Hausschwamm im gekauften Haus.

Für die Beratung ist das eine der wenigen Konstellationen, in denen der Käufer strukturell im Vorteil ist. In den meisten Mängelstreitigkeiten scheitert der Arglistvorwurf daran, dass der Verkäufer seinerzeit einen Fachbetrieb beauftragt hatte und deshalb von einer erfolgreichen Sanierung ausgehen durfte. Beim Hausschwamm gilt das nicht, weil die latente Gefahr des Wiederauftretens gerade den offenbarungspflichtigen Umstand bildet.

Hinzu kommen die Beträge. Eine fachgerechte Schwammsanierung mit Freilegung, Entfernung befallener Bauteile, Behandlung des Mauerwerks und Wiederherstellung erreicht regelmäßig einen hohen fünfstelligen Bereich, bei tragenden Bauteilen und Deckenkonstruktionen auch mehr. Damit ist in aller Regel auch die Erheblichkeitsschwelle für den Rücktritt überschritten, die bei behebbaren Mängeln in der Regel bei fünf Prozent des Kaufpreises liegt.

Der Grundsatz lautet: Hat der Verkäufer ein Fachunternehmen mit der umfassenden Beseitigung eines in seiner Besitzzeit aufgetretenen Mangels beauftragt, muss er sich nicht über den Erfolg der Sanierung vergewissern, und dann fehlt es regelmäßig an der Arglist. Diese Fallgruppe lässt in unserer Praxis viele an sich starke Fälle scheitern, wie im Beitrag zur arglistigen Täuschung beim Hauskauf beschrieben.

Beim Hausschwamm greift dieser Entlastungsgedanke nicht. Nach der Rechtsprechung ist der Befall dem Käufer auch nach fachgerechter Beseitigung mitzuteilen, weil die Gefahr eines erneuten Austriebs fortbesteht und der Umstand für die Kaufentscheidung von erkennbar erheblicher Bedeutung ist. Wer also weiß, dass in dem Haus einmal Schwammbeseitigungsarbeiten stattgefunden haben, und dies verschweigt, kann sich auf den vertraglichen Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht berufen.

Praktisch bedeutsam ist zudem die Wissenszurechnung. Kenntnis, die einem Rechtsvorgänger oder einer für den Verkäufer handelnden Person zuzurechnen ist, wird dem Verkäufer zugerechnet, sodass er rechtlich so behandelt wird, als habe er von dem früheren Befall gewusst. Gerade bei Erbengemeinschaften und bei Objekten, die innerhalb einer Familie weitergegeben wurden, ist dieser Punkt der Ansatz, an dem die Verteidigung des Verkäufers regelmäßig bricht.

Anders als bei Feuchtigkeitsschäden hinterlässt eine Schwammsanierung eine ungewöhnlich dichte Dokumentenspur, weil sie fast nie in Eigenleistung erfolgt. Vier Quellen sind ergiebig.

Die erste sind die Unterlagen der Sanierungsfirma. Schwammsanierungen werden von spezialisierten Betrieben ausgeführt, häufig mit Sanierungskonzept, Freilegungsprotokoll und Nachweis der eingesetzten Mittel. Diese Unterlagen existieren, und ein Auskunftsverlangen an den Verkäufer mit ausdrücklicher Bitte um Vorlage ist der erste Schritt.

Die zweite ist die Gebäudeversicherung. Schwammschäden werden häufig gemeldet, auch wenn sie nicht reguliert werden, und die Schadensakte belegt die Kenntnis.

Die dritte sind die Bauakte und die Denkmalbehörde. Bei denkmalgeschützten Objekten und bei größeren Sanierungen finden sich Vorgänge, die den Befall dokumentieren.

Die vierte sind bautechnische Feststellungen. Ein Sachverständiger für Holzschutz erkennt Spuren früherer Sanierungen an ausgetauschten Balkenköpfen, an Bohrlöchern für Injektionen, an abgetragenen Putzflächen und an Materialwechseln im Mauerwerk. Diese Feststellungen belegen nicht die Kenntnis, aber sie belegen den früheren Befall, und ab diesem Punkt gerät der Verkäufer über die sekundäre Darlegungslast in Erklärungsnot.

Regional ist der Befall ungleich verteilt. Schwerpunkte liegen im Altbaubestand mit Holzbalkendecken und hoher Grundfeuchte, also insbesondere in Hamburg, Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen-Anhalt, wo Gründerzeit- und Vorkriegsbestand mit fehlenden Horizontalsperren verbreitet ist. Wer dort kauft, sollte den Holzschutz zum Prüfpunkt der Vorabbegutachtung machen.

Bei den meisten Mängeln raten wir zur Minderung, weil die Rückabwicklung aufwendig ist und der Nutzungsersatz einen erheblichen Teil des Vorteils aufzehrt. Beim Hausschwamm liegt es anders, und zwar aus drei Gründen.

