Der Käufer zahlt nicht.

Die Situation ist für Verkäufer ungewohnt und wird selten beschrieben. Der gesamte Ratgebermarkt zum Immobilienkauf ist käuferseitig geschrieben, und die Notariatspraxis behandelt den geplatzten Vollzug als Störfall, nicht als eigenes Thema. Der Verkäufer, dessen Käufer nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars nicht überweist, findet im Netz vor allem Foreneinträge und Notariats-FAQ, aber keine Darstellung seiner Optionen.

Dabei ist seine Position stark. Er hat einen Vollstreckungstitel in der Hand, bevor der erste Schriftsatz geschrieben ist. Haben mehrere Personen als Käufer unterschrieben, haften sie regelmäßig als Gesamtschuldner, sodass der volle Kaufpreis von jedem einzelnen verlangt werden kann. Und er hat die Immobilie noch, weil ein seriöser Notar die Eigentumsumschreibung erst beantragt, wenn die Zahlung nachgewiesen ist.

Schwach ist seine Position nur an einer Stelle, und die wird fast immer übersehen: Die zugunsten des Käufers eingetragene Auflassungsvormerkung steht im Grundbuch und macht den Weiterverkauf praktisch unmöglich, solange sie dort steht. Wer also vorschnell zurücktritt, tauscht einen zahlungsunwilligen Vertragspartner gegen eine Grundbuchblockade, und die kann länger dauern als das Eintreiben des Kaufpreises.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er erklärt, wann der Kaufpreis überhaupt fällig wird, die Vollstreckung aus der notariellen Urkunde und ihre Grenzen, die drei Handlungsoptionen mit ihren wirtschaftlichen Folgen, das Problem der Auflassungsvormerkung, die Berechnung von Verzugsschaden und Differenzschaden beim Deckungsverkauf sowie die steuerlichen Folgen einer Rückabwicklung. Er richtet sich an Verkäufer, deren Vollzug ins Stocken geraten ist.

Der Kaufpreis wird nicht mit der Beurkundung fällig, sondern erst, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen vorliegen. Üblich sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers, die gesicherte Lastenfreistellung, also die Freigabeerklärungen der Gläubiger des Verkäufers, sowie das Vorliegen erforderlicher Genehmigungen und der Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Sind diese Voraussetzungen erfüllt, versendet der Notar die Fälligkeitsmitteilung, und ab dann läuft die vertragliche Zahlungsfrist.

Für den Verkäufer ist das der Ausgangspunkt jeder weiteren Maßnahme. Prüfen Sie zuerst, ob die Fälligkeitsmitteilung tatsächlich versandt wurde und ob alle Voraussetzungen vorlagen, denn ohne wirksame Fälligkeit gerät der Käufer nicht in Verzug, und die Vollstreckung aus der Urkunde setzt regelmäßig voraus, dass die Fälligkeit eingetreten und dem Notar nachgewiesen ist.

Von der Zahlungsunfähigkeit zu unterscheiden ist die Zahlungsverweigerung mit Begründung. Der Käufer, der nach der Beurkundung Mängel entdeckt und deshalb zurückhält, ist ein anderer Fall als der, dessen Finanzierung geplatzt ist. Bloße Befürchtungen über künftige Probleme rechtfertigen die Zurückhaltung nicht, konkrete und beweisbare Mängel unter Umständen schon. Wer als Verkäufer mit einem solchen Einwand konfrontiert wird, findet die Verteidigungslinien im Beitrag zum Mängelvorwurf nach dem Hausverkauf. Ist dagegen die Finanzierung gescheitert, hilft dem Käufer das in aller Regel nicht, weil ein Finanzierungsvorbehalt im Notarvertrag praktisch nie vereinbart wird, dazu der Beitrag zur geplatzten Finanzierung nach dem Kaufvertrag.

In nahezu jedem Immobilienkaufvertrag steht ein Satz wie dieser: Der Käufer unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Damit ist die notarielle Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ein Vollstreckungstitel. Der Verkäufer verlangt vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung, lässt sie zustellen und kann dann vollstrecken, also Konten pfänden, Lohn pfänden und die Vermögensauskunft erzwingen.

