wirken. Zwischen dem ersten ausgebliebenen Mietzins und der Zwangsräumung liegen bei streitigem Verlauf regelmäßig anderthalb bis zwei Jahre, in denen weder Miete fließt noch die Wohnung anderweitig genutzt werden kann.

Umso wichtiger ist, dass die wenigen wirksamen Hebel richtig eingesetzt werden, und der wichtigste davon kostet nichts: die doppelte Kündigung. Dieser Beitrag gehört zum Bereich Vermieten unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht und ist konsequent aus der Eigentümerperspektive geschrieben.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs setzt voraus, dass der Mieter entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist.

Für die Praxis sind drei Punkte wichtig. Erstens ist der Verzug maßgeblich, nicht der bloße Rückstand: Bei einer im Vertrag vereinbarten Fälligkeit zu Monatsbeginn tritt Verzug ohne Mahnung ein, weil die Leistungszeit kalendermäßig bestimmt ist. Zweitens zählt zur Miete auch die vereinbarte Vorauszahlung auf Betriebskosten, sodass sich die Schwelle schneller erreichen lässt, als viele Vermieter annehmen. Drittens muss der Rückstand im Kündigungsschreiben so aufgeschlüsselt sein, dass er nachvollziehbar ist, also nach Monaten und Beträgen, und nicht als Gesamtsumme.

Die Kündigung bedarf der Schriftform. Bei mehreren Mietern ist allen zu kündigen, bei mehreren Vermietern müssen alle kündigen. Ein Kündigungsschreiben, das nur an einen von zwei Mietern gerichtet ist, beendet nichts, und dieser Fehler taucht in unserer Abwehrpraxis regelmäßig auf.

Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird die fristlose Kündigung unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Ausgeschlossen ist diese Heilung nur, wenn der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung vorausgegangen ist, die auf demselben Weg unwirksam wurde.

Das ist der entscheidende Punkt für Ihre Kündigungsstrategie: Die Schonfristzahlung wirkt ausschließlich auf die fristlose Kündigung. Eine daneben hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt davon unberührt. Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach und mit deutlichen Worten bestätigt, unter anderem mit Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) und mit Urteil vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21), und er hat diese Linie zuletzt im Jahr 2025 gegenüber dem Landgericht Berlin erneut bekräftigt. Eine analoge Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung lehnt er ab.

Zwei Einschränkungen gehören dazu. Erstens setzt die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ein Verschulden des Mieters und eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung voraus, weshalb sie eigenständig zu begründen ist und nicht bloß als Anhängsel formuliert werden darf. Zweitens haben Instanzgerichte in Einzelfällen über § 242 BGB korrigiert, etwa bei sehr schneller Nachzahlung und ansonsten beanstandungsfreiem Verhalten. Verlassen Sie sich deshalb nicht darauf, dass die hilfsweise Kündigung in jedem Fall trägt, aber erklären Sie sie in jedem Fall.

Zieht der Mieter nach Beendigung nicht aus, führt der Weg über die Räumungsklage zum Amtsgericht am Ort der Wohnung. Der Streitwert ist gesetzlich begrenzt: Bei Streitigkeiten über das Bestehen eines Mietverhältnisses ist er auf das Jahresentgelt der Nettokaltmiete begrenzt, § 41 GKG. Bei einer Kaltmiete von 950 Euro beträgt er also 11.400 Euro, was das Kostenrisiko im Vergleich zu anderen immobilienrechtlichen Verfahren kalkulierbar macht. Die vollständige Rechnung steht im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht.

Die Verfahrensdauer unterscheidet sich regional erheblich. In Ballungsräumen wie Berlin und in Teilen von Nordrhein-Westfalen ist mit deutlich längeren Laufzeiten zu rechnen als an kleineren Amtsgerichten in Sachsen, Schleswig-Holstein oder Mecklenburg-Vorpommern. Als Orientierung dienen acht bis achtzehn Monate bis zum erstinstanzlichen Titel, wobei ein Härtefallvortrag, ein Sachverständigengutachten oder eine Berufung diesen Zeitraum erheblich verlängern.

Zwei Instrumente beschleunigen. Das erste ist die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO: Auf Antrag kann das Gericht dem Mieter aufgeben, für die während des Prozesses fällig werdenden Mieten Sicherheit zu leisten. Leistet er nicht, kann daraus vollstreckt und unter Umständen im Wege der einstweiligen Verfügung nach § 940a ZPO geräumt werden. Dieses Instrument wird in der Praxis erstaunlich selten genutzt, obwohl es genau den Schaden begrenzt, der im Verfahren entsteht. Das zweite ist die Verbindung von Räumungs- und Zahlungsklage in einem Verfahren, was den Aufwand bündelt.

Nach dem Titel folgt die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Das Gericht kann dem Mieter eine Räumungsfrist gewähren, und in Härtefällen kommt Vollstreckungsschutz in Betracht. Praktisch bedeutsam ist die sogenannte Berliner Räumung: Der Vermieter beschränkt den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung und macht wegen der Mietforderungen sein Vermieterpfandrecht an den eingebrachten Sachen geltend, statt eine vollständige Räumung mit Transport und Einlagerung zu beauftragen. Das senkt die Vorschusskosten für die Vollstreckung erheblich, von häufig mehreren tausend Euro auf einen niedrigen dreistelligen bis mittleren dreistelligen Bereich.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

Die Räumungsklage setzt das Mietverhältnis durch, sie schafft aber kein Geld herbei. Bei einem zahlungsunfähigen Mieter erhalten Sie einen Titel über Mietrückstände, der praktisch nicht vollstreckbar ist, und tragen zusätzlich Ihre eigenen Kosten sowie die Vollstreckungskosten. Deshalb gehört an den Anfang eine schlichte Bonitätsprüfung: Gibt es pfändbares Einkommen, ist der Mieter im Schuldnerverzeichnis eingetragen, läuft ein Insolvenzverfahren.

