Zahlung einbehalten bei Baumängeln.

Das Zurückbehaltungsrecht ist das wirksamste Druckmittel, das Bauherren haben, und zugleich das am häufigsten falsch angewandte. Zwei Fehler dominieren. Der erste ist der Einbehalt in dreifacher Höhe, weil viele Praktiker die alte Rechtslage im Kopf haben. Der zweite ist der pauschale Einbehalt ohne Erklärung und ohne Bezifferung, der nach außen wie schlichter Zahlungsverzug aussieht.

Beides ist teuer. Wer zu viel einbehält, gerät hinsichtlich des überschießenden Betrags selbst in Verzug, schuldet Zinsen und verliert im Streit die Position, die er eigentlich hatte. Wer gar nichts erklärt, liefert dem Unternehmer eine Zahlungsklage, in der er sich rechtfertigen muss, statt Druck auszuüben.

Bis Ende 2008 durfte der Besteller mindestens das Dreifache der Mängelbeseitigungskosten einbehalten. Für Verträge, die ab dem 1. Januar 2009 geschlossen wurden, hat der Gesetzgeber diese starre Regelung aufgegeben. Angemessen ist seither in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten. Die Formulierung in der Regel bedeutet, dass nach oben und unten abgewichen werden kann, aber nur mit Begründung.

Maßgeblich sind die voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten, nicht der Minderwert und nicht der Betrag, über den man sich ärgert. Diese Kosten sollten Sie belegen können, im einfachsten Fall durch ein Angebot eines Drittunternehmens, bei größeren Positionen durch eine Einschätzung eines Bausachverständigen. Bei ganz geringfügigen Mängeln ist der Einbehalt unverhältnismäßig, dann bleibt allenfalls die Zurückhaltung in Höhe der einfachen Kosten.

Regional macht sich das bemerkbar, weil dieselbe Mängelbeseitigung unterschiedlich kostet. Eine Estrichsanierung in einem Neubau im Umland von Rostock ist mit anderen Handwerkerpreisen zu kalkulieren als dieselbe Arbeit in Frankfurt am Main oder Stuttgart, und weil der Einbehalt doppelt so hoch ausfällt wie die geschätzten Kosten, verdoppelt sich dieser Unterschied im Druckmittel.

Das Leistungsverweigerungsrecht des § 641 Abs. 3 BGB setzt grundsätzlich die Abnahme oder den Eintritt einer Abnahmefiktion voraus, weil erst dann die Vergütung fällig wird. Vor der Abnahme brauchen Sie es meist nicht, weil der Werklohn ohnehin noch nicht durchsetzbar ist.

Für Abschlagszahlungen gilt eine eigene Regel: Nach § 632a Abs. 1 Satz 3 BGB findet § 641 Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung, sodass auch bei unwesentlichen Mängeln einer Teilleistung das Doppelte der Beseitigungskosten einbehalten werden darf. Liegen wesentliche Mängel vor, besteht beim BGB-Vertrag ohnehin kein Anspruch auf die Abschlagszahlung. Beim VOB/B-Vertrag sind Abschlagszahlungen dagegen auch bei wesentlichen Mängeln zu leisten, wobei ebenfalls in der Regel das Doppelte einbehalten werden darf.

Ob Ihr Vertrag überhaupt wirksam die VOB/B einbezieht, ist gegenüber Verbrauchern häufig zweifelhaft und gehört vorab geprüft. Die vollständige Systematik der Mängelrechte steht im Beitrag zu Baumängeln am Neubau, die Weichenstellung der Abnahme im Beitrag zur Verweigerung der Bauabnahme.

Der Zweck des erhöhten Einbehalts ist, den Unternehmer zur eigenen Nachbesserung anzutreiben. Wo dieser Zweck entfällt, entfällt auch der Zuschlag.

Die erste Situation ist der Verzicht auf die Nachbesserung durch den Unternehmer. Wer bereits ein Drittunternehmen mit der Mängelbeseitigung beauftragt hat oder die Nachbesserung endgültig ablehnt, kann das Doppelte nicht mehr zurückhalten, weil er vom Unternehmer gar keine Leistung mehr verlangt.

