Schimmel nach dem Hauskauf.

Die Situation ist typisch: Nach dem ersten Winter zeigen sich dunkle Flecken hinter der Einbauküche, im Schlafzimmer an der Außenwand oder im Kellerabgang. Der Käufer erinnert sich an die frisch gestrichenen Wände bei der Besichtigung und an die Möbel, die genau dort standen. Rechtlich ist das ein Verdacht und kein Beweis, und der Unterschied entscheidet über fünfstellige Beträge.

Vier Muster tauchen in unseren Mandaten immer wieder auf. Das erste ist die frische Beschichtung: Eine kurz vor dem Verkauf aufgebrachte Farbe oder ein neuer Putz, unter dem sich Salzausblühungen und Feuchtespuren befinden. Ein Sachverständiger erkennt das an Schichtaufbau und Materialalter, und der zeitliche Zusammenhang mit dem Verkauf ist ein starkes Indiz.

Das zweite ist die Vorwandinstallation. Eine neue Trockenbauwand vor der eigentlichen Außen- oder Kellerwand verdeckt den Schaden und lässt ihn gleichzeitig weiterlaufen. Auch hier ist das Alter der Konstruktion aufschlussreich.

Das dritte ist die Möblierung. Schränke und Verkleidungen genau an den betroffenen Wänden sind für sich genommen unverdächtig, gewinnen aber Gewicht, wenn sie im Exposé und in den Besichtigungsfotos dokumentiert sind. Deshalb gehören Fotos aus dem Verkaufsprozess in jede Akte.

Das vierte ist die punktuelle Sanierung ohne Ursachenbeseitigung. Ein Trocknungsgerät, ein neuer Anstrich, ein Sanierputz: Solche Maßnahmen belegen, dass der Verkäufer das Problem kannte, und genau das ist die Kenntnis, auf die es ankommt. Rechnungen von Trocknungsfirmen, Handwerkern und Versicherungen sind deshalb das wertvollste Beweismittel überhaupt, und ein Anspruch auf ihre Vorlage lässt sich häufig durchsetzen.

Regional unterscheiden sich die typischen Ursachen erheblich. Im Gründerzeitbestand in Sachsen und Thüringen dominieren aufsteigende Feuchte und fehlende Horizontalsperren, im Nachkriegsbestand in Nordrhein-Westfalen Wärmebrücken und nachträglich gedämmte Fassaden, in Rheinland-Pfalz und anderen Weinbau- und Hanglagen drückendes Hangwasser an Kellerwänden. Diese Zuordnung ist kein Selbstzweck: Sie bestimmt, welchen Sachverständigen Sie brauchen.

Der häufigste Fehler bei der Beauftragung ist die falsche Fragestellung. Wer den Sachverständigen fragt, ob ein Mangel vorliegt, bekommt eine Antwort, die im Prozess wenig hilft. Die entscheidende Frage lautet, ob der Schaden bereits im Zeitpunkt der Übergabe vorhanden war und seit wann er besteht.

Beantworten lässt sich das über Feuchtemessungen mit Darrprobe, über die Analyse von Salzbelastungen im Mauerwerk, über den Schichtaufbau von Putz und Anstrich, über den Bewuchsgrad und über bauphysikalische Berechnungen zum Taupunkt. Ein guter Gutachtenauftrag fragt nach vier Punkten: Liegt ein Mangel vor, was ist die Ursache, seit wann besteht der Zustand, und was kostet die fachgerechte Beseitigung. Die letzte Angabe brauchen Sie später für die Erheblichkeitsschwelle und für die Bezifferung Ihres Anspruchs.

Ist die Ursache streitig oder droht Verjährung, führt der Weg nicht über ein Privatgutachten, sondern über das selbständige Beweisverfahren, weil dessen Ergebnis im späteren Prozess einer Beweisaufnahme vor dem Prozessgericht gleichsteht und die Verjährung hemmt. Und vor allem: Sanieren Sie nicht vorher. Wer den Zustand beseitigt, beseitigt den Beweis.

Nach § 323 Abs. 5 Satz 2 BGB ist der Rücktritt ausgeschlossen, wenn die Pflichtverletzung unerheblich ist. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28. Mai 2014 (VIII ZR 94/13) entschieden, dass bei einem behebbaren Mangel von einer Unerheblichkeit in der Regel nicht mehr auszugehen ist, wenn der Mängelbeseitigungsaufwand fünf Prozent des Kaufpreises übersteigt. Maßgeblich bleibt eine Abwägung aller Umstände des Einzelfalls, aber diese Fünfprozentmarke ist der Orientierungswert, mit dem in der Praxis gearbeitet wird. Wichtig zudem: Nicht der Käufer muss die Erheblichkeit beweisen, sondern der Verkäufer hat die Unerheblichkeit einzuwenden.

