Haus bei der Scheidung.

Bei den meisten Paaren ist die Immobilie der größte Vermögensposten und der einzige, an dem Gefühle hängen. Sie ist zugleich der einzige, der nicht geteilt werden kann, ohne dass jemand auszieht. Aus dieser Kombination entstehen die zähesten Auseinandersetzungen des Familienrechts, und sie werden regelmäßig auf der falschen Ebene geführt.

Die falsche Ebene lautet: Wem steht das Haus zu? Diese Frage stellt das Gesetz nicht. Eigentümer ist, wer im Grundbuch steht, und daran ändert die Scheidung nichts. Sind beide Ehegatten zu je einem halben Anteil eingetragen, bleiben sie das auch nach der Rechtskraft, notfalls jahrzehntelang. Der Zugewinnausgleich gleicht Werte aus, er verschiebt kein Eigentum.

Die richtige Ebene lautet deshalb: Wer will die Immobilie behalten, kann er sie finanzieren, und was passiert bis dahin? Genau in dieser Reihenfolge beraten wir, ob es um das Reihenhaus in Kiel geht, um die Eigentumswohnung in Regensburg, um das Zweifamilienhaus bei Chemnitz oder um die Altbauwohnung in Berlin. Die Rechtslage ist bundesweit dieselbe. Was sich unterscheidet, ist die Marktlage, und die entscheidet mit darüber, welcher Weg wirtschaftlich vernünftig ist.

Dieser Beitrag erklärt das Verhältnis von Grundbuch und Zugewinnausgleich, das Wohnrecht während der Trennung samt der Sechsmonatsfalle, die Nutzungsentschädigung nach Auszug, die fünf realistischen Verwertungswege mit ihren Vor- und Nachteilen, das regelmäßig unterschätzte Bankproblem bei gemeinsamen Darlehen und die steuerliche Falle bei der Übertragung des Miteigentumsanteils. Er richtet sich an beide Seiten, an denjenigen, der bleiben will, und an denjenigen, der ausgezogen ist und sein Geld sehen möchte.

Eigentum und Wertausgleich sind zwei Paar Schuhe. Steht die Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten, gehört sie ihm auch nach der Scheidung vollständig. Ihr Wert geht allerdings in sein Endvermögen ein, sodass der andere über den Zugewinnausgleich zur Hälfte am Wertzuwachs beteiligt wird. Die Rechenmechanik dazu erklärt unser Beitrag zum Zugewinnausgleich.

Stehen beide im Grundbuch, sind sie Miteigentümer nach Bruchteilen und bilden eine Bruchteilsgemeinschaft, die durch die Scheidung nicht endet. Jeder kann jederzeit die Aufhebung dieser Gemeinschaft verlangen, notfalls über die Teilungsversteigerung. Für den Zugewinn zählt bei jedem der Wert seines Anteils abzüglich der von ihm zu tragenden Verbindlichkeiten.

Eine Norm, die viele überrascht, ist § 1365 BGB. Wer über nahezu sein gesamtes Vermögen verfügt, braucht dafür im gesetzlichen Güterstand die Zustimmung des Ehegatten. Bei Paaren, deren Vermögen im Wesentlichen aus der Immobilie besteht, ist das häufig der Fall, und die Rechtsprechung zieht die Schwelle bei kleineren Vermögen etwa bei 85 Prozent, bei größeren bei rund 90 Prozent. Der Alleineigentümer kann das Haus also nicht ohne Weiteres verkaufen, wenn es praktisch sein ganzes Vermögen darstellt und der Käufer dies weiß oder die Umstände kennt. Diese Sperre wirkt bis zur Rechtskraft der Scheidung und ist eines der wenigen echten Druckmittel des nicht eingetragenen Ehegatten.

Für die Zeit des Getrenntlebens regelt § 1361b BGB die Nutzung der Ehewohnung, und zwar unabhängig von den Eigentumsverhältnissen. Ein Ehegatte kann die Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, soweit dies erforderlich ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine solche Härte kann auch dann vorliegen, wenn das Wohl im Haushalt lebender Kinder beeinträchtigt ist. Bei Gewalt oder deren Androhung ist die Wohnung in der Regel vollständig zu überlassen.

Praktisch entscheidet in den meisten Fällen die Kinderbetreuung. Wer die Kinder überwiegend betreut, bleibt regelmäßig in der Wohnung, auch wenn der andere Alleineigentümer ist. Das ist eine familienrechtliche Zuweisung des Gebrauchs, keine Aussage über das Eigentum.