Die zweite ist der Annahmeverzug. Bietet der Unternehmer die Mängelbeseitigung in verzugsbegründender Weise an und verweigert der Bauherr die Annahme, etwa indem er keinen Zutritt gewährt oder Termine nicht wahrnimmt, darf nach der Rechtsprechung nur noch der Betrag der voraussichtlichen Beseitigungskosten ohne Zuschlag zurückgehalten werden. Wer also einbehält und zugleich Nachbesserungstermine platzen lässt, halbiert sein Druckmittel selbst.

Ein wirksamer Einbehalt braucht vier Angaben. Erstens die Bezeichnung des Mangels nach seiner Erscheinung, also Ort und Symptom, nicht nach der vermuteten Ursache. Zweitens die Fristsetzung zur Beseitigung, kalendermäßig bestimmt. Drittens die geschätzten Beseitigungskosten mit Angabe der Grundlage, etwa eines beigefügten Angebots. Viertens die ausdrückliche Erklärung, dass in Höhe des Doppelten dieser Kosten von der Vergütung zurückbehalten wird, unter Nennung des Betrags und des verbleibenden Zahlbetrags.

Zahlen Sie den unstreitigen Rest. Das klingt gegen den Impuls, ist aber wichtig: Wer den gesamten Restwerklohn zurückhält, obwohl nur ein Teil davon gedeckt ist, gerät hinsichtlich der Differenz in Verzug. Bleibt der Streit über die Ursache bestehen oder droht die Verjährung, ist zusätzlich das selbständige Beweisverfahren der richtige Weg. Was die Auseinandersetzung insgesamt kostet, steht im Beitrag zu den Anwaltskosten im Immobilienrecht.

Stand: Juli 2026. Orientierungswerte, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Beziffern Sie die Beseitigungskosten belegbar, im Zweifel mit einem Drittangebot, und rechnen Sie Nebenarbeiten wie Freilegung, Entsorgung und Wiederherstellung mit ein.
• Zweitens. Erklären Sie den Einbehalt ausdrücklich, schriftlich und mit Betrag, verbunden mit Mängelbezeichnung und kalendermäßiger Frist zur Beseitigung.
• Drittens. Zahlen Sie den unstreitigen Rest, damit Sie nicht wegen der Differenz selbst in Verzug geraten.
• Viertens. Nehmen Sie angebotene Nachbesserungstermine wahr. Annahmeverzug kostet Sie den Zuschlag und damit die Hälfte Ihres Druckmittels.
• Fünftens. Beauftragen Sie keine Drittfirma, bevor die Frist abgelaufen ist und die Folgen für den Einbehalt geklärt sind.

Wie viel darf ich bei Baumängeln einbehalten?

In der Regel das Doppelte der voraussichtlich erforderlichen Mängelbeseitigungskosten, § 641 Abs. 3 BGB. Das früher geltende Dreifache gilt nur noch für Verträge, die vor dem 1. Januar 2009 geschlossen wurden. Bei ganz geringfügigen Mängeln kann der Einbehalt unverhältnismäßig sein.

Gilt das auch bei einem VOB/B-Vertrag?

Ja. Auch beim VOB/B-Vertrag darf in der Regel das Doppelte der erforderlichen Mängelbeseitigungskosten einbehalten werden. Ein Unterschied besteht bei Abschlagszahlungen: Beim VOB/B-Vertrag sind sie auch bei wesentlichen Mängeln zu leisten, beim BGB-Vertrag nicht.

Was passiert, wenn ich zu viel einbehalte?

Hinsichtlich des überschießenden Betrags geraten Sie selbst in Zahlungsverzug, schulden Verzugszinsen und verlieren im Streit an Glaubwürdigkeit. Deshalb sollte der Einbehalt beziffert und die Kostenschätzung belegbar sein.

Verliere ich den Einbehalt, wenn ich selbst sanieren lasse?

Den Zuschlag ja. Wer die Nachbesserung durch den Unternehmer nicht mehr verlangt, kann das Doppelte nicht mehr zurückhalten. Dann führt der Weg über den Kostenvorschuss nach § 637 Abs. 3 BGB, der eine erfolglose Fristsetzung voraussetzt.

• Baumängel am Neubau: die vollständige Systematik der Mängelrechte und ihrer Reihenfolge.
• Bauabnahme verweigern: der Termin, an dem sich Fälligkeit, Verjährung und Beweislast entscheiden.
• Selbständiges Beweisverfahren: Beweissicherung und Verjährungshemmung bei streitiger Mangelursache.
• Anwalt für Immobilienrecht: die Übersicht über alle Beiträge dieses Ratgebers.