Die geplatzte Finanzierung.

Die Situation trifft mehr Käufer, als die Statistiken vermuten lassen, und sie entsteht selten durch Leichtsinn. Eine Finanzierungszusage steht unter Vorbehalten, die Bank verlangt nach der Beurkundung eine Nachbewertung, ein Arbeitsverhältnis endet in der Probezeit, ein Bausachverständiger korrigiert den Beleihungswert, oder die Eigenkapitalquelle, etwa der Verkauf der eigenen Wohnung, fällt weg.

Was danach folgt, ist für die meisten Betroffenen die unangenehmste Überraschung des gesamten Kaufprozesses. Der Vertrag gilt. Der Verkäufer hat einen Vollstreckungstitel gegen Sie, weil Sie sich in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Und die Maklerprovision ist regelmäßig verdient, weil sie am wirksamen Zustandekommen des Hauptvertrags hängt und nicht an dessen Vollzug.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er erklärt die rechtliche Ausgangslage nach der Beurkundung, den Finanzierungsvorbehalt und warum er selten vereinbart wird, die fünf realistischen Handlungswege, die Kostenfolgen einer Aufhebung einschließlich Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sowie die Absicherung vor dem nächsten Notartermin. Er richtet sich an Käufer, deren Finanzierung nach der Beurkundung gescheitert ist, und an alle, die einen Kauf vorbereiten.

Mit der Beurkundung entsteht ein wirksamer Kaufvertrag. Ihre Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises hängt nicht davon ab, ob eine Bank Ihnen Geld gibt. Rechtlich handelt es sich um eine Geldschuld, und für Geldschulden gilt der Grundsatz, dass finanzielles Unvermögen den Schuldner nicht befreit. Sie tragen das Risiko der Mittelbeschaffung, und zwar unabhängig davon, ob Sie das Scheitern verschuldet haben.

Der Kaufpreis wird allerdings nicht sofort fällig, sondern erst, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen vorliegen und der Notar die Fälligkeitsmitteilung versendet. Üblich sind die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die gesicherte Lastenfreistellung und der Verzicht der Gemeinde auf ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Bis dahin läuft keine Zahlungsfrist. Dieses Zeitfenster, je nach Grundbuchamt und Gemeinde häufig vier bis zehn Wochen, ist der einzige Verhandlungsspielraum, den Sie haben, und es sollte konsequent genutzt werden.

Die Bank ist an diesem Vertragsverhältnis nicht beteiligt. Sie kann die Auszahlung verweigern, sie kann eine Zusage widerrufen, und sie schuldet Ihnen nichts, was Sie dem Verkäufer entgegenhalten könnten. Umgekehrt kann ein bereits geschlossener Darlehensvertrag eigene Kosten auslösen, insbesondere Bereitstellungszinsen und im Fall der Nichtabnahme eine Nichtabnahmeentschädigung. Diese Position gehört in Ihre Gesamtrechnung, wird aber regelmäßig übersehen.

Ein Finanzierungsvorbehalt ist rechtlich möglich, etwa als aufschiebende Bedingung oder als vertragliches Rücktrittsrecht mit Frist. In der notariellen Praxis ist er die Ausnahme, und der Grund liegt auf der Hand: Der Verkäufer bindet sich, nimmt das Objekt vom Markt, lässt eine Vormerkung zugunsten des Käufers eintragen und trägt die Kosten des Vorgangs, während der Käufer sich ein einseitiges Ausstiegsrecht sichern würde. Kein Verkäufer, der Alternativinteressenten hat, akzeptiert das.

Trotzdem lohnt der Blick in den eigenen Vertrag, denn in schwächeren Marktlagen und bei längeren Vollzugszeiten finden sich gelegentlich abgeschwächte Varianten. Prüfen Sie drei Stellen: Steht irgendwo eine Bedingung, die den Vertrag von einer Finanzierungszusage abhängig macht. Gibt es ein Rücktrittsrecht mit Frist, und für wen. Und wie ist die Fälligkeit ausgestaltet, insbesondere ob eine Mindestfrist ab Fälligkeitsmitteilung vorgesehen ist.

Wo ein solcher Vorbehalt fehlt, hilft auch der Hinweis nicht, die Bank habe kurzfristig abgesagt. Ein Widerrufsrecht besteht bei notariell beurkundeten Verträgen nicht, und ein Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt nach der Rechtsprechung praktisch nicht in Betracht, weil die Finanzierung dem Risikobereich des Käufers zugeordnet ist.

Der erste Weg ist die Umfinanzierung. Er klingt banal und ist in unserer Praxis der erfolgreichste. Eine zweite oder dritte Bank, ein anderer Beleihungsansatz, eine Bürgschaft aus der Familie, ein nachrangiges Darlehen, ein erhöhter Eigenkapitalanteil durch Auflösung von Anlagen: In der Zeit bis zur Fälligkeitsmitteilung lässt sich oft mehr organisieren, als der erste Schock vermuten lässt. Wichtig ist, sofort zu beginnen und nicht erst, nachdem der Verkäufer eine Frist gesetzt hat.

