Zu wenig Wohnfläche.

Die Verwechslung mit dem Mietrecht ist der häufigste Fehler bei diesem Thema, und sie wirkt in beide Richtungen. Käufer mit einer Abweichung von sieben Prozent glauben, sie hätten keine Ansprüche, obwohl die Fläche im Vertrag steht. Und Käufer mit einer Abweichung von zwölf Prozent glauben, sie hätten automatisch Ansprüche, obwohl die Fläche nur im Exposé stand.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht.

Steht die Wohnfläche im notariellen Kaufvertrag, ist sie in aller Regel als Beschaffenheit vereinbart. Weicht die tatsächliche Fläche davon negativ ab, liegt ein Sachmangel vor, und zwar unabhängig von einer Prozentschwelle. Der in nahezu jedem Vertrag enthaltene Ausschluss der Sachmängelhaftung hilft dem Verkäufer hier nicht: Nach der Rechtsprechung stehen Haftungsausschluss und vereinbarte Beschaffenheit gleichrangig nebeneinander, und der Ausschluss bezieht sich nur auf Abweichungen von der üblichen Beschaffenheit, nicht auf das, was ausdrücklich vereinbart wurde. Andernfalls wäre die Beschaffenheitsvereinbarung für den Käufer wertlos.

Steht die Fläche nur im Exposé oder in einer zu Informationszwecken übergebenen Berechnung, ist die Lage schwieriger. Solche Angaben werden nicht ohne Weiteres Vertragsinhalt, insbesondere wenn sie ausdrücklich als unverbindlich bezeichnet sind, wenn auf eine nicht normgerechte Berechnung hingewiesen wird oder wenn ein erkennbarer Rechenfehler vorliegt, der dem Käufer nach Besichtigung und Grundriss hätte auffallen müssen. In diesen Fällen führt der Weg über die Arglist oder über ein grob fahrlässiges Verschweigen, denn auch dann greift der Gewährleistungsausschluss nach § 444 BGB nicht.

Die aus dem Mietrecht bekannte Zehnprozentgrenze spielt dabei nur eine Hilfsrolle. Instanzgerichte ziehen sie gelegentlich als Maßstab heran, um bei Exposé-Angaben festzustellen, dass die Kaufsache die erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Fläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist. Eine Erheblichkeitsschwelle im Kaufrecht ist sie nicht.

Bevor über Ansprüche gesprochen wird, ist zu klären, wie gemessen wurde. In Deutschland konkurrieren mehrere Standards, und sie führen zu erheblich unterschiedlichen Ergebnissen.

Die Wohnflächenverordnung ist der Standard für Wohnraum. Sie sieht Abzüge für Dachschrägen vor, rechnet Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur anteilig an und lässt bestimmte Flächen ganz außer Betracht. Die zuvor geltende Zweite Berechnungsverordnung wird in älteren Unterlagen häufig noch verwendet und weicht in Details ab. Die DIN 277 ermittelt dagegen Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen und kommt regelmäßig zu deutlich höheren Werten, weil sie andere Zwecke verfolgt.

Daraus folgt der praktisch wichtigste Prüfschritt: Eine Abweichung ist häufig keine Falschangabe, sondern eine Verwechslung der Standards. Wer eine nach DIN 277 ermittelte Fläche mit einer nach der Wohnflächenverordnung berechneten vergleicht, findet zwangsläufig eine Differenz. Lassen Sie deshalb nach dem Standard nachmessen, der dem Vertrag zugrunde liegt, und wo der Vertrag schweigt, nach der Wohnflächenverordnung.

Besonders anfällig sind Dachgeschosswohnungen und ausgebaute Dachgeschosse in Altbauten, weil dort die Abzüge für Dachschrägen den größten Unterschied ausmachen, ferner Souterrainflächen, deren Anrechenbarkeit von der baurechtlichen Zulässigkeit als Aufenthaltsraum abhängt. Genau diese beiden Konstellationen machen in unserer Praxis die Mehrzahl der Fälle aus.

Die Minderung erfolgt in dem Verhältnis, in dem der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zum tatsächlichen Wert gestanden hätte. In der Praxis wird das bei Flächenabweichungen regelmäßig proportional umgesetzt: Der Kaufpreis wird um denselben Prozentsatz herabgesetzt, um den die Fläche abweicht.

Das ist nicht dasselbe wie die Multiplikation der Fehlfläche mit einem Quadratmeterpreis, auch wenn beide Rechnungen oft zu ähnlichen Ergebnissen führen. Der Unterschied wird bedeutsam, wenn der Kaufpreis Bestandteile enthält, die von der Wohnfläche unabhängig sind, etwa einen Stellplatz, ein großes Grundstück oder eine hochwertige Ausstattung. Dann ist der Minderungsbetrag geringer als die reine Flächenrechnung ergäbe, und darüber wird gestritten.