Und nun die Falle. Nach § 1361b Abs. 4 BGB wird unwiderleglich vermutet, dass der ausgezogene Ehegatte dem verbliebenen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat, wenn er nicht binnen sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht bekundet hat. Unwiderleglich heißt: Gegenbeweis ausgeschlossen. Wer im Streit auszieht, um Ruhe zu haben, und ein Jahr später zurückwill, weil die neue Wohnung zu teuer ist oder weil er das Haus nicht aufgeben möchte, hat diese Möglichkeit verloren. Wir formulieren deshalb bei jedem trennungsbedingten Auszug, den wir begleiten, ein kurzes Schreiben mit Rückkehrvorbehalt und Zugangsnachweis. Es kostet nichts und rettet eine Rechtsposition, die sich sonst nicht wiederherstellen lässt.

Wer auszieht und die andere Seite weiter im gemeinsamen Haus wohnen lässt, überlässt ihr einen geldwerten Vorteil. Dafür kann eine Nutzungsvergütung verlangt werden, soweit dies der Billigkeit entspricht, § 1361b Abs. 3 Satz 2 BGB. Nach Rechtskraft der Scheidung tritt an die Stelle dieser Norm der Anspruch aus dem Bruchteilseigentum, der eine Neuregelung der Verwaltung und Benutzung nach billigem Ermessen erlaubt.

Drei Punkte bestimmen die Praxis. Erstens: Der Anspruch entsteht in aller Regel erst ab dem Zeitpunkt, zu dem er ausdrücklich geltend gemacht wird. Rückwirkend gibt es nichts. Wer zwei Jahre schweigt, verschenkt zwei Jahre. Zweitens: Maßgeblich ist nicht die volle ortsübliche Miete, sondern ein nach Billigkeit bemessener Betrag, häufig der hälftige Mietwert, gemindert um die Lasten, die der verbliebene Ehegatte allein trägt. Wer die Zins- und Tilgungsraten allein bedient, hat den Vorteil bereits teilweise abgearbeitet. In der ersten Trennungsphase setzen die Gerichte den Betrag zudem regelmäßig niedriger an, weil die wirtschaftliche Neuordnung Zeit braucht.

Drittens, und das wird ständig übersehen: Nutzungsentschädigung und Trennungsunterhalt sind kommunizierende Röhren. Der Wohnvorteil des in der Immobilie verbliebenen Ehegatten wird im Unterhaltsrecht bereits als Einkommen behandelt. Wer denselben Vorteil zusätzlich als Nutzungsentschädigung abschöpft, verwertet ihn doppelt. Beide Positionen müssen deshalb zusammen gerechnet werden, und wer nur eine von beiden geltend macht, verhandelt auf einer unvollständigen Grundlage.

Der erste Weg ist die Übernahme durch einen Ehegatten gegen Auszahlung des anderen. Er ist der emotional bevorzugte und der wirtschaftlich anspruchsvollste, weil er zwei Dinge gleichzeitig verlangt: Einigkeit über den Verkehrswert und eine Bank, die den Übernehmenden allein finanziert. Der zweite Weg ist der freihändige Verkauf am Markt mit anschließender Teilung des Erlöses. Er bringt in aller Regel den höchsten Preis und ist deshalb wirtschaftlich fast immer die beste Lösung, auch wenn er sich am meisten nach Niederlage anfühlt.

Der dritte Weg ist die gemeinsame Vermietung. Sie kommt in Betracht, wenn der Markt gerade schlecht ist oder wenn die Zehnjahresfrist für die Spekulationssteuer noch läuft. Sie setzt allerdings eine Restkooperation voraus, die getrennte Paare selten aufbringen, und sie verlängert die wirtschaftliche Verbindung um Jahre. Der vierte Weg ist die Realteilung, also die Aufteilung in Wohnungseigentum. Sie funktioniert nur bei baulich geeigneten Objekten, typischerweise Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, und kostet Vermessung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und notarielle Teilungserklärung.

Der fünfte Weg ist die Teilungsversteigerung. Sie ist das gesetzliche Auffanginstrument, wenn sich niemand einigt, und wirtschaftlich fast immer die schlechteste Verwertung, weil die erzielten Erlöse regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegen. In unserer Praxis dient sie überwiegend als Druckmittel, nicht als Ziel. Was sie im Einzelnen bedeutet und wie sie sich abwehren oder verzögern lässt, behandelt unser Beitrag zur Teilungsversteigerung bei der Scheidung.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

Der häufigste Irrtum in der Immobilienauseinandersetzung lautet, mit der Übertragung des Miteigentumsanteils sei auch die Haftung für das Darlehen erledigt. Sie ist es nicht. Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide als Gesamtschuldner weiter, unabhängig davon, wer im Grundbuch steht, wer im Haus wohnt und was in der Scheidungsfolgenvereinbarung steht. Vereinbarungen zwischen den Ehegatten wirken nur zwischen ihnen, nicht gegenüber der Bank.