Der zweite Weg ist die Fristverlängerung. Verkäufer haben regelmäßig kein Interesse an einem Verfahren, sondern an ihrem Geld. Eine offene, frühzeitige Ansprache mit einem belastbaren Zeitplan und gegebenenfalls einer Anzahlung führt häufig zu einer Stillhaltevereinbarung. Diese sollte schriftlich erfolgen und ausdrücklich regeln, dass für den Verlängerungszeitraum kein Rücktritt erklärt wird.

Der dritte Weg ist die Ersatzkäuferstellung. Sie stellen dem Verkäufer einen anderen Interessenten, der zu denselben Bedingungen erwirbt. Rechtlich läuft das über eine Vertragsaufhebung mit anschließendem Neuabschluss oder, seltener, über eine Vertragsübernahme. Für den Verkäufer ist das wirtschaftlich neutral, weshalb er in aller Regel zustimmt, wenn die Bonität stimmt.

Der vierte Weg ist der einvernehmliche Aufhebungsvertrag. Er ist notariell zu beurkunden und regelt idealerweise alles in einer Urkunde: die Aufhebung, die Löschung der Auflassungsvormerkung, die Kostenverteilung und einen etwaigen Ausgleich. Was der Verkäufer dafür verlangt, ist Verhandlungssache und bewegt sich in unserer Erfahrung zwischen der bloßen Kostenübernahme und einem pauschalierten Schadensausgleich.

Der fünfte Weg ist das Abwarten und die Verteidigung. Er ist der schlechteste, weil der Verkäufer aus der notariellen Urkunde unmittelbar vollstrecken kann, ohne zu klagen, wie im Beitrag Der Käufer zahlt nicht aus der Gegenperspektive beschrieben. Sinnvoll ist er nur, wenn Einwendungen gegen die Fälligkeit bestehen oder wenn Mängel entdeckt wurden, die eine Zurückhaltung rechtfertigen.

Der erste Posten sind die Notar- und Grundbuchkosten. Die Kosten der Beurkundung sind angefallen und werden nicht erstattet, hinzu kommen die Kosten der Aufhebungsurkunde und der Löschung der Auflassungsvormerkung. Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro bewegt sich das zusammen im niedrigen vierstelligen Bereich.

Der zweite Posten ist die Grunderwerbsteuer. Sie entsteht mit dem Abschluss des Kaufvertrags, nicht erst mit dem Vollzug. Wird der Vertrag rückabgewickelt, kann sie unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG auf Antrag nicht festgesetzt oder erstattet werden, allerdings fristgebunden. Der Antrag gehört deshalb in die Abwicklung und nicht in die Nachbereitung, wie im Beitrag zur Grunderwerbsteuer nach Rückabwicklung dargestellt.

Der dritte Posten ist die Maklerprovision. Sie entsteht nach § 652 BGB mit dem Zustandekommen des Hauptvertrags, also mit der Beurkundung, und nicht mit dessen Vollzug. Der Makler behält seinen Anspruch deshalb grundsätzlich auch dann, wenn der Kauf später aufgehoben wird. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, hängt von der konkreten Vereinbarung und von der Wirksamkeit des Maklervertrags ab, und genau dort lohnt eine Prüfung, wie im Beitrag zur Maklerprovision beschrieben. Eine gezahlte Reservierungsgebühr ist dagegen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig zurückzufordern, dazu der Beitrag zur Reservierungsgebühr.

Der vierte Posten ist der Schaden des Verkäufers. Er umfasst je nach Konstellation Zwischenfinanzierungskosten, laufende Lasten, erneute Vermarktungskosten und bei einem Verkauf zu einem niedrigeren Preis den Differenzschaden. Das ist der Posten mit der größten Spannbreite und zugleich der, über den sich am ehesten verhandeln lässt. Was ein Verfahren darüber kostet, steht im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

Die wirksamste Absicherung ist die belastbare Finanzierungszusage, und zwar eine, die keine wesentlichen Vorbehalte mehr enthält. Prüfen Sie, ob die Zusage unter dem Vorbehalt einer Objektbewertung, einer Nachreichung von Unterlagen oder einer Bonitätsprüfung steht, denn genau diese Vorbehalte werden in der Praxis zum Problem. Verlangen Sie eine Darlehenszusage, keine unverbindliche Machbarkeitsbestätigung.

Der zweite Punkt ist die zeitliche Gestaltung. Zwischen Zusage und Beurkundung sollten möglichst wenige Wochen liegen, und der Kaufvertrag sollte eine Fälligkeitsfrist ab Mitteilung des Notars vorsehen, die realistisch ist. Zwei Wochen sind knapp, vier sind komfortabel.