Neben der Minderung kommen Schadensersatz und in gravierenden Fällen der Rücktritt in Betracht, der allerdings bei unerheblicher Pflichtverletzung ausgeschlossen ist. Die Rechtsprechung nimmt Unerheblichkeit bei behebbaren Mängeln in der Regel nicht mehr an, wenn der Beseitigungsaufwand fünf Prozent des Kaufpreises übersteigt. Eine fehlende Wohnfläche ist allerdings kein behebbarer Mangel, weshalb die Erheblichkeit hier gesondert zu beurteilen ist. Wie eine Rückabwicklung praktisch abläuft, steht im Beitrag zum Rückgängigmachen des Hauskaufs, die Fristen und der Ablauf im Beitrag zu versteckten Mängeln nach dem Hauskauf.

• Erstens. Lesen Sie zuerst den notariellen Kaufvertrag. Steht dort eine Flächenangabe, ist sie in aller Regel Beschaffenheitsvereinbarung, und der Gewährleistungsausschluss greift dafür nicht.
• Zweitens. Klären Sie den Messstandard. Vergleichen Sie nur Werte, die nach demselben Standard ermittelt wurden, und lassen Sie im Zweifel nach der Wohnflächenverordnung nachmessen.
• Drittens. Beauftragen Sie die Nachmessung durch einen Sachverständigen oder einen Architekten mit ausdrücklicher Angabe des angewandten Standards. Eine Eigenmessung trägt im Streit nicht.
• Viertens. Prüfen Sie bei Angaben, die nur im Exposé standen, die Kenntnis des Verkäufers. Frühere Bauanträge, Erhebungsbögen und Bauunterlagen sind die ergiebigsten Quellen.
• Fünftens. Berechnen Sie die Minderung als Verhältnisrechnung und berücksichtigen Sie flächenunabhängige Kaufpreisbestandteile wie Stellplatz und Grundstück.
• Sechstens. Behalten Sie die Verjährung im Blick und setzen Sie dem Verkäufer eine Frist, bevor Sie Minderung oder Schadensersatz geltend machen.

Gilt beim Hauskauf die Zehnprozentgrenze aus dem Mietrecht?

Nein. Im Kaufrecht gibt es keine dem § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB entsprechende Vorschrift. Steht die Fläche im Kaufvertrag, ist jede negative Abweichung ein Sachmangel. Die Zehnprozentmarke wird von Instanzgerichten allenfalls als Hilfsmaßstab herangezogen, wenn die Angabe nur aus dem Exposé stammt.

Hilft dem Verkäufer der Gewährleistungsausschluss?

Bei einer im Vertrag vereinbarten Beschaffenheit nicht. Haftungsausschluss und Beschaffenheitsvereinbarung stehen gleichrangig nebeneinander, der Ausschluss erfasst nur Abweichungen von der üblichen Beschaffenheit. Bei bloßen Exposé-Angaben greift er dagegen, sofern dem Verkäufer nicht Arglist nachzuweisen ist.

Wie wird die Minderung berechnet?

Als Verhältnisrechnung: Der Kaufpreis wird in dem Verhältnis herabgesetzt, in dem der Wert in mangelfreiem Zustand zum tatsächlichen Wert gestanden hätte. In der Praxis wird bei Flächenabweichungen regelmäßig proportional gerechnet, wobei flächenunabhängige Kaufpreisbestandteile herauszurechnen sind.

Nach welchem Standard wird die Wohnfläche gemessen?

Für Wohnraum ist die Wohnflächenverordnung maßgeblich, die Abzüge für Dachschrägen vorsieht und Balkone nur anteilig anrechnet. Ältere Unterlagen verwenden häufig die Zweite Berechnungsverordnung, die DIN 277 ermittelt dagegen Grundflächen im Bauwesen und kommt zu deutlich höheren Werten. Viele vermeintliche Abweichungen sind Verwechslungen der Standards.

• Versteckte Mängel nach dem Hauskauf: Ablaufplan, Fristsetzung und Verjährung.
• Arglistige Täuschung beim Hauskauf: der Indizienkatalog für Angaben, die nur im Exposé standen.
• Hauskauf rückgängig machen: wann die Rückabwicklung in Betracht kommt und was sie kostet.
• Schimmel nach dem Hauskauf: der zweite große Mangeltyp mit eigener Beweisfrage.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.