Immobilie überschreiben.

Die Motive sind fast immer dieselben. Man will Erbschaftsteuer sparen, man will Streit unter den Kindern vermeiden, man will das Haus vor dem Zugriff des Sozialamts in Sicherheit bringen, und man will zu Lebzeiten sehen, dass es gut geregelt ist. Alle vier Motive sind legitim, aber nur zwei davon lassen sich mit einer Übertragung zuverlässig erreichen.

In der Beratung erleben wir regelmäßig, dass die Gestaltung von der Steuer her gedacht wird und dort auch endet. Der Notar beurkundet einen Übergabevertrag mit Nießbrauchsvorbehalt, der steuerlich sauber ist, und niemand stellt die Fragen, die zehn Jahre später zählen: Was passiert, wenn der Sohn sich scheiden lässt und die Immobilie in seinen Zugewinn fällt. Was passiert, wenn die Tochter als Selbständige insolvent wird. Was passiert, wenn der Übergeber pflegebedürftig wird und sein Vermögen dafür nicht mehr reicht. Was passiert mit dem Kind, das nichts bekommen hat.

Hinzu kommt eine Besonderheit, die selbst juristisch Vorgebildete überrascht: Es gibt in diesem Bereich mehrere Zehnjahresfristen, und sie laufen nach unterschiedlichen Regeln. Die schenkungsteuerliche Frist des § 14 ErbStG läuft ab der Zuwendung, unabhängig von vorbehaltenen Nutzungsrechten. Die Frist für den Rückgriff des Sozialhilfeträgers nach §§ 528, 529 BGB läuft ebenfalls, auch wenn sich der Übergeber ein Nutzungsrecht vorbehalten hat. Die pflichtteilsrechtliche Frist des § 2325 Abs. 3 BGB dagegen beginnt bei vorbehaltenem Nießbrauch nach der Rechtsprechung überhaupt nicht zu laufen. Wer alle drei Fristen für dieselbe Frist hält, plant an der Wirklichkeit vorbei.

Dieser Beitrag gehört zum Bereich Übertragen und Erben unseres Ratgebers zum Anwalt für Immobilienrecht. Er erklärt die vier Risiken einer Übertragung und die dagegen gerichteten Rückforderungsklauseln, den Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht im Pflegefall, die drei Zehnjahresfristen und ihr unterschiedliches Verhalten, die Absicherung des Übergebers durch Pflege- und Versorgungsregelungen sowie die steuerlichen Grundlinien. Er richtet sich an Eigentümer, die eine Übertragung planen, und an Kinder, die eine Immobilie übernehmen sollen.

Mit der Eintragung im Grundbuch gehört die Immobilie dem Kind, und damit unterliegt sie dessen Lebensrisiken. Vier davon sind praktisch bedeutsam.

Das erste ist die Scheidung. Zwar fällt eine Schenkung der Eltern beim beschenkten Kind grundsätzlich in dessen privilegiertes Anfangsvermögen und damit nicht in vollem Umfang in den Zugewinnausgleich, der reale Wertzuwachs während der Ehe wird jedoch ausgeglichen. Bei einer über zwanzig Ehejahre stark gestiegenen Immobilie kann daraus ein erheblicher Ausgleichsanspruch des Schwiegerkindes werden. Wie sich diese Rechnung aufbaut, steht im Beitrag zum Haus in der Scheidung.

Das zweite ist die Insolvenz oder Vollstreckung gegen das Kind. Gläubiger greifen auf das Grundstück zu, und der Übergeber, der weiterhin darin wohnt, steht ohne dinglich gesichertes Nutzungsrecht plötzlich vor der Zwangsversteigerung seines eigenen Hauses.

Das dritte ist das Vorversterben des Kindes. Ohne Regelung fällt die Immobilie in dessen Nachlass und geht damit an dessen Ehegatten und Kinder, also unter Umständen aus der Familie des Übergebers heraus.

