Der Bauträger verzögert.

Bauverzug ist wirtschaftlich der Schaden, den Bauherren am deutlichsten spüren und am schlechtesten belegen. Die Doppelbelastung aus Miete und Kreditkosten läuft Monat für Monat, während die Auseinandersetzung mit dem Bauträger auf der Ebene von Terminzusagen und Baustellenberichten stattfindet. Wer diese Auseinandersetzung gewinnen will, braucht drei Dinge: einen verbindlichen Termin, eine saubere Fristsetzung und eine belegte Schadensaufstellung.

Dieser Beitrag gehört zum privaten Baurecht unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er behandelt die Verbindlichkeit von Terminvereinbarungen, den Eintritt des Verzugs, die Berechnung des Verzugsschadens, die Vertragsstrafe und ihren Vorbehalt, die Druckmittel während der laufenden Bauzeit sowie die Frage, wann eine Lösung vom Vertrag in Betracht kommt.

Der erste Prüfschritt ist immer der Vertrag. Verbindlich ist ein Termin, wenn er kalendermäßig bestimmt oder bestimmbar ist, etwa als konkretes Datum oder als Zeitraum ab einem definierten Ereignis. Nicht verbindlich sind bloße Absichtserklärungen, Bauzeitenpläne ohne vertragliche Einbeziehung und Formulierungen, die den Termin unter den Vorbehalt von Umständen stellen, die der Bauträger beherrscht.

Beim Verbraucherbauvertrag hat der Gesetzgeber nachgebessert: Die vorvertraglich zu übergebende Baubeschreibung muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung enthalten. Steht der Beginn der Ausführung noch nicht fest, ist stattdessen die Dauer der Bauausführung anzugeben. Diese Angaben werden Vertragsinhalt, soweit nichts anderes ausdrücklich vereinbart ist. Für Bauherren ist das die wichtigste Verbesserung der letzten Jahre, und sie wird selten genutzt, weil kaum jemand die Baubeschreibung als Anspruchsgrundlage liest.

Fehlt ein verbindlicher Termin, ist die Leistungszeit nicht bestimmt, und Verzug tritt erst ein, nachdem Sie den Bauträger gemahnt und ihm eine angemessene Frist gesetzt haben. Diese Fristsetzung ist deshalb in aller Regel der erste Schritt, und sie sollte kalendermäßig bestimmt und nachweisbar zugestellt sein.

Befindet sich der Bauträger in Verzug, ist der dadurch entstehende Schaden zu ersetzen. Ersatzfähig sind in der Praxis vor allem fünf Positionen.

Die erste sind die Wohnkosten der Zwischenzeit, also die Miete für die bisherige oder eine Ersatzwohnung für den Zeitraum, um den sich die Fertigstellung verzögert. Bei einer Verzögerung von acht Monaten und einer Miete von 1.200 Euro sind das 9.600 Euro, und diese Position ist die am leichtesten zu belegende überhaupt.

Die zweite sind Bereitstellungszinsen der finanzierenden Bank für die nicht abgerufenen Darlehensteile. Sie fallen an, weil das Darlehen bereitgestellt, aber wegen des ausbleibenden Baufortschritts nicht abgerufen wird, und sie summieren sich bei einer Finanzierung über 400.000 Euro rasch auf einen vierstelligen Betrag.

Die dritte sind Kosten der doppelten Haushaltsführung und des verschobenen Umzugs, etwa Einlagerung von Möbeln, stornierte Umzugstermine und die Verlängerung eines bereits gekündigten Mietverhältnisses.

Die vierte ist der entgangene Mietertrag, wenn das Objekt zur Vermietung bestimmt war. Hier ist die Vermietungsabsicht zu belegen, etwa durch Inserate oder Vorverträge.

Die fünfte sind die Kosten der Rechtsverfolgung, soweit sie durch den Verzug veranlasst sind.

Nicht ersatzfähig sind dagegen der bloße Ärger, ein pauschal behaupteter Wertverlust und Positionen, die ohnehin angefallen wären. Und entscheidend: Jede Position muss belegt werden. Führen Sie deshalb ab dem ersten Verzugstag eine Schadensaufstellung mit Belegen, statt sie nachträglich zu rekonstruieren.

Viele Bauträgerverträge enthalten eine Vertragsstrafe für den Fall der Fristüberschreitung, üblicherweise als Prozentsatz der Auftragssumme je Werktag oder Woche mit einer Obergrenze. Sie hat den Vorteil, dass Sie den Schaden nicht im Einzelnen belegen müssen.

Zwei Punkte entscheiden über ihren Wert. Erstens muss die Klausel wirksam sein. In vorformulierten Verträgen unterliegt sie der Inhaltskontrolle, und sowohl der Tagessatz als auch die Obergrenze müssen angemessen sein. Eine überhöhte Vertragsstrafe ist insgesamt unwirksam und wird nicht auf das zulässige Maß reduziert.

Zweitens, und das ist der praktisch häufigste Verlustgrund: Nach § 341 Abs. 3 BGB kann eine verwirkte Vertragsstrafe nur verlangt werden, wenn sich der Gläubiger das Recht dazu bei der Annahme der Erfüllung vorbehält. Beim Bauvertrag ist die Annahme der Erfüllung die Abnahme. Wer nach neun Monaten Verzug erleichtert abnimmt und den Vorbehalt vergisst, verliert den Anspruch endgültig. Für den VOB/B-Vertrag gilt dasselbe nach § 11 Abs. 4 VOB/B. Was sonst noch in das Abnahmeprotokoll gehört, steht im Beitrag zur Verweigerung der Bauabnahme.