Für den Immobilienkauf bedeutet das eine ernüchternde Rechnung. Bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro liegt die Schwelle bei 24.000 Euro Beseitigungsaufwand. Eine Kellerwandsanierung mit nachträglicher Horizontalsperre und Innenabdichtung erreicht diesen Betrag durchaus, eine punktuelle Schimmelsanierung im Schlafzimmer eher nicht. Wo die Schwelle nicht erreicht wird, bleiben Minderung und Schadensersatz, und das ist in der Mehrzahl der Fälle ohnehin das wirtschaftlich sinnvollere Ziel, weil die Rückabwicklung eines Immobilienkaufs aufwendig ist. Wie sie praktisch abläuft, steht im Beitrag zum Rückgängigmachen des Hauskaufs.

• Erstens. Sanieren Sie nichts, bevor der Zustand dokumentiert ist. Fotografieren Sie großflächig und im Detail, öffnen Sie nichts eigenmächtig und trocknen Sie nicht, bevor gemessen wurde.
• Zweitens. Sichern Sie die Unterlagen aus dem Verkaufsprozess: Exposé, Besichtigungsfotos, Korrespondenz mit Verkäufer und Makler sowie den Kaufvertrag mit allen Anlagen. Möblierung und frische Anstriche werden erst durch diese Dokumente zum Indiz.
• Drittens. Fordern Sie den Verkäufer schriftlich zur Auskunft über frühere Feuchteschäden und deren Sanierung auf und verlangen Sie die Vorlage von Rechnungen. Die Reaktion darauf ist selbst ein Indiz.
• Viertens. Beauftragen Sie die Begutachtung mit der richtigen Frage. Nicht nur ob ein Mangel vorliegt, sondern seit wann er besteht und was die fachgerechte Beseitigung kostet.
• Fünftens. Rechnen Sie die Fünfprozentschwelle aus, bevor Sie über einen Rücktritt sprechen. Liegt der Beseitigungsaufwand darunter, sind Minderung und Schadensersatz die realistischen Ziele.
• Sechstens. Behalten Sie die Verjährung im Blick und leiten Sie bei streitiger Ursache das selbständige Beweisverfahren ein, das zugleich die Verjährung hemmt.

Haftet der Verkäufer für Schimmel, obwohl die Gewährleistung ausgeschlossen war?

Nur bei Arglist oder bei einer Beschaffenheitsvereinbarung. Der Ausschluss greift nach § 444 BGB nicht, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel verschwiegen hat. Die Beweislast dafür trägt der Käufer, weshalb der Nachweis der Kenntnis im Zentrum jeder solchen Auseinandersetzung steht.

Wie beweise ich, dass der Schimmel schon vorher da war?

Über ein Sachverständigengutachten, das ausdrücklich nach dem Alter des Schadens fragt. Aussagekräftig sind Feuchtemessungen, Salzbelastung im Mauerwerk, Schichtaufbau von Putz und Anstrich sowie Bewuchsgrad. Ergänzend helfen Rechnungen früherer Trocknungs- oder Sanierungsmaßnahmen, die zugleich die Kenntnis des Verkäufers belegen.

Kann ich wegen Schimmel vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur wenn die Pflichtverletzung erheblich ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist ein behebbarer Mangel in der Regel nicht mehr unerheblich, wenn der Beseitigungsaufwand fünf Prozent des Kaufpreises übersteigt. Darunter bleiben Minderung und Schadensersatz.

Darf ich vorher sanieren?

Besser nicht. Wer den Zustand beseitigt, beseitigt in aller Regel auch den Beweis, und ohne Beweis scheitert der Anspruch unabhängig davon, wie berechtigt er war. Sind Sofortmaßnahmen unumgänglich, dokumentieren Sie den Zustand vorher lückenlos und ziehen Sie einen Sachverständigen hinzu.

• Versteckte Mängel nach dem Hauskauf: der Ablaufplan von der Beweissicherung bis zur Fristsetzung.
• Arglistige Täuschung beim Hauskauf: der Indizienkatalog und die Beweisführung zur Kenntnis des Verkäufers.
• Mängelvorwurf nach dem Hausverkauf: die Verteidigungslinien der Gegenseite, die Sie kennen sollten.
• Selbständiges Beweisverfahren: Beweissicherung mit Bindungswirkung und Verjährungshemmung.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.