Das ist ein erheblicher Vorteil, denn er erspart ein Erkenntnisverfahren, das bei einem Streitwert in Höhe eines Immobilienkaufpreises Gerichtskosten im hohen vierstelligen Bereich und ein bis zwei Jahre Verfahrensdauer bedeuten würde. Regional gibt es dabei Unterschiede in der Vertragsgestaltung: In den meisten Regionen ist die Unterwerfungsklausel Standard, in Norddeutschland und insbesondere in Hamburg wird von ihr traditionell zurückhaltender Gebrauch gemacht. Der erste Blick des Verkäufers gehört deshalb in seinen eigenen Vertrag.

Zwei Grenzen gehören dazu. Erstens kann sich der Käufer mit der Vollstreckungsabwehrklage nach § 767 ZPO wehren und dort einwenden, warum er nicht zahlen muss, etwa wegen arglistig verschwiegener Mängel. Das verlagert den Streit in ein gerichtliches Verfahren, allerdings mit umgekehrten Rollen: Der Käufer muss aktiv werden und seine Einwendungen darlegen, während der Verkäufer den Titel bereits hat. Zweitens nützt der beste Titel nichts gegen einen vermögenslosen Schuldner. Vor jeder Vollstreckung gehört deshalb die schlichte Frage beantwortet, ob beim Käufer etwas zu holen ist. Ist sie zu verneinen, ist die Vollstreckung Geldverbrennung und der Rücktritt der bessere Weg.

Die erste Option ist das Festhalten am Vertrag. Der Verkäufer vollstreckt aus der Urkunde, verlangt Verzugszinsen und gegebenenfalls Ersatz des Verzugsschadens. Diese Option ist wirtschaftlich fast immer die beste, wenn der Käufer solvent ist, denn sie führt zu dem Ergebnis, das ursprünglich gewollt war, und sie vermeidet jedes Grundbuchproblem.

Die zweite Option ist der Rücktritt. Er setzt in der Regel eine angemessene Fristsetzung voraus, § 323 BGB, wobei viele Verträge eine eigene Rücktrittsklausel enthalten, typischerweise mit einer Frist von zwei Wochen nach Fälligkeit. Nach wirksamem Rücktritt sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren, und der Verkäufer kann daneben Schadensersatz statt der Leistung nach § 281 BGB verlangen. Der Rücktritt ist der richtige Weg bei einem vermögenslosen Käufer und dann, wenn ein anderer Interessent zu einem mindestens gleichwertigen Preis bereitsteht.

Die dritte Option ist der einvernehmliche Aufhebungsvertrag. Er ist in unserer Praxis die schnellste Lösung, weil er das Grundbuchproblem in derselben Urkunde miterledigt: Der Käufer bewilligt die Löschung der Auflassungsvormerkung, im Gegenzug wird eine Regelung über die Kosten und gegebenenfalls eine Ausgleichszahlung getroffen. Wer als Verkäufer zügig wieder verkaufen will, sollte diese Option ernsthaft prüfen, auch wenn sie sich wie ein Nachgeben anfühlt. Sie ist es rechnerisch meist nicht.

Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und ist zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragen. Sie ist der Grund, weshalb der Verkäufer überhaupt vorleistet. Nach einem Rücktritt ist der gesicherte Anspruch zwar entfallen, die Eintragung steht aber weiter im Grundbuch, und kein Notar wird einen Weiterverkauf abwickeln, solange sie dort steht.

Ob und wie schnell Sie sie loswerden, entscheidet sich im Kaufvertrag, den Sie vor Monaten unterschrieben haben. Gute Verträge enthalten eine Löschungsvollmacht für den Notar oder eine aufschiebend bedingte Löschungsbewilligung des Käufers für den Fall, dass der Vertrag nicht vollzogen wird. Dann veranlasst der Notar die Löschung, und die Sache ist in Wochen erledigt. Fehlt eine solche Regelung, brauchen Sie die Bewilligung des Käufers, und wenn er sie verweigert, ein Urteil auf Abgabe dieser Willenserklärung, das die Bewilligung nach § 894 ZPO ersetzt. Der Weg über eine einstweilige Verfügung steht dafür nicht zur Verfügung, weil auf die Abgabe einer Willenserklärung im vorläufigen Rechtsschutz nicht erkannt wird. Rechnen Sie in dieser Konstellation mit vielen Monaten, in denen die Immobilie unverkäuflich ist.

