Die Reservierungsgebühr.

Die Konstellation ist verbreitet und kostet in der Regel drei- bis vierstellige Beträge. Ein Interessent will ein Objekt sichern, der Makler bietet die Reservierung gegen eine Gebühr an, die im Kauffall mit der Provision verrechnet werden soll. Kommt der Kauf nicht zustande, weil die Finanzierung scheitert oder der Verkäufer abspringt, ist das Geld nach den Vertragsbedingungen verloren.

Genau diese Verfallsregelung hat der Bundesgerichtshof gekippt, und zwar in einem Fall, in dem 4.200 Euro für eine einmonatige Reservierung gezahlt worden waren. Die Vorinstanzen hatten die Klage noch abgewiesen, weil sie die Reservierungsvereinbarung für eine eigenständige, der Inhaltskontrolle entzogene Abrede hielten. Der Bundesgerichtshof hat das anders gesehen.

Der Kern der Entscheidung liegt in einer Einordnungsfrage. Eine Vereinbarung unterliegt der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB nur, wenn sie nicht die Hauptleistungspflichten eines eigenständigen Vertrags regelt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Reservierungsvereinbarung nach ihrem Inhalt keine eigenständige Vereinbarung ist, sondern eine den Maklervertrag ergänzende Regelung. Dass sie in einem gesonderten Vertragsdokument und später als der Maklervertrag geschlossen wurde, ändert daran nichts.

Damit war der Weg zur Inhaltskontrolle eröffnet, und dort fiel die Klausel durch. Die Benachteiligung ergibt sich aus dem Zusammenspiel dreier Punkte: Die Rückzahlung ist ausnahmslos ausgeschlossen, der Kunde erhält keine nennenswerten Vorteile, und der Makler schuldet keine geldwerte Gegenleistung. Der geringe Vorteil auf Käuferseite wird nach den Ausführungen des Gerichts zusätzlich dadurch entwertet, dass die gezahlte Gebühr einen Druck erzeugt, die Immobilie auch tatsächlich zu erwerben, um die Zahlung nicht verfallen zu lassen. Wirtschaftlich komme die Reservierungsgebühr damit einer erfolgsunabhängigen Provision gleich, was dem gesetzlichen Leitbild des Maklerrechts widerspricht.

Die Entscheidung bestätigt und erweitert eine ältere Linie aus dem Jahr 2010, die denselben Fall betraf, damals allerdings mit einer im Maklervertrag selbst enthaltenen Klausel.

Der erste Schritt ist die Frage, ob eine vorformulierte Bedingung vorliegt. Das ist der Regelfall, denn Reservierungsvereinbarungen sind praktisch immer Formulare des Maklers. Nur eine tatsächlich individuell ausgehandelte Abrede entzieht sich der Inhaltskontrolle, und die Voraussetzungen dafür sind hoch: Der Makler müsste den Kerngehalt ernsthaft zur Disposition gestellt haben, nicht bloß über die Höhe gesprochen haben.

Der zweite Schritt ist der Blick auf die Rückzahlungsregelung. Ist die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen, greift die Entscheidung unmittelbar. Sieht die Vereinbarung dagegen differenzierte Rückzahlungstatbestände und eine echte Gegenleistung des Maklers vor, ist der Fall genauer zu prüfen.

Der dritte Schritt ist die Anspruchsgrundlage. Zurückgefordert wird die ohne Rechtsgrund geleistete Zahlung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anspruch verjährt in drei Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen, begrenzt durch eine kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung. Praktisch bedeutet das: Auch länger zurückliegende Zahlungen sind häufig noch durchsetzbar, und wer erst durch die Berichterstattung über die Entscheidung von der Unwirksamkeit erfahren hat, sollte die Kenntnisfrage sorgfältig prüfen lassen.

• Erstens. Suchen Sie die Reservierungsvereinbarung und den Maklervertrag heraus und prüfen Sie, ob die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen war und ob der Makler eine eigene Gegenleistung schuldete.
• Zweitens. Fordern Sie schriftlich unter Fristsetzung zurück und benennen Sie die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 mit Aktenzeichen. Das genügt in der Mehrzahl der Fälle.
• Drittens. Prüfen Sie die Verjährung. Der Anspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres Ihrer Kenntnis, spätestens zehn Jahre nach der Zahlung.
• Viertens. Lassen Sie sich nicht auf das Argument einlenken, die Vereinbarung sei eigenständig und später geschlossen worden. Genau dieses Argument hat der Bundesgerichtshof verworfen.
• Fünftens. Prüfen Sie zugleich die Maklerprovision selbst, wenn der Kauf zustande gekommen ist. Die Angriffspunkte dort sind eigenständig und im Beitrag zur Maklerprovision dargestellt.

Muss der Makler die Reservierungsgebühr zurückzahlen, wenn der Kauf platzt?

In aller Regel ja. Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 20. April 2023 ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist, der Kunde keine nennenswerten Vorteile hat und der Makler keine geldwerte Gegenleistung schuldet. Die Zahlung ist dann nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückzuerstatten.

Ändert es etwas, dass ich einen separaten Vertrag unterschrieben habe?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat ausdrücklich entschieden, dass es keine Rolle spielt, ob die Reservierungsvereinbarung in einem gesonderten Dokument und später als der Maklervertrag geschlossen wurde. Maßgeblich ist der Inhalt, und danach handelt es sich um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung.

Wie weit kann ich rückwirkend zurückfordern?

Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem Sie von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen, mit einer kenntnisunabhängigen Höchstfrist von zehn Jahren ab Entstehung des Anspruchs. Ältere Zahlungen sind deshalb häufig noch durchsetzbar.

Gilt das auch für individuell ausgehandelte Vereinbarungen?

Die Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB greift nur bei vorformulierten Bedingungen. Eine wirklich individuell ausgehandelte Reservierungsabrede unterliegt ihr nicht. Die Anforderungen daran sind allerdings hoch, und Reservierungsvereinbarungen sind in der Praxis fast immer Formulare des Maklers.

• Maklerprovision nicht zahlen: der Prüfkatalog, wann die Provision selbst angreifbar ist.
• Verkäufer springt vor dem Notartermin ab: die Rechtslage vor der Beurkundung und die engen Ersatzansprüche.
• Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag: was gilt, wenn die Bank nach der Beurkundung absagt.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.