Das vierte ist der eigene Pflegefall. Reicht das Vermögen des Übergebers nicht mehr, springt der Sozialhilfeträger ein und kann den Anspruch des Schenkers auf Rückforderung wegen Verarmung nach § 528 BGB auf sich überleiten. Nach § 529 Abs. 1 BGB ist dieser Anspruch ausgeschlossen, wenn seit der Leistung des geschenkten Gegenstandes zehn Jahre verstrichen sind, und nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird der Beginn dieser Frist gerade nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker ein lebenslanges Nutzungsrecht vorbehält. Wer also allein diese Frist im Blick hat, kann mit Nießbrauch arbeiten, ohne den Fristlauf zu gefährden. Die Abwehrperspektive des beschenkten Kindes, das nach Jahren Post vom Sozialhilfeträger bekommt, behandeln wir gesondert im Beitrag zur Rückforderung der Schenkung durch das Sozialamt.

Das Gesetz gibt dem Schenker nur wenige Rückforderungsrechte, im Wesentlichen die Verarmung nach § 528 BGB und den groben Undank nach § 530 BGB, und beide sind eng. Alles Weitere muss vertraglich vereinbart werden, und zwar in der notariellen Urkunde, denn ein späterer Nachtrag setzt die Mitwirkung des Beschenkten voraus, die Sie dann nicht mehr bekommen.

Ein tragfähiger Übergabevertrag enthält deshalb einen Katalog vertraglicher Rückforderungsrechte, ausgestaltet als Rückübertragungsanspruch und dinglich gesichert durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch. Ohne diese Vormerkung ist der schuldrechtliche Anspruch bei Insolvenz oder Weiterveräußerung wenig wert. Typische Auslösetatbestände sind: die Veräußerung oder Belastung der Immobilie ohne Zustimmung des Übergebers, die Zwangsvollstreckung in das Grundstück oder die Insolvenz des Erwerbers, das Vorversterben des Erwerbers vor dem Übergeber, die Einleitung eines Scheidungsverfahrens des Erwerbers, sofern die Immobilie dadurch dem Zugewinnausgleich unterliegt, und die schwere Verletzung von Pflege- oder Versorgungspflichten aus dem Vertrag.

Zwei Gestaltungshinweise aus der Praxis gehören dazu. Erstens sollte die Rückforderung nicht automatisch eintreten, sondern als Recht des Übergebers ausgestaltet sein, damit er entscheiden kann, ob er es ausübt. Zweitens braucht der Vertrag eine Regelung darüber, was bei Ausübung mit den zwischenzeitlich vom Kind getätigten Investitionen geschieht, sonst entsteht genau an dieser Stelle der nächste Streit. Und ein dritter Punkt, der oft fehlt: Steht die Immobilie im Wesentlichen für das gesamte Vermögen des Übergebers und lebt dieser im gesetzlichen Güterstand, ist für die Übertragung die Zustimmung des Ehegatten nach § 1365 BGB erforderlich.

Der Nießbrauch nach § 1030 BGB gibt dem Berechtigten das umfassende Recht, sämtliche Nutzungen zu ziehen. Er darf also selbst wohnen und, wenn er auszieht, die Immobilie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Das Wohnungsrecht nach § 1093 BGB gibt nur das Recht, das Gebäude oder Teile davon selbst zu bewohnen. Zieht der Berechtigte aus, etwa in ein Pflegeheim, läuft das Wohnrecht wirtschaftlich leer, weil er nicht vermieten darf.

Genau darin liegt der praktisch wichtigste Unterschied. Wer mit fünfundsiebzig ins Heim zieht und ein Wohnrecht hat, hat plötzlich weder Wohnung noch Einnahmen und muss das Heim aus Rente und Vermögen zahlen. Wer einen Nießbrauch hat, kann das leerstehende Haus vermieten und die Miete zur Finanzierung des Heimplatzes einsetzen. Wo eine Übertragung auch der Absicherung im Alter dienen soll, ist der Nießbrauch deshalb regelmäßig die richtige Wahl. Wo das Wohnrecht bevorzugt wird, gehört jedenfalls eine Regelung in den Vertrag, was im Fall des dauerhaften Auszugs gelten soll, etwa ein Anspruch auf eine Ausgleichszahlung oder das Recht zur Vermietung.