Daraus folgt der wichtigste vorbeugende Rat dieses Beitrags, und er richtet sich an jeden, der einen Verkauf vorbereitet: Lassen Sie den Entwurf des Notars daraufhin prüfen, ob er eine Löschungsvollmacht und eine klare Rücktrittsregelung enthält. Diese beiden Klauseln kosten nichts und entscheiden im Störfall über ein halbes Jahr Zeit. Wir prüfen Kaufvertragsentwürfe für Verkäufer regelmäßig genau auf diese Punkte, weil sie das eigentliche Verkäuferrisiko der Vollzugsphase abbilden.

Mit Fälligkeit und Mahnung, bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit auch ohne Mahnung, gerät der Käufer in Verzug. Er schuldet dann Verzugszinsen, gegenüber einem Verbraucher fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro sind das je nach Zinsniveau mehrere tausend Euro im Jahr, was den Druck erhöht, aber den Schaden selten deckt.

Der eigentliche Schaden liegt woanders. Ersatzfähig sind bei Verzug und bei Schadensersatz statt der Leistung insbesondere die Kosten der Zwischenfinanzierung, entgangene Zinsen, die Kosten der erneuten Vermarktung, doppelte Grundbesitzabgaben und Versicherungen sowie die Kosten der Rückabwicklung. Verkaufen Sie nach dem Rücktritt an einen Dritten zu einem niedrigeren Preis, ist zusätzlich der Differenzschaden ersatzfähig, also die Differenz zwischen dem ursprünglich vereinbarten und dem tatsächlich erzielten Kaufpreis. Voraussetzung ist, dass der Deckungsverkauf zeitnah und zu marktgerechten Bedingungen erfolgt, weshalb er dokumentiert gehört, am besten mit einer Wertermittlung und dem Nachweis der Vermarktungsbemühungen.

Ein Punkt wird dabei fast immer übersehen: die Grunderwerbsteuer. Sie ist vom Käufer geschuldet, aber der Verkäufer haftet als Gesamtschuldner und wird vom Finanzamt in Anspruch genommen, wenn der Käufer nicht zahlt. Die Sätze reichen je nach Bundesland von 3,5 Prozent in Bayern bis zu 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Brandenburg, dem Saarland und Thüringen, was bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro einen Unterschied von 15.000 Euro ausmacht. Wird der Vertrag rückabgewickelt, kann die Steuer unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG auf Antrag erstattet oder nicht festgesetzt werden, allerdings nur innerhalb bestimmter Fristen und nur, wenn der Antrag gestellt wird. Die Einzelheiten dazu stehen im Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Rückabwicklung. Dieser Punkt gehört in jeden Aufhebungsvertrag, nicht in die Nachbereitung.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Prüfen Sie die Fälligkeit. Lag die Fälligkeitsmitteilung des Notars vor, waren alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt, wann genau lief die Zahlungsfrist ab. Ohne wirksame Fälligkeit gibt es keinen Verzug und keine Vollstreckung, und alles Weitere steht auf tönernen Füßen.
• Zweitens. Lesen Sie Ihren eigenen Kaufvertrag auf drei Klauseln: die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, die Rücktrittsregelung und die Löschungsvollmacht für die Auflassungsvormerkung. Diese drei Klauseln bestimmen Ihre gesamte Handlungsfähigkeit.
• Drittens. Klären Sie die Bonität des Käufers, bevor Sie sich für einen Weg entscheiden. Bei einem solventen Käufer ist die Vollstreckung aus der Urkunde fast immer der beste Weg. Bei einem vermögenslosen Käufer ist sie sinnlos, und der schnelle Ausstieg ist mehr wert als jeder Titel.
• Viertens. Lassen Sie sich vom Notar die vollstreckbare Ausfertigung erteilen, wenn Sie festhalten wollen. Das ist ein kurzer Vorgang, für den Sie kein Gericht brauchen, und er verschafft Ihnen sofort Zugriff auf Konten und Einkommen des Käufers.
• Fünftens. Erklären Sie den Rücktritt nicht ohne Plan für die Vormerkung. Ohne Löschungsvollmacht oder freiwillige Bewilligung des Käufers brauchen Sie ein Urteil, und einstweiliger Rechtsschutz steht dafür nicht zur Verfügung. Verhandeln Sie die Löschung, bevor Sie den Rücktritt erklären.
• Sechstens. Dokumentieren Sie Ihren Schaden ab dem ersten Tag. Zwischenfinanzierungszinsen, Vermarktungskosten, laufende Lasten, entgangene Zinsen und beim Deckungsverkauf die Wertermittlung und die Vermarktungsbemühungen. Was nicht dokumentiert ist, wird später nicht ersetzt.
• Siebtens. Regeln Sie die Grunderwerbsteuer im Aufhebungsvertrag mit. Als Gesamtschuldner können Sie in Anspruch genommen werden, und die Erstattung nach § 16 GrEStG setzt einen fristgerechten Antrag voraus.

