Die Maklerprovision.

Die Provision ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten, der verhandelbar ist, und zugleich der, bei dem die wenigsten Betroffenen nachprüfen, ob er überhaupt geschuldet wird. Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro geht es je nach Satz um Beträge zwischen etwa 9.000 und 18.000 Euro, und diese Rechnung wird in aller Regel bezahlt, ohne dass jemand die Grundlage geprüft hat.

Dabei hat sich die Rechtslage seit 2020 erheblich zugunsten der Käufer verschoben. Vor der Reform war es in einigen Regionen üblich, dem Käufer die volle Provision aufzuerlegen, während sie in anderen geteilt wurde. Diese regionale Praxis, die etwa in Berlin, Hamburg, Brandenburg und Hessen zulasten der Käufer besonders ausgeprägt war, ist für Wohnungen und Einfamilienhäuser durch das Gesetz beendet worden.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Kaufen und Verkaufen unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er führt durch die vier Prüfschritte des § 652 BGB, erklärt die Textformpflicht und ihre Folgen, die Halbteilung bei Doppeltätigkeit, die Grenzen der Abwälzung, das Widerrufsrecht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen sowie die Verwirkung bei treuwidrigem Verhalten des Maklers. Er richtet sich an Käufer und Verkäufer, die eine Provisionsrechnung erhalten haben oder bereits gezahlt haben.

Der erste Prüfschritt ist der Maklervertrag selbst. Ohne wirksamen Vertrag gibt es keinen Anspruch, und dieser Punkt wird häufiger übersehen als alle anderen. Die bloße Nutzung eines Exposés, die Teilnahme an einer Besichtigung oder der Kontakt über ein Portal begründen für sich genommen keinen Vertrag.

Der zweite Schritt ist die Leistung: Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss oder Vermittlung. Ein Nachweis liegt vor, wenn der Makler dem Interessenten ein konkretes Objekt so benennt, dass dieser in Verhandlungen treten kann. Kannte der Interessent das Objekt bereits, fehlt es an einer Nachweisleistung, und die sogenannte Vorkenntnis ist einer der wirksamsten Einwände überhaupt. Sie muss allerdings belegt werden, etwa durch frühere Portalanfragen oder Korrespondenz mit dem Eigentümer.

Der dritte Schritt ist der Abschluss des Hauptvertrags. Der Anspruch entsteht mit der Beurkundung, nicht mit dem Vollzug. Scheitert der Kauf später, etwa weil die Finanzierung platzt, bleibt der Anspruch deshalb grundsätzlich bestehen, wie im Beitrag zur geplatzten Finanzierung dargestellt.

Der vierte Schritt ist die Kausalität. Die Maklerleistung muss für den Abschluss zumindest mitursächlich gewesen sein. Sie fehlt, wenn der Vertrag auf einem völlig anderen Weg zustande gekommen ist, und sie kann bei erheblichem zeitlichem Abstand und veränderten Bedingungen zweifelhaft werden.

Für Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand haben, ordnet § 656a BGB die Textform an. Textform bedeutet Papier, E-Mail, Telefax oder Datenträger, eine Unterschrift ist nicht erforderlich, wohl aber eine lesbare, dem Erklärenden zuzuordnende Erklärung. Fehlt die Form, ist der Vertrag nichtig, und der Makler kann keine Provision verlangen.

Die praktische Bedeutung ist erheblich, weil damit der früher häufige konkludente Vertragsschluss ausscheidet. Wer eine Besichtigung wahrnimmt, ein Exposé anfordert oder einen Provisionshinweis stillschweigend zur Kenntnis nimmt, schließt damit keinen Maklervertrag mehr. Das Oberlandesgericht Celle hat mit Urteil vom 2. Oktober 2025 (11 U 23/25) bestätigt, dass bloßes konkludentes Verhalten nicht mehr genügt.

Die Vorschrift gilt für beide Seiten und unabhängig davon, ob Käufer oder Verkäufer Verbraucher oder Unternehmer sind. Erfasst sind Nachweis- wie Vermittlungsaufträge, und der Begriff der Wohnung umfasst auch Wohnungseigentum und vergleichbare Rechte. Nicht erfasst sind Mehrfamilienhäuser und gewerbliche Objekte, für die die allgemeinen Regeln gelten.