Steuerlich wirkt der Nießbrauch günstig, weil sein kapitalisierter Wert den Wert der Zuwendung mindert und damit den Schenkungsteuerfreibetrag schont. Erbrechtlich wirkt er dagegen ungünstig, und das ist die zentrale Fehlannahme dieses ganzen Rechtsgebiets: Die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erst, wenn der Schenker den Genuss der Sache aufgegeben hat. Wer sich einen umfassenden Nießbrauch vorbehält, hat den Genuss nicht aufgegeben, und deshalb läuft die Frist nicht an. Die Schenkung bleibt für die Pflichtteilsergänzung in voller Höhe berücksichtigt, auch nach zwanzig Jahren. Beim bloßen Wohnrecht beurteilt die Rechtsprechung das differenzierter. Weil dieser Punkt so folgenreich ist und ein eigenes Suchinteresse hat, haben wir ihn gesondert aufbereitet, im Beitrag zur Nießbrauch-Falle bei der Pflichtteilsergänzung.

Die erste Frist ist steuerlich. Nach § 14 ErbStG werden Erwerbe von derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Der Freibetrag nach § 16 ErbStG, für Kinder 400.000 Euro je Elternteil, steht damit alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Bei Eltern und zwei Kindern lassen sich so 1,6 Millionen Euro in einem Zehnjahresschritt steuerfrei übertragen. Diese Frist läuft ab der Zuwendung, ein vorbehaltener Nießbrauch hindert sie nicht.

Die zweite Frist ist sozialhilferechtlich. Der Rückforderungsanspruch wegen Verarmung des Schenkers nach § 528 BGB ist nach § 529 Abs. 1 BGB ausgeschlossen, wenn seit der Leistung zehn Jahre verstrichen sind. Auch diese Frist läuft nach der Rechtsprechung trotz vorbehaltenen Nutzungsrechts.

Die dritte Frist ist pflichtteilsrechtlich. Nach § 2325 Abs. 3 BGB wird die Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall voll und in jedem weiteren Jahr um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Diese Abschmelzung setzt aber voraus, dass die Frist überhaupt anläuft, und das tut sie nur bei Aufgabe des Genusses. Eine Sonderregel gilt zudem unter Ehegatten: Dort beginnt die Frist nach § 2325 Abs. 3 Satz 3 BGB erst mit der Auflösung der Ehe.

Für die Planung folgt daraus eine einfache Konsequenz. Wer früh überträgt, gewinnt steuerlich und sozialhilferechtlich. Wer pflichtteilsfest übertragen will, muss zusätzlich entweder auf den Nießbrauch verzichten, was die Absicherung schwächt, oder den Pflichtteilsverzicht der übrigen Abkömmlinge in derselben Urkunde regeln. Letzteres ist in unserer Praxis der Regelweg, weil er die Absicherung des Übergebers erhält und den Streit im Erbfall gleich mit erledigt.

Der Blick auf die Zahlen zeigt dabei, wie unterschiedlich die Dringlichkeit regional ausfällt. Ein Reihenhaus in München oder Hamburg überschreitet den Freibetrag von 400.000 Euro je Kind und Elternteil regelmäßig deutlich, sodass die Verteilung auf zwei Zehnjahresschritte und auf beide Elternteile spürbar Steuer spart. Ein vergleichbares Objekt in Sachsen-Anhalt, Thüringen oder Teilen von Rheinland-Pfalz bleibt häufig darunter, weshalb dort die steuerliche Gestaltung nachrangig ist und die Absicherungsklauseln der eigentliche Wert des Vertrags sind.