Muss ich klagen, wenn der Käufer nicht zahlt?

In der Regel nicht. Enthält der notarielle Kaufvertrag die übliche Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung, ist die Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO bereits ein Vollstreckungstitel. Sie lassen sich vom Notar eine vollstreckbare Ausfertigung erteilen und können unmittelbar in das Vermögen des Käufers vollstrecken.

Kann ich einfach vom Kaufvertrag zurücktreten?

Nur unter den Voraussetzungen des § 323 BGB, also nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist, oder nach der im Vertrag geregelten Rücktrittsklausel. Wichtiger als das Ob ist das Wie: Nach dem Rücktritt steht die Auflassungsvormerkung des Käufers weiterhin im Grundbuch und blockiert den Weiterverkauf, bis sie gelöscht ist.

Wie werde ich die Auflassungsvormerkung wieder los?

Am schnellsten über eine im Kaufvertrag vorgesehene Löschungsvollmacht für den Notar oder über eine freiwillige Löschungsbewilligung des Käufers, die üblicherweise Teil eines Aufhebungsvertrags ist. Verweigert der Käufer die Mitwirkung, brauchen Sie ein Urteil auf Abgabe der Willenserklärung, das die Bewilligung ersetzt. Eine einstweilige Verfügung hilft dafür nicht.

Welchen Schaden kann ich ersetzt verlangen?

Verzugszinsen ab Verzugseintritt, gegenüber Verbrauchern fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, sowie den konkreten Verzugsschaden, insbesondere Zwischenfinanzierungskosten, laufende Lasten, Vermarktungskosten und entgangene Zinsen. Bei einem Deckungsverkauf zu einem niedrigeren Preis kommt der Differenzschaden hinzu, sofern der Verkauf zeitnah und marktgerecht erfolgt ist.

Was ist mit der Grunderwerbsteuer, wenn der Kauf platzt?

Sie wird vom Käufer geschuldet, der Verkäufer haftet aber als Gesamtschuldner. Wird der Vertrag rückabgewickelt, kann die Steuer unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG auf Antrag erstattet oder gar nicht erst festgesetzt werden. Der Antrag ist fristgebunden und sollte deshalb zusammen mit der Aufhebung geregelt werden.

Wie verhindere ich das Problem beim nächsten Verkauf?

Durch drei Klauseln im Kaufvertragsentwurf: die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung, eine klare Rücktrittsregelung mit kurzer Frist nach Fälligkeit und eine Löschungsvollmacht für die Auflassungsvormerkung zugunsten des Notars für den Fall des Nichtvollzugs. Diese Prüfung kostet vor der Beurkundung wenig und entscheidet im Störfall über Monate.

• Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag: die Käuferperspektive und warum ein Finanzierungsvorbehalt im Notarvertrag praktisch nie vereinbart ist.
• Mängelvorwurf nach dem Hausverkauf: was gilt, wenn der Käufer die Zahlung mit behaupteten Mängeln begründet.
• Hauskauf rückgängig machen: die Abwicklungsmechanik der Rückabwicklung aus der anderen Richtung.
• Grunderwerbsteuer nach Rückabwicklung: Fristen und Antragstellung nach § 16 GrEStG.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: was Vollstreckung, Rücktritt und Klage bei Immobilienstreitwerten kosten.