Der Verkäufer springt ab.

Diese Rechtslage ist für Betroffene die unbefriedigendste des gesamten Immobilienrechts, und sie wird von Ratgebern gern verschwiegen oder mit Hinweisen auf Schadensersatzmöglichkeiten aufgehübscht, die in der Praxis fast nie greifen. Wir halten die klare Auskunft für richtiger, auch weil sie die Konsequenz für das eigene Verhalten deutlich macht: Wer vor der Beurkundung Geld ausgibt, tut das auf eigenes Risiko, und dieses Risiko lässt sich steuern.

Der Grund für die Strenge ist die Warnfunktion der Beurkundungspflicht. Der Gesetzgeber will verhindern, dass sich jemand ohne notarielle Belehrung zur Übertragung von Grundeigentum verpflichtet. Diese Schutzfunktion würde unterlaufen, wenn man über den Umweg des Schadensersatzes faktisch eine Bindung vor der Beurkundung herstellte. Deshalb sind die Anforderungen an Ersatzansprüche so hoch.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er behandelt die Formvorschrift und ihre Reichweite, die engen Ausnahmen für Ersatzansprüche, die typischen Kostenpositionen, die Rückforderung einer gezahlten Reservierungsgebühr sowie die Frage, was sich vor dem Notartermin tatsächlich absichern lässt.

§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt für einen Vertrag, durch den sich ein Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, die notarielle Beurkundung. Ein ohne diese Form geschlossener Vertrag ist nichtig. Geheilt wird der Formmangel erst durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch, was in der hier interessierenden Konstellation nie der Fall ist.

Die Reichweite ist umfassend. Nicht bindend sind insbesondere eine mündliche Einigung über Kaufpreis und Übergabetermin, eine schriftliche Absichtserklärung, ein vom Notar bereits versandter Vertragsentwurf, die Bestätigung des Maklers, das Objekt sei verkauft, und ein bereits terminierter Beurkundungstermin. Ebenso wenig bindet die Zusage, an einen bestimmten Interessenten und an keinen anderen zu verkaufen. Auch eine Vormerkung lässt sich vor der Beurkundung nicht eintragen, weil es an einem zu sichernden Anspruch fehlt.

Für Käufer bedeutet das: Bis zum Notartermin gibt es keine gesicherte Position, und jeder Aufwand, der vorher entsteht, ist ungesichert. Für Verkäufer bedeutet es dasselbe in die andere Richtung, weshalb auch ein abspringender Käufer vor der Beurkundung regelmäßig nicht haftet. Was nach der Beurkundung gilt, ist eine völlig andere Frage, dazu die Beiträge Der Käufer zahlt nicht und Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag.

Ein Anspruch aus Verschulden bei Vertragsverhandlungen ist nicht ausgeschlossen, aber er ist bei formbedürftigen Verträgen an besonders hohe Voraussetzungen geknüpft. Die Rechtsprechung verlangt eine besonders schwerwiegende, in aller Regel vorsätzliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Bloßes Verhandeln und ein späterer Sinneswandel genügen nie, auch dann nicht, wenn der Rückzug am Tag des Notartermins erfolgt.

Zwei Fallgruppen sind praktisch relevant. Die erste ist die vorgetäuschte Abschlussbereitschaft: Der Verkäufer hat den Abschluss als sicher hingestellt und dadurch bewusst Aufwendungen veranlasst, obwohl er tatsächlich nicht abschließen wollte oder bereits mit einem anderen Interessenten verhandelte. Die zweite ist die vorsätzlich falsche Angabe über wesentliche Umstände während der Verhandlungen, durch die Aufwendungen ausgelöst wurden.

Liegt eine solche Konstellation vor, richtet sich der Anspruch auf das negative Interesse, also auf den Vertrauensschaden. Ersetzt werden die vergeblichen Aufwendungen, nicht der entgangene Vorteil aus dem Vertrag. Sie können also die Gutachterkosten verlangen, nicht aber die Differenz zu dem teureren Objekt, das Sie stattdessen kaufen mussten.