Erstens erreichen die Beseitigungskosten regelmäßig eine Größenordnung, die die Erheblichkeitsschwelle deutlich überschreitet, sodass der Rücktritt eröffnet ist. Zweitens bleibt auch nach einer erfolgreichen Sanierung ein merkantiler Minderwert, weil der Umstand offenbarungspflichtig bleibt und bei jedem künftigen Verkauf mitgeteilt werden muss. Drittens ist die Sanierung häufig mit einem monatelangen Auszug verbunden, was die Nutzbarkeit für den vorgesehenen Zweck in Frage stellt.

Zu beachten ist allerdings eine Grenze auf der Schadensersatzseite: Übersteigen die Mängelbeseitigungskosten den Wert der Sache in einem groben Missverhältnis, kann der Anspruch der Höhe nach begrenzt sein. Wie eine Rückabwicklung praktisch abläuft, welche Positionen gegengerechnet werden und wie lange sie dauert, steht im Beitrag zum Rückgängigmachen des Hauskaufs. Die vorgelagerten Schritte, insbesondere Beweissicherung und Fristsetzung, behandelt der Beitrag zu versteckten Mängeln nach dem Hauskauf.

• Erstens. Beauftragen Sie einen Sachverständigen für Holzschutz, nicht einen allgemeinen Bausachverständigen. Die Bestimmung der Art des Pilzes und die Abgrenzung zu harmloseren Bläue- und Moderfäulepilzen ist die Grundlage von allem Weiteren.
• Zweitens. Lassen Sie ausdrücklich feststellen, ob Spuren früherer Sanierungen vorhanden sind, etwa ausgetauschte Balkenköpfe, Injektionsbohrungen oder Materialwechsel im Mauerwerk. Diese Feststellung ist Ihr Einstieg in den Arglistnachweis.
• Drittens. Fordern Sie den Verkäufer schriftlich zur Auskunft über frühere Schwammbefälle und Sanierungsmaßnahmen auf und verlangen Sie die Vorlage der Unterlagen. Wegen der sekundären Darlegungslast muss er konkret werden.
• Viertens. Fragen Sie die Gebäudeversicherung nach früheren Schadensfällen am Objekt. Bei diesem Mangeltyp ist die Trefferquote besonders hoch.
• Fünftens. Sanieren Sie nicht vor der Begutachtung und leiten Sie bei streitiger Sachlage das selbständige Beweisverfahren ein, das zugleich die Verjährung hemmt.
• Sechstens. Rechnen Sie beide Wege durch, Rückabwicklung und Ausgleich, bevor Sie sich festlegen. Bei diesem Mangeltyp ist die Rückabwicklung häufiger die wirtschaftlich richtige Wahl als sonst.

Muss der Verkäufer einen früheren Hausschwamm offenbaren?

Ja, und zwar auch dann, wenn er ihn fachgerecht hat beseitigen lassen. Nach der Rechtsprechung bleibt ein Schwammbefall wegen der Gefahr eines erneuten Austriebs ein für die Kaufentscheidung erheblicher Umstand. Wer ihn verschweigt, kann sich auf den Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht berufen.

Was ist, wenn der Verkäufer die Sanierung von einer Fachfirma durchführen ließ?

Bei anderen Mängeln entlastet ihn das regelmäßig, weil er sich über den Erfolg nicht vergewissern muss. Beim Hausschwamm gilt diese Entlastung nicht, weil gerade die fortbestehende Gefahr den offenbarungspflichtigen Umstand bildet.

Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten?

Häufig ja. Der Rücktritt ist bei unerheblicher Pflichtverletzung ausgeschlossen, wobei die Rechtsprechung Unerheblichkeit bei behebbaren Mängeln in der Regel nicht mehr annimmt, wenn der Beseitigungsaufwand fünf Prozent des Kaufpreises übersteigt. Bei Schwammsanierungen wird diese Schwelle regelmäßig deutlich überschritten.

Wie erkenne ich einen Befall vor dem Kauf?

Durch eine gezielte Vorabbegutachtung mit Schwerpunkt Holzschutz, insbesondere bei Altbauten mit Holzbalkendecken, hoher Grundfeuchte und fehlenden Horizontalsperren. Fragen Sie den Verkäufer zudem ausdrücklich und schriftlich nach früheren Befällen, denn eine unwahre Antwort auf eine konkrete Frage begründet die Haftung unabhängig von der Offenbarungspflicht.

• Versteckte Mängel nach dem Hauskauf: der Ablaufplan der ersten Wochen und die Verjährungsfristen.
• Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Indizienkatalog und sekundäre Darlegungslast.
• Hauskauf rückgängig machen: Ablauf, Nutzungsersatz und Dauer der Rückabwicklung.
• Schimmel nach dem Hauskauf: der zweite große Mangeltyp mit seinen eigenen Beweisfragen.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.