Aus der Mithaftung entlassen wird nur, wer eine ausdrückliche Schuldhaftentlassung der Bank erhält, und die erteilt sie ausschließlich dann, wenn der verbleibende Schuldner die Finanzierung allein trägt. Bei Alleinverdienerehen scheitert genau daran die Übernahmelösung, und zwar regelmäßig erst dann, wenn die notarielle Übertragung schon vorbereitet ist. Wir klären die Finanzierungsfähigkeit deshalb, bevor über Werte gesprochen wird, nicht danach.

Im Innenverhältnis gilt daneben der Gesamtschuldnerausgleich. Wer mehr zahlt, als er im Verhältnis zum anderen schuldet, kann Ausgleich verlangen, wobei dieser Anspruch während der Trennungszeit häufig von unterhaltsrechtlichen Erwägungen überlagert wird. Die Einzelheiten dazu behandeln wir im Beitrag zum gemeinsamen Kredit nach der Trennung.

Zwei praktische Punkte. Erstens: Eine Umschuldung auf den übernehmenden Ehegatten löst je nach Vertragsgestaltung eine Vorfälligkeitsentschädigung aus, die bei älteren Darlehen mit niedrigen Zinsen erheblich ausfallen kann. Sie gehört in die Kaufpreisverhandlung. Zweitens: Solange ein gemeinsames Darlehen läuft, mindert es die Kreditwürdigkeit beider für jede neue Finanzierung, auch für die Wohnung, die der Ausgezogene kaufen möchte.

Dies ist der Punkt, an dem in unserer Beratung am häufigsten Stille eintritt. Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung veräußert, erzielt ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und versteuert den Gewinn. Steuerfrei bleibt nur, wer das Objekt zwischen Anschaffung und Veräußerung durchgehend oder jedenfalls im Veräußerungsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass beide Voraussetzungen fehlen können, wenn ein Ehegatte trennungsbedingt auszieht und seinen Miteigentumsanteil später an den anderen überträgt. Der ausgezogene Ehegatte nutzt seinen Anteil nach dem Auszug nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, auch dann nicht, wenn der andere Ehegatte und das gemeinsame minderjährige Kind dort weiter wohnen. Und die Übertragung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung ist eine willentliche Veräußerung, selbst wenn sie unter dem Druck einer angedrohten Teilungsversteigerung erfolgt (BFH, Urteil vom 14.2.2023, IX R 11/21).

Die Folge ist für viele überraschend brutal. Ein Ehepaar erwirbt 2019 ein Haus für 400.000 Euro. Der Ehemann zieht 2022 aus, 2026 überträgt er seinen hälftigen Anteil gegen 260.000 Euro an die Ehefrau. Sein Anteil an den Anschaffungskosten betrug 200.000 Euro, der Gewinn liegt also bei rund 60.000 Euro, zu versteuern mit seinem persönlichen Einkommensteuersatz. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent sind das rund 25.000 Euro, die im gesamten Verhandlungsprozess niemand eingerechnet hatte. Die Ehefrau, die im Haus geblieben ist, hätte ihren Anteil dagegen steuerfrei verkaufen können.

Vermeiden lässt sich das, aber nur mit Vorlauf. Wer die Zehnjahresfrist abwarten kann, wartet sie ab, notfalls über eine Zwischenlösung mit Vermietung oder gestundeter Übertragung. Wer die Frist nicht abwarten kann, sollte die Steuerlast in den Kaufpreis einpreisen, denn sie ist ein wirtschaftlicher Nachteil, der bei der Auseinandersetzung berücksichtigt werden kann. Und wer noch im Haus wohnt, sollte wissen, dass ein voreiliger Auszug die eigene Steuerfreiheit kosten kann. Wir binden in Immobilienmandaten regelmäßig den Steuerberater ein, bevor der Notartermin steht, nicht danach.