Fällt diese Prüfung negativ aus, ändert das nichts an der Notwendigkeit der Räumung, aber es verändert die Strategie. Dann geht es darum, das Verfahren so schnell und so kostenarm wie möglich zu führen, also mit doppelter Kündigung, mit Sicherungsanordnung, mit Räumungsklage ohne aufwendige Zahlungsklage und mit Berliner Räumung. Auf einen Vergleich über einen freiwilligen Auszug gegen Verzicht auf die Rückstände sollte man sich in dieser Lage einlassen, auch wenn es sich falsch anfühlt: Der Verzicht kostet Sie nichts, was Sie ohnehin bekommen hätten, und er verkürzt das Verfahren um Monate.

Die Gegenrichtung gilt ebenso. Bei einem solventen Mieter, der aus Nachlässigkeit oder im Streit über eine Betriebskostenabrechnung nicht zahlt, ist die konsequente Doppelkündigung häufig bereits das Mittel, das zur Zahlung führt, und die Räumung wird gar nicht erst nötig. Auch das ist ein Ergebnis.

• Erstens. Kündigen Sie immer doppelt: fristlos und hilfsweise ordentlich, jeweils eigenständig begründet. Diese eine Formulierung entscheidet häufiger über den Ausgang als alles andere.
• Zweitens. Schlüsseln Sie den Rückstand nach Monaten und Beträgen auf und wahren Sie die Schriftform. Alle Vermieter unterzeichnen, alle Mieter werden adressiert.
• Drittens. Handeln Sie früh. Bei zwei ausbleibenden Mieten ist der Kündigungstatbestand erfüllt, und jeder weitere Monat vergrößert einen Schaden, den Sie am Ende häufig nicht realisieren können.
• Viertens. Prüfen Sie die Bonität, bevor Sie über eine Zahlungsklage entscheiden. Ein nicht vollstreckbarer Titel kostet Geld und bringt nichts.
• Fünftens. Beantragen Sie im Räumungsverfahren die Sicherungsanordnung nach § 283a ZPO. Sie begrenzt den Schaden, der während des Prozesses entsteht, und wird viel zu selten genutzt.
• Sechstens. Vollstrecken Sie als Berliner Räumung, wenn keine wertvollen Gegenstände zu erwarten sind. Der Unterschied im Kostenvorschuss beträgt regelmäßig mehrere tausend Euro.
• Siebtens. Verhandeln Sie über einen freiwilligen Auszug, auch wenn Sie im Recht sind. Bei zahlungsunfähigen Mietern ist die schnelle Rückgabe der Wohnung wirtschaftlich fast immer mehr wert als der Titel über die Rückstände.

Ab wann darf ich wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen?

Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten erreicht. Zur Miete zählen auch vereinbarte Betriebskostenvorauszahlungen.

Was ist eine Schonfristzahlung?

Zahlt der Mieter die Rückstände spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage vollständig, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam. Ausgeschlossen ist das nur, wenn innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine fristlose Kündigung auf diesem Weg unwirksam wurde.

Rettet die Nachzahlung auch die ordentliche Kündigung?

Nein. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wirkt die Schonfristzahlung ausschließlich auf die fristlose Kündigung. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung bleibt wirksam. Genau deshalb sollte stets doppelt gekündigt werden.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Regional sehr unterschiedlich, als Orientierung acht bis achtzehn Monate bis zum erstinstanzlichen Titel. Härtefallvortrag, Beweisaufnahme oder Berufung verlängern das erheblich. Hinzu kommen Räumungsfrist und Zwangsvollstreckung.

Was kostet die Räumung?

Der Streitwert der Räumungsklage ist auf die Jahresnettokaltmiete begrenzt, § 41 GKG, was das Kostenrisiko kalkulierbar macht. Teuer wird die Vollstreckung: Eine klassische Zwangsräumung mit Transport und Einlagerung erfordert häufig einen Vorschuss von mehreren tausend Euro, während die Berliner Räumung mit Beschränkung auf die Herausgabe deutlich günstiger ist.

Lohnt sich die Klage bei einem zahlungsunfähigen Mieter?

Für die Räumung ja, für die Zahlung meist nicht. Ein Titel über Mietrückstände nützt nichts, wenn nichts zu vollstrecken ist. In dieser Lage sollte das Verfahren auf schnelle Rückgabe der Wohnung ausgerichtet und ein Vergleich über einen freiwilligen Auszug ernsthaft geprüft werden.

• Die Eigenbedarfskündigung: der zweite große Kündigungsgrund mit Sperrfristen und Härtefallwiderspruch.
• Vorgetäuschter Eigenbedarf: die Abwehr des Schadensersatzvorwurfs nach einer Kündigung.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: Streitwert, Kostenrisiko und Rechtsschutzdeckung im Mietprozess.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.