Neben dem Nutzungsrecht gehören in einen Übergabevertrag Regelungen, die den Übergeber tatsächlich versorgen. In der Praxis bewährt haben sich vier Bausteine. Erstens die Verteilung der Lasten: Wer trägt Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und größere Reparaturen, und zwar getrennt nach laufenden Kosten und außergewöhnlichen Maßnahmen. Zweitens Pflegeleistungen: Verpflichtet sich das Kind zu Betreuung und Pflege im häuslichen Umfeld, gehört das mit Grenzen in den Vertrag, insbesondere mit einer Regelung darüber, was gilt, wenn die häusliche Pflege objektiv nicht mehr leistbar ist. Drittens eine Wertsicherung für vereinbarte Geldleistungen, sonst entwerten sie sich über zwanzig Jahre. Viertens die Absicherung im Grundbuch: Nutzungsrecht, Rückauflassungsvormerkung und gegebenenfalls Reallast für Versorgungsleistungen gehören eingetragen, nicht nur vereinbart.

Ein Wort zur Ausgleichung unter Geschwistern. Übernimmt ein Kind die Immobilie und pflegt die Eltern, während ein anderes weit entfernt lebt, ist das im Erbfall über die Ausgleichungsvorschriften nur eingeschränkt abbildbar. Wer diesen Streit vermeiden will, regelt ihn im Übergabevertrag mit, durch Ausgleichszahlungen, Anrechnungsbestimmungen oder Pflichtteilsverzichte gegen Abfindung. Wie derselbe Konflikt aussieht, wenn er ungeregelt in den Erbfall läuft, zeigt der Beitrag zur Erbengemeinschaft und Immobilie.

Stand: Juli 2026. Erfahrungswerte aus der Beratungspraxis, ohne Garantieanspruch für den Einzelfall.

• Erstens. Klären Sie zuerst das Ziel, nicht die Steuer. Geht es um Absicherung im Alter, um Streitvermeidung unter den Kindern, um Schutz vor dem Sozialhilfeträger oder um Steuerersparnis. Diese vier Ziele verlangen unterschiedliche Verträge, und wer sie nicht trennt, bekommt einen, der keines davon zuverlässig erreicht.
• Zweitens. Lassen Sie den Entwurf des Notars auf Rückforderungsrechte prüfen, bevor Sie unterschreiben. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und berät nicht einseitig in Ihrem Interesse. Ein Entwurf ohne Rückforderungskatalog und ohne Rückauflassungsvormerkung ist unvollständig, gleich wie sauber er im Übrigen ist.
• Drittens. Entscheiden Sie bewusst zwischen Nießbrauch und Wohnrecht. Der Nießbrauch sichert Sie im Pflegefall wirtschaftlich ab, verhindert aber den Lauf der pflichtteilsrechtlichen Zehnjahresfrist. Das Wohnrecht läuft bei Heimeinzug leer. Beide Varianten brauchen deshalb flankierende Regelungen.
• Viertens. Regeln Sie die Pflichtteilsseite in derselben Urkunde. Ein Pflichtteilsverzicht der übrigen Abkömmlinge gegen eine dort geregelte Ausgleichszahlung ist der wirksamste Schutz gegen den Streit im Erbfall, und er ist später nicht mehr zu bekommen, weil die Zustimmung dann von Menschen abhängt, die inzwischen andere Interessen haben.
• Fünftens. Prüfen Sie die Zustimmung des Ehegatten nach § 1365 BGB. Macht die Immobilie im gesetzlichen Güterstand im Wesentlichen Ihr gesamtes Vermögen aus, ist die Übertragung ohne diese Zustimmung nicht wirksam.
• Sechstens. Denken Sie die Fristen von hinten. Wenn Sie steuerlich in zwei Schritten übertragen wollen, brauchen Sie zehn Jahre zwischen den Schritten und einen dritten Zeitpunkt, an dem Sie noch handlungsfähig sind. Wer mit achtzig beginnt, hat diese Zeit nicht mehr.
• Siebtens. Lassen Sie den Vertrag alle fünf Jahre durchsehen. Steuerliche Freibeträge, familiäre Verhältnisse und die Rechtsprechung ändern sich, und eine Anpassung ist so lange möglich, wie alle Beteiligten mitwirken. Danach ist der Vertrag das, was er ist.

Kann ich eine überschriebene Immobilie zurückfordern?

Nur in engen gesetzlichen Fällen, insbesondere bei eigener Verarmung nach § 528 BGB oder grobem Undank nach § 530 BