Grunderwerbsteuer nach Rückabwicklung.

Dieser Punkt wird in der Praxis regelmäßig übersehen, weil er zwischen zwei Zuständigkeiten fällt. Der Anwalt wickelt zivilrechtlich ab, der Steuerberater ist nicht beteiligt, und der Antrag beim Finanzamt stellt sich von selbst nicht. Bei einem Kaufpreis von 480.000 Euro geht es dabei je nach Bundesland um 16.800 bis 31.200 Euro, weil die Länder die Steuersätze selbst festlegen und diese von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, dem Saarland und Thüringen reichen.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht und ergänzt die zivilrechtliche Abwicklung, die im Beitrag zum Rückgängigmachen des Hauskaufs beschrieben ist.

§ 16 Abs. 1 GrEStG betrifft die Rückgängigmachung, bevor das Eigentum auf den Erwerber übergegangen ist, also den typischen Fall des gescheiterten Vollzugs. Nach Nummer 1 wird die Steuer auf Antrag nicht festgesetzt oder die Festsetzung aufgehoben, wenn die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch Ausübung eines vorbehaltenen Rücktrittsrechts oder eines Wiederkaufsrechts innerhalb von zwei Jahren seit der Entstehung der Steuer stattfindet. Nach Nummer 2 gilt dies auch, wenn die Vertragsbedingungen nicht erfüllt werden und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht wird, und zwar ohne die Zweijahresfrist.

§ 16 Abs. 2 GrEStG betrifft den Rückerwerb, nachdem das Eigentum bereits übergegangen war, also die Rückabwicklung nach vollzogenem Kauf. Nummer 1 verlangt einen Rückerwerb innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang. Nummer 2 greift, wenn das zugrunde liegende Rechtsgeschäft nichtig oder infolge einer Anfechtung als von Anfang an nichtig anzusehen ist. Nummer 3 greift bei Nichterfüllung von Vertragsbedingungen und Rückgängigmachung aufgrund eines Rechtsanspruchs.

Die praktische Konsequenz ist erheblich und wird selten ausgesprochen: Wer sich einvernehmlich trennt, steht unter Zeitdruck. Wer wegen arglistiger Täuschung anficht oder wegen eines Mangels zurücktritt, steht nicht unter der Zweijahresfrist. Für die Gestaltung eines Vergleichs bedeutet das, dass die Formulierung der Aufhebung steuerliche Folgen hat: Ein Aufhebungsvertrag, der als bloße einvernehmliche Vereinbarung daherkommt, obwohl ihm ein Rücktrittsgrund zugrunde liegt, kann die Steuererstattung nach Ablauf von zwei Jahren kosten. Der Grund der Rückabwicklung gehört deshalb in die Urkunde.

Eine dritte Konstellation ergänzt das Bild: Wird die Gegenleistung herabgesetzt, wird die Steuer nach § 16 Abs. 3 GrEStG auf Antrag entsprechend niedriger festgesetzt oder die Festsetzung geändert. Das ist der Fall der Minderung, und auch hier gilt eine eigene Fristensystematik. Wer nach dem Kauf einen Kaufpreisnachlass aushandelt, sollte diesen Weg mitdenken.

Der praktisch gefährlichste Absatz ist der fünfte. Nach § 16 Abs. 5 GrEStG gelten die Vergünstigungen der Absätze 1 bis 3 nicht, wenn der Erwerbsvorgang nicht ordnungsgemäß nach den §§ 18, 19 GrEStG angezeigt worden war. Die Vorschrift dient der Sicherung der Anzeigepflichten und soll verhindern, dass Erwerbsvorgänge unangezeigt bleiben und erst dann rückgängig gemacht werden, wenn das Finanzamt davon erfährt.

Für den Regelfall des notariellen Immobilienkaufs ist das beherrschbar, weil der Notar nach § 18 GrEStG anzeigepflichtig ist. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21. Juni 2023 (II R 2/21) zudem entschieden, dass § 16 Abs. 5 GrEStG einer Aufhebung nicht entgegensteht, wenn der Notar zwar seine eigene Frist versäumt, seine Anzeige beim Finanzamt aber noch innerhalb der für den Steuerschuldner geltenden Frist des § 19 GrEStG eingeht. Die Anzeigepflichten bestehen selbständig nebeneinander, und es genügt, dass der Erwerbsvorgang angezeigt war.