Die Beweislast liegt bei demjenigen, der den Anspruch geltend macht, und sie betrifft den Vorsatz. Genau daran scheitern diese Verfahren ganz überwiegend, weil die Verhandlungskorrespondenz in aller Regel nichts hergibt, was über eine grundsätzliche Verkaufsbereitschaft hinausgeht. Wir prüfen deshalb in diesen Fällen zuerst die schriftliche Kommunikation, und wenn sich dort keine belastbare Zusicherung findet, raten wir vom Verfahren ab.

Vier Positionen fallen regelmäßig an, bevor beurkundet wird, und sie sind im Regelfall vom Interessenten selbst zu tragen.

Die erste sind Gutachterkosten. Eine bautechnische Vorabbegutachtung kostet je nach Umfang einen mittleren bis hohen dreistelligen, bei größeren Objekten einen vierstelligen Betrag. Sie ist trotzdem sinnvoll, weil sie in vielen Fällen vom Kauf abrät und damit ein Vielfaches spart.

Die zweite sind Finanzierungskosten. Bereitstellungszinsen fallen erst nach Abschluss des Darlehensvertrags an, Wertermittlungsgebühren der Bank und Kosten für Unterlagen jedoch schon vorher. Kommt der Kauf nicht zustande, kann zudem eine Nichtabnahmeentschädigung im Raum stehen, wenn der Darlehensvertrag bereits geschlossen war.

Die dritte sind Notarkosten. Wird der Entwurf bereits gefertigt oder der Termin kurzfristig abgesagt, kann der Notar Gebühren berechnen. Sie sind deutlich niedriger als die Beurkundungsgebühr, aber nicht null.

Die vierte sind eigene Aufwendungen wie Reisekosten, Verdienstausfall und Kosten für Planungen. Diese Positionen sind selbst im Ausnahmefall schwer durchzusetzen.

Gesondert zu behandeln ist die Reservierungsgebühr. Sie ist keine dieser Positionen, sondern eine Zahlung an den Makler, und für sie gilt eine deutlich günstigere Rechtslage: Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist. Wer gezahlt hat und nicht gekauft hat, kann sie in aller Regel zurückverlangen, wie im Beitrag zur Reservierungsgebühr dargestellt. Ob daneben ein Provisionsanspruch des Maklers besteht, ist eine eigene Frage, die sich zu prüfen lohnt, dazu der Beitrag zur Maklerprovision.

Weil die Rechtslage nach dem Abbruch kaum Handhabe bietet, verlagert sich die gesamte Gestaltung nach vorn. Vier Ansätze sind praktisch möglich.

Der erste ist die Steuerung der eigenen Aufwendungen. Beauftragen Sie ein Gutachten erst, wenn Exposé, Grundbuch, Bauakte und Finanzierungsindikation geprüft sind und der Verkäufer erkennbar ernsthaft verhandelt. Und schließen Sie den Darlehensvertrag nicht vor dem Notartermin, sondern lassen Sie es bei einer Zusage bewenden.

Der zweite ist die Dokumentation. Halten Sie Zusagen schriftlich fest, auch wenn sie rechtlich nicht binden. Sie sind der einzige mögliche Beleg, falls es doch zu einem Ausnahmefall kommt, und sie erhöhen zugleich die faktische Bindungswirkung, weil Verkäufer ungern schriftlich das Gegenteil dessen tun, was sie schriftlich zugesagt haben.

Der dritte ist der Vorvertrag. Ein Vorvertrag über ein Grundstücksgeschäft bedarf allerdings selbst der notariellen Beurkundung, sodass er keine formfreie Abkürzung darstellt. Wo eine Beurkundung ohnehin erfolgt, ist der Hauptvertrag in aller Regel der einfachere Weg.