• Erstens. Erklären Sie beim Auszug schriftlich Ihre Rückkehrabsicht, wenn Sie das Haus nicht endgültig aufgeben wollen. Nach sechs Monaten ist diese Möglichkeit unwiderleglich verloren, und kein Gegenbeweis hilft mehr.
• Zweitens. Fordern Sie die Nutzungsentschädigung ausdrücklich und schriftlich an, sobald Sie ausgezogen sind. Der Anspruch entsteht regelmäßig erst ab Geltendmachung, rückwirkend gibt es nichts. Wir setzen dieses Schreiben gemeinsam mit der Unterhaltsaufforderung ab, weil beide Positionen zusammen gerechnet werden müssen.
• Drittens. Klären Sie die Finanzierungsfrage, bevor Sie über den Wert verhandeln. Holen Sie eine schriftliche Einschätzung der Bank ein, ob eine Alleinübernahme und eine Schuldhaftentlassung überhaupt in Betracht kommen. Ohne diese Auskunft verhandeln Sie über eine Lösung, die es möglicherweise gar nicht gibt.
• Viertens. Prüfen Sie das Anschaffungsdatum. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück, holen Sie steuerlichen Rat ein, bevor irgendetwas übertragen wird. Eine vermeidbare Spekulationssteuer im mittleren fünfstelligen Bereich ist der teuerste Fehler dieses Themenkreises.
• Fünftens. Lassen Sie den Verkehrswert früh und neutral ermitteln. Zwei Maklereinschätzungen genügen für die Verhandlung, ein Sachverständigengutachten erst für das Verfahren. Wer mit Wunschzahlen verhandelt, verhandelt nicht.
• Sechstens. Regeln Sie die Zwischenzeit ausdrücklich. Wer zahlt Zins und Tilgung, wer die Nebenkosten, wer trägt Reparaturen, was gilt bei Zahlungsverzug. Ohne diese Regelung entstehen Ausgleichsansprüche, die später jeden Vergleich blockieren.
• Siebtens. Denken Sie die Teilungsversteigerung als Möglichkeit mit, nicht als Ziel. Wir bringen sie ins Gespräch, wenn eine Seite blockiert, führen sie aber nur durch, wenn wirklich keine Einigung erreichbar ist, weil der Erlösverlust regelmäßig beide Seiten trifft.

Wer bekommt bei der Scheidung das Haus?

Derjenige, der im Grundbuch steht. Die Scheidung ändert an den Eigentumsverhältnissen nichts, und der Zugewinnausgleich verschafft nur einen Geldanspruch, keinen Anspruch auf die Immobilie. Stehen beide im Grundbuch, bleiben sie Miteigentümer, bis sie sich einigen oder die Gemeinschaft über eine Teilungsversteigerung aufgehoben wird.

Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen bleiben?

Für die Trennungszeit regelt § 1361b BGB die Nutzung unabhängig vom Eigentum. Ein Ehegatte kann die alleinige Überlassung verlangen, wenn dies zur Vermeidung einer unbilligen Härte erforderlich ist, wobei das Wohl im Haushalt lebender Kinder ausdrücklich zählt. Bei Gewalt ist die Wohnung in der Regel vollständig zu überlassen.

Was ist eine Nutzungsentschädigung und wie hoch ist sie?

Ein Ausgleich dafür, dass ein Ehegatte die gemeinsame Immobilie allein nutzt. Sie richtet sich nach Billigkeit und liegt in der Praxis meist unter dem hälftigen Mietwert, weil die vom Verbleibenden allein getragenen Lasten abgezogen werden. Der Anspruch entsteht regelmäßig erst ab ausdrücklicher Geltendmachung, rückwirkend nicht.

Komme ich aus dem gemeinsamen Kredit heraus, wenn ich meinen Hausanteil übertrage?

Nicht automatisch. Gegenüber der Bank haften beide Darlehensnehmer als Gesamtschuldner weiter, unabhängig von Grundbuch und Scheidungsfolgenvereinbarung. Erforderlich ist eine ausdrückliche Schuldhaftentlassung der Bank, und die wird nur erteilt, wenn der verbleibende Schuldner die Finanzierung allein tragen kann.

Fällt Steuer an, wenn ich meinen Hausanteil an den Ex-Partner übertrage?

Möglicherweise ja. Liegt der Erwerb weniger als zehn Jahre zurück und haben Sie nach dem trennungsbedingten Auszug nicht mehr selbst in der Immobilie gewohnt, ist die entgeltliche Übertragung ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Das gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs auch dann, wenn die Übertragung im Rahmen einer Scheidungsfolgenvereinbarung und unter dem Druck einer angedrohten Teilungsversteigerung erfolgt.

• Zugewinnausgleich. Wie der Wert der Immobilie in die Vermögensbilanz eingeht und welche Korrekturen die Ausgleichsforderung verändern.
• Teilungsversteigerung bei der Scheidung. Das Verfahren im Detail, die Verteidigungsmöglichkeiten und die Frage, wann sich der Weg als Druckmittel lohnt.
• Gemeinsamer Kredit nach der Trennung. Gesamtschuldnerausgleich, Entlassung aus der Mithaft und die Überlagerung durch das Unterhaltsrecht.
• Anwaltskosten im Familienrecht. Was die Auseinandersetzung um eine Immobilie kostet und wie wir sie abrechnen.
• Scheidung Ablauf. Die Gesamtstrecke von der Trennung bis zur Rechtskraft, in die sich die Immobilienauseinandersetzung einordnet.