Für Ihre Prüfung heißt das konkret: Suchen Sie die Erklärung, mit der Sie den Makler beauftragt haben. Finden Sie keine Erklärung in Textform, sondern nur ein Exposé mit einem Provisionshinweis, ist das der stärkste Ansatz, den dieses Thema kennt.

Wird der Makler für beide Seiten tätig, kann er sich nach § 656c BGB die Provision nur von beiden Parteien und nur in gleicher Höhe versprechen lassen. Er darf also nicht mit dem Verkäufer eine geringe und mit dem Käufer eine hohe Provision vereinbaren. Wird gegen diese Vorgabe verstoßen, sind die Provisionsvereinbarungen unwirksam, und zwar nicht nur teilweise. Der Makler verliert seinen Anspruch dann gegenüber beiden Seiten.

Wird der Makler nur für eine Seite tätig und soll der Käufer einen Teil der Kosten übernehmen, greift § 656d BGB. Die Abwälzung ist der Höhe nach begrenzt, und der Käufer schuldet seinen Anteil erst, wenn der Auftraggeber nachgewiesen hat, dass er den eigenen Anteil gezahlt hat. Verstöße führen zur Teilnichtigkeit der Abwälzungsvereinbarung. Beide Vorschriften gelten nach § 656b BGB allerdings nur, wenn der Käufer Verbraucher ist.

In der Praxis lohnt deshalb immer die Frage, für wen der Makler eigentlich tätig war. Ein Makler, der im Auftrag des Verkäufers vermarktet und zugleich mit dem Käufer einen eigenen Vertrag schließt, bewegt sich im Anwendungsbereich des § 656c BGB, und die Unterlagen zeigen häufig, dass die Beträge nicht gleich verteilt waren. Auch der verbreitete Hinweis, die vom Verkäufer geschuldete Provision werde ohnehin über den Kaufpreis auf den Käufer umgelegt, ist rechtlich unzutreffend und kann wettbewerbsrechtlich beanstandet werden.

Ein eigenständiger Verlustgrund ist schließlich die Verwirkung nach § 654 BGB. Verletzt der Makler seine Treuepflicht in erheblicher Weise, etwa indem er ohne Offenlegung auch für die Gegenseite tätig wird, wesentliche Umstände verschweigt oder gegen die Interessen seines Auftraggebers arbeitet, entfällt der Anspruch vollständig.

Wurde der Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, also etwa per E-Mail, telefonisch oder bei einer Besichtigung vor Ort, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht zu. Die Frist beträgt vierzehn Tage, beginnt aber erst mit einer ordnungsgemäßen Belehrung. Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, verlängert sich die Frist erheblich, bei Dienstleistungsverträgen auf höchstens zwölf Monate und vierzehn Tage. In dieser Zeit lässt sich der Vertrag noch widerrufen, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entfällt.

Ist bereits gezahlt worden und war die Vereinbarung unwirksam, richtet sich die Rückforderung nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres Ihrer Kenntnis, begrenzt durch eine kenntnisunabhängige Höchstfrist von zehn Jahren. Auch länger zurückliegende Zahlungen sind deshalb häufig noch durchsetzbar. Dieselbe Systematik gilt für eine gezahlte Reservierungsgebühr, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig zurückzuerstatten ist, dazu der Beitrag zur Reservierungsgebühr.

Wirtschaftlich lohnt die Prüfung fast immer. Ein Anspruchsschreiben kostet einen niedrigen dreistelligen bis mittleren dreistelligen Betrag, die Forderung liegt regelmäßig fünfstellig, und das Kostenrisiko einer Auseinandersetzung ist im Verhältnis dazu überschaubar, wie im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht aufgeschlüsselt.

Stand: Juli 2026. Die Vorschriften der §§ 656a bis 656d BGB gelten für Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser, §§ 656c und 656d nur bei Verbrauchereigenschaft des Käufers.