Das wirksamste Instrument ist auch hier das Geld. Beim Bauträgervertrag richten sich die Abschlagszahlungen nach der Makler- und Bauträgerverordnung und dürfen nur nach Baufortschritt in den dort festgelegten Raten verlangt werden. Wer zahlt, bevor der jeweilige Bautenstand tatsächlich erreicht ist, verliert seinen einzigen echten Hebel. Prüfen Sie deshalb jede Ratenanforderung gegen den tatsächlichen Baufortschritt, und ziehen Sie im Zweifel einen Bausachverständigen hinzu.

Beim Verbraucherbauvertrag kommt hinzu, dass Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von fünf Prozent der Gesamtvergütung zu stellen ist. Diese Sicherheit ist genau für den Verzugsfall gedacht und wird in der Praxis erstaunlich selten eingefordert.

Liegen zugleich Mängel vor, greift das Zurückbehaltungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB, das in der Regel den Einbehalt des Doppelten der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten erlaubt, dazu der Beitrag zum Zahlungseinbehalt bei Baumängeln und die Systematik im Beitrag zu Baumängeln am Neubau.

Eine Lösung vom Vertrag ist der letzte Schritt und beim Bauträgervertrag schwieriger als beim reinen Bauvertrag. Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB ist auf den Bauträgervertrag nach § 650u Abs. 2 BGB nicht anwendbar. In Betracht kommt deshalb der Rücktritt nach erfolglosem Fristablauf, der allerdings zur vollständigen Rückabwicklung führt und bei bereits erbrachten Bauleistungen erhebliche Abwicklungsfragen aufwirft. Wo sich eine Insolvenz des Bauträgers abzeichnet, ändert sich die Strategie grundlegend, dazu der Beitrag zur Bauträgerinsolvenz.

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• Erstens. Prüfen Sie den Vertrag und die Baubeschreibung auf einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder eine verbindliche Bauzeitangabe. Ohne diese Grundlage beginnt alles mit einer Fristsetzung.
• Zweitens. Setzen Sie eine kalendermäßig bestimmte Frist zur Fertigstellung und lassen Sie sich den Zugang bestätigen. Eine Mahnung ohne Datum begründet keinen Verzug.
• Drittens. Führen Sie ab dem ersten Verzugstag eine Schadensaufstellung mit Belegen. Nachträglich rekonstruierte Positionen werden regelmäßig bestritten und selten zugesprochen.
• Viertens. Zahlen Sie keine Abschlagsrate, bevor der zugehörige Bautenstand tatsächlich erreicht ist. Die Ratenfolge nach der Makler- und Bauträgerverordnung ist Ihr wirksamstes Druckmittel.
• Fünftens. Fordern Sie beim Verbraucherbauvertrag die Sicherheit von fünf Prozent der Gesamtvergütung ein. Sie ist genau für diesen Fall vorgesehen.
• Sechstens. Erklären Sie den Vorbehalt der Vertragsstrafe im Abnahmeprotokoll. Ohne diesen Satz ist der Anspruch endgültig verloren, gleich wie lang der Verzug war.
• Siebtens. Prüfen Sie eine Vertragslösung erst, wenn die Fristsetzung erfolglos geblieben ist, und beachten Sie, dass die Kündigung aus wichtigem Grund beim Bauträgervertrag nicht zur Verfügung steht.

Ab wann ist der Bauträger in Verzug?

Wenn ein verbindlicher Fertigstellungstermin überschritten ist oder wenn Sie nach Ablauf einer angemessenen, kalendermäßig bestimmten Frist gemahnt haben. Weiche Formulierungen wie circa-Angaben oder Bauzeitfenster ohne feste Grundlage begründen für sich genommen keinen Verzug.

Was kann ich als Schaden geltend machen?

Insbesondere die Wohnkosten der Zwischenzeit, Bereitstellungszinsen, Kosten der Einlagerung und der Umzugsverschiebung, entgangenen Mietertrag bei Vermietungsabsicht und die Kosten der Rechtsverfolgung. Jede Position muss belegt werden, weshalb die Aufstellung ab dem ersten Verzugstag zu führen ist.

Muss ich die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten?

Ja. Nach § 341 Abs. 3 BGB entfällt eine verwirkte Vertragsstrafe, wenn der Gläubiger die Erfüllung annimmt, ohne sich die Strafe vorzubehalten. Beim Bauvertrag ist die Annahme der Erfüllung die Abnahme, der Vorbehalt gehört deshalb ausdrücklich in das Abnahmeprotokoll.

Kann ich den Bauträgervertrag wegen Verzugs kündigen?

Die Kündigung aus wichtigem Grund nach § 648a BGB ist auf den Bauträgervertrag nach § 650u Abs. 2 BGB nicht anwendbar. In Betracht kommt der Rücktritt nach erfolglosem Ablauf einer angemessenen Frist, der jedoch zur vollständigen Rückabwicklung führt und bei teilweise errichtetem Bauwerk erhebliche Abwicklungsfragen aufwirft.

Darf ich die nächste Rate zurückhalten?

Abschlagszahlungen sind beim Bauträgervertrag nur nach dem tatsächlich erreichten Baufortschritt in den Raten der Makler- und Bauträgerverordnung geschuldet. Ist der Bautenstand nicht erreicht, ist die Rate nicht fällig. Liegen zusätzlich Mängel vor, kommt der Einbehalt nach § 641 Abs. 3 BGB hinzu.

• Baumängel am Neubau: die Systematik der Mängelrechte und der Druckmittel.
• Bauabnahme verweigern: der Vorbehaltskatalog und die Abnahmefiktion.
• Bauträgerinsolvenz: der Krisenfahrplan, wenn aus Verzug Zahlungsunfähigkeit wird.
• Zahlung einbehalten bei Baumängeln: die korrekte Berechnung des Einbehalts.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: was Durchsetzung und Verfahren kosten.