Der dritte Punkt betrifft das Eigenkapital. Wo es aus einem noch nicht vollzogenen Verkauf einer anderen Immobilie stammt, ist die Kette so stark wie ihr schwächstes Glied. In dieser Konstellation ist eine Zwischenfinanzierung oder eine ausdrückliche vertragliche Regelung dringend zu empfehlen, weil sonst das Scheitern eines Vertrags zwei Verträge zum Einsturz bringt.

Und schließlich: Lassen Sie den Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung prüfen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät keine Seite einseitig. Eine anwaltliche Prüfung kostet einen Bruchteil dessen, was eine gescheiterte Abwicklung kostet, und sie ist der einzige Zeitpunkt, zu dem sich Fälligkeitsfristen, Rücktrittsrechte und Kostenregelungen überhaupt noch beeinflussen lassen.

• Erstens. Beginnen Sie sofort mit der Umfinanzierung, parallel bei mehreren Instituten und einem unabhängigen Vermittler. Die Zeit bis zur Fälligkeitsmitteilung ist Ihr wertvollstes Gut, und sie läuft ab.
• Zweitens. Lesen Sie den Kaufvertrag auf drei Punkte: Finanzierungsvorbehalt, Rücktrittsrecht und Fälligkeitsregelung. Davon hängt ab, ob Sie verhandeln oder nur bitten können.
• Drittens. Sprechen Sie den Verkäufer früh und offen an, mit einem konkreten Zeitplan. Schweigen wird als Zahlungsunwilligkeit gelesen und führt zu Mahnung, Fristsetzung und Vollstreckung.
• Viertens. Prüfen Sie die Ersatzkäuferlösung. Sie ist für den Verkäufer wirtschaftlich neutral und deshalb die am leichtesten zu verhandelnde Variante.
• Fünftens. Regeln Sie bei einer Aufhebung alles in einer Urkunde: Aufhebung, Löschung der Vormerkung, Kostenverteilung, Ausgleichszahlung und den Antrag nach § 16 GrEStG. Was offenbleibt, wird später teuer.
• Sechstens. Klären Sie die Folgen auf der Darlehensseite. Bereitstellungszinsen und eine mögliche Nichtabnahmeentschädigung gehören in Ihre Rechnung, bevor Sie über Beträge verhandeln.

Muss ich zahlen, obwohl die Bank abgesagt hat?

Ja, sofern kein Finanzierungsvorbehalt vereinbart wurde. Die Kaufpreisschuld ist eine Geldschuld, und fehlende Mittel befreien nicht von der Zahlungspflicht. Die Bank ist nicht Partei des Kaufvertrags und kann diesen weder beenden noch aufschieben.

Kann ich vom notariellen Kaufvertrag zurücktreten?

Nur wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht vorsieht oder ein gesetzlicher Rücktrittsgrund vorliegt. Ein Widerrufsrecht gibt es bei notariell beurkundeten Kaufverträgen nicht, und ein Wegfall der Geschäftsgrundlage kommt bei gescheiterter Finanzierung praktisch nicht in Betracht.

Was kostet es, den Kaufvertrag aufzuheben?

Die bereits angefallenen Notar- und Grundbuchkosten bleiben, hinzu kommen die Kosten der Aufhebungsurkunde und der Löschung der Vormerkung. Dazu können ein Ausgleich für den Verkäufer und die Maklerprovision treten. Die Grunderwerbsteuer kann unter den Voraussetzungen des § 16 GrEStG auf Antrag entfallen oder erstattet werden.

Muss ich die Maklerprovision trotzdem zahlen?

Grundsätzlich ja. Der Provisionsanspruch entsteht nach § 652 BGB mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags und nicht mit dessen Vollzug. Ob im Einzelfall etwas anderes gilt, hängt von der Wirksamkeit des Maklervertrags und der konkreten Vereinbarung ab, was sich lohnt zu prüfen. Eine Reservierungsgebühr ist dagegen regelmäßig zurückzufordern.

Wie sichere ich mich beim nächsten Mal ab?

Durch eine Darlehenszusage ohne wesentliche Vorbehalte, durch einen kurzen Abstand zwischen Zusage und Beurkundung, durch eine realistische Fälligkeitsfrist im Vertrag und durch eine anwaltliche Prüfung des Entwurfs vor dem Notartermin. Ein Finanzierungsvorbehalt ist verhandelbar, wird in der Praxis aber selten akzeptiert.

• Der Käufer zahlt nicht: dieselbe Konstellation aus Sicht des Verkäufers, mit Vollstreckung aus der notariellen Urkunde.
• Maklerprovision nicht zahlen: der Prüfkatalog, wann der Provisionsanspruch angreifbar ist.
• Reservierungsgebühr zurückfordern: warum diese Zahlung nach der Rechtsprechung meist zurückzuerstatten ist.
• Grunderwerbsteuer nach Rückabwicklung: Fristen und Antragstellung nach § 16 GrEStG.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: was Verhandlung, Aufhebung und Verteidigung kosten.