• Erstens. Suchen Sie Ihre eigene Erklärung in Textform, mit der Sie den Makler beauftragt haben. Ein Provisionshinweis im Exposé ist keine Erklärung von Ihnen und ersetzt sie nicht.
• Zweitens. Rekonstruieren Sie, woher Sie das Objekt kannten. Vorkenntnis schließt eine Nachweisleistung aus, und alte Portalanfragen oder Korrespondenz mit dem Eigentümer sind dafür der Beleg.
• Drittens. Klären Sie, für wen der Makler tätig war. Bei Doppeltätigkeit müssen beide Seiten in gleicher Höhe zahlen, und ein Verstoß gegen § 656c BGB kostet den Makler den Anspruch gegenüber beiden.
• Viertens. Prüfen Sie bei einer Abwälzung, ob der Verkäufer die Zahlung seines Anteils nachgewiesen hat. Ohne diesen Nachweis ist Ihr Anteil noch nicht fällig.
• Fünftens. Suchen Sie die Widerrufsbelehrung. Wurde der Vertrag per E-Mail, telefonisch oder bei einer Besichtigung geschlossen und fehlt eine ordnungsgemäße Belehrung, verlängert sich die Widerrufsfrist erheblich.
• Sechstens. Zahlen Sie nicht, bevor diese Punkte geprüft sind. Eine geleistete Zahlung lässt sich zwar zurückfordern, aber die Beweis- und Durchsetzungslast liegt dann bei Ihnen.

Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn ich nichts unterschrieben habe?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern in der Regel nicht. § 656a BGB verlangt für den Maklervertrag die Textform, eine Unterschrift ist zwar nicht erforderlich, wohl aber eine eigene Erklärung in Textform. Ein Provisionshinweis im Exposé genügt dafür nicht, und konkludentes Verhalten reicht nach der Rechtsprechung ebenfalls nicht aus.

Was gilt, wenn der Makler für Käufer und Verkäufer tätig war?

Dann darf er sich die Provision nach § 656c BGB nur von beiden Seiten und nur in gleicher Höhe versprechen lassen. Verstößt eine Vereinbarung dagegen, sind die Provisionsvereinbarungen unwirksam, und der Makler verliert den Anspruch gegenüber beiden Parteien.

Ich kannte die Immobilie schon vorher. Muss ich trotzdem zahlen?

In der Regel nicht, weil es dann an einer Nachweisleistung fehlt. Die Vorkenntnis müssen Sie allerdings belegen, etwa durch frühere Anfragen auf Immobilienportalen, durch Korrespondenz mit dem Eigentümer oder durch Zeugen. Teilen Sie eine bestehende Vorkenntnis deshalb möglichst frühzeitig und schriftlich mit.

Kann ich eine bereits gezahlte Provision zurückfordern?

Ja, wenn die Vereinbarung unwirksam war. Die Rückforderung stützt sich auf § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB und verjährt in drei Jahren ab dem Schluss des Jahres Ihrer Kenntnis, mit einer Höchstfrist von zehn Jahren. Auch länger zurückliegende Zahlungen sind deshalb häufig noch durchsetzbar.

Bleibt die Provision fällig, wenn der Kauf später rückabgewickelt wird?

Grundsätzlich ja. Der Anspruch entsteht nach § 652 BGB mit dem Zustandekommen des Kaufvertrags und nicht mit dessen Vollzug. Anderes kann gelten, wenn der Maklervertrag unwirksam ist oder die Parteien eine abweichende Regelung getroffen haben.

Wie hoch darf die Provision sein?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht, die Höhe ist frei vereinbar. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser begrenzt § 656d BGB jedoch die Abwälzung auf den Käufer, und bei Doppeltätigkeit verlangt § 656c BGB die gleiche Verteilung. Ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Provision kann zudem zur Sittenwidrigkeit führen.

• Reservierungsgebühr zurückfordern: die Entscheidung des Bundesgerichtshofs und das Muster für das Anspruchsschreiben.
• Finanzierung geplatzt nach dem Kaufvertrag: warum die Provision auch dann verdient bleibt und was sonst noch anfällt.
• Verkäufer springt vor dem Notartermin ab: die Rechtslage vor der Beurkundung und die engen Ersatzansprüche.
• Der Käufer zahlt nicht: die Verkäuferperspektive des gescheiterten Vollzugs.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: das Kostenrisiko einer Auseinandersetzung über die Provision.