Der vierte ist der beurkundete Ankaufsvertrag mit aufschiebenden Bedingungen. Wo eine Seite noch etwas klären muss, etwa eine Genehmigung oder die Finanzierung, lässt sich der Vertrag beurkunden und der Vollzug an Bedingungen knüpfen. Das ist die einzige Konstruktion, die vor dem endgültigen Abschluss echte Bindung schafft, und sie ist verhandelbar, wenn beide Seiten ein Interesse an Sicherheit haben.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Geben Sie vor dem Notartermin so wenig Geld wie möglich aus und verschieben Sie kostenverursachende Schritte, bis der Termin steht und der Entwurf abgestimmt ist.
• Zweitens. Schließen Sie den Darlehensvertrag erst nach der Beurkundung. Eine Finanzierungszusage genügt für die Planung und vermeidet eine Nichtabnahmeentschädigung.
• Drittens. Halten Sie jede Zusage schriftlich fest. Sie bindet zwar nicht, ist aber der einzige denkbare Beleg für einen Ausnahmefall und erhöht die faktische Verbindlichkeit.
• Viertens. Fordern Sie eine gezahlte Reservierungsgebühr zurück. Dieser Anspruch ist in aller Regel durchsetzbar, unabhängig davon, weshalb der Kauf gescheitert ist.
• Fünftens. Prüfen Sie den Ausnahmefall nur, wenn die Korrespondenz eine konkrete Zusicherung enthält oder Anhaltspunkte für parallele Verhandlungen bestehen. Ohne solche Belege ist ein Verfahren aussichtslos.
• Sechstens. Verhandeln Sie bei komplexen Konstellationen über einen beurkundeten Vertrag mit aufschiebenden Bedingungen. Das ist der einzige Weg zu echter Bindung vor dem endgültigen Vollzug.

Ist eine mündliche Zusage beim Hauskauf bindend?

Nein. Ein Vertrag über den Erwerb eines Grundstücks bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, ohne die er nichtig ist. Weder eine mündliche Einigung noch eine schriftliche Zusage, ein Vertragsentwurf oder ein vereinbarter Notartermin binden die Parteien.

Kann ich meine Kosten ersetzt verlangen, wenn der Verkäufer abspringt?

Nur in engen Ausnahmefällen. Erforderlich ist eine besonders schwerwiegende, in aller Regel vorsätzliche Verletzung vorvertraglicher Pflichten, etwa wenn der Verkäufer den Abschluss als sicher hingestellt und dadurch bewusst Aufwendungen veranlasst hat. Ersetzt wird dann der Vertrauensschaden, nicht der entgangene Vorteil.

Bekomme ich die Reservierungsgebühr zurück?

In aller Regel ja. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Reservierungsgebühr unwirksam, wenn die Rückzahlung ausnahmslos ausgeschlossen ist und der Makler keine geldwerte Gegenleistung schuldet. Das gilt auch, wenn die Vereinbarung gesondert und später geschlossen wurde.

Hilft ein Vorvertrag?

Nur bedingt. Ein Vorvertrag über ein Grundstücksgeschäft bedarf selbst der notariellen Beurkundung, ist also keine formfreie Abkürzung. Wo ohnehin beurkundet wird, ist der Hauptvertrag mit aufschiebenden Bedingungen in aller Regel der bessere Weg.

Kann ich eine Vormerkung eintragen lassen, bevor beurkundet wird?

Nein. Die Vormerkung sichert einen Anspruch auf Eigentumsübertragung, und dieser Anspruch entsteht erst mit dem wirksamen, also beurkundeten Vertrag. Vor der Beurkundung fehlt es an dem zu sichernden Anspruch.

• Reservierungsgebühr zurückfordern: der Anspruch, der in diesen Fällen fast immer durchsetzbar ist.
• Maklerprovision nicht zahlen: der Prüfkatalog, wann der Provisionsanspruch angreifbar ist.
• Der Käufer zahlt nicht: was gilt, wenn nach der Beurkundung die andere Seite ausfällt.
• Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag: die Bindungswirkung nach dem Notartermin.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: wann sich ein Verfahren wirtschaftlich trägt.