Gefährlich wird es außerhalb der notariellen Standardfälle, insbesondere bei Anteilsübertragungen und bei Gestaltungen, in denen die Anzeigepflicht den Beteiligten selbst obliegt. Wer dort die Anzeige versäumt, verliert die Erstattung endgültig, unabhängig davon, wie berechtigt die Rückabwicklung war.

• Erstens. Stellen Sie den Antrag ausdrücklich und schriftlich beim zuständigen Finanzamt. Die Steuer entfällt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag, und zwar in jeder Fallgruppe des § 16 GrEStG.
• Zweitens. Prüfen Sie zuerst, welche Fallgruppe einschlägig ist. Beruht die Rückabwicklung auf einem Rechtsanspruch, etwa wegen Nichterfüllung, Nichtigkeit oder wirksamer Anfechtung, gilt die Zweijahresfrist nicht.
• Drittens. Lassen Sie den Grund der Rückabwicklung in die notarielle Aufhebungsurkunde aufnehmen. Diese Formulierung entscheidet darüber, welche Fallgruppe das Finanzamt anwendet.
• Viertens. Klären Sie, ob der Erwerbsvorgang ordnungsgemäß angezeigt war. Ohne ordnungsgemäße Anzeige nach den §§ 18, 19 GrEStG schließt § 16 Abs. 5 GrEStG die Vergünstigung aus.
• Fünftens. Denken Sie bei einem Kaufpreisnachlass an § 16 Abs. 3 GrEStG. Auch die Herabsetzung der Gegenleistung führt auf Antrag zu einer niedrigeren Festsetzung.
• Sechstens. Rechnen Sie den Betrag aus, bevor Sie über einen Vergleich verhandeln. Je nach Bundesland geht es um einen mittleren fünfstelligen Betrag, und diese Position gehört auf die Verhandlungsliste.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf rückabgewickelt wird?

Auf Antrag ja, unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG. Die Steuer wird dann nicht festgesetzt oder eine bereits erfolgte Festsetzung aufgehoben. Ohne Antrag geschieht nichts, denn die Rückabwicklung allein beseitigt die Steuer nicht.

Gilt immer eine Frist von zwei Jahren?

Nein. Die Zweijahresfrist gilt für die Rückgängigmachung durch Vereinbarung, durch ein vorbehaltenes Rücktrittsrecht oder ein Wiederkaufsrecht sowie für den Rückerwerb nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG. Sie gilt nicht, wenn der Vertrag aufgrund eines Rechtsanspruchs wegen Nichterfüllung rückgängig gemacht wird oder wenn das Rechtsgeschäft nichtig beziehungsweise wirksam angefochten ist.

Was passiert, wenn der Erwerb nicht angezeigt wurde?

Dann schließt § 16 Abs. 5 GrEStG die Vergünstigung aus. Im notariellen Standardfall ist das beherrschbar, weil der Notar anzeigepflichtig ist, und der Bundesfinanzhof lässt es genügen, wenn die Anzeige des Notars noch innerhalb der für den Steuerschuldner geltenden Frist eingeht. Außerhalb dieser Fälle ist die versäumte Anzeige endgültig.

Was gilt bei einem bloßen Kaufpreisnachlass?

Wird die Gegenleistung herabgesetzt, wird die Steuer nach § 16 Abs. 3 GrEStG auf Antrag entsprechend niedriger festgesetzt oder die Festsetzung geändert. Auch dieser Weg ist antragsgebunden und sollte bei jeder Minderungsvereinbarung mitbedacht werden.

• Hauskauf rückgängig machen: die zivilrechtliche Abwicklung mit Nutzungsersatz, Grundbuch und Dauer.
• Der Käufer zahlt nicht: die Verkäuferperspektive des gescheiterten Vollzugs und die Gesamtschuldnerhaftung für die Steuer.
• Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag: die Käuferperspektive und die Kosten einer Aufhebung.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: die Gesamtrechnung, in die dieser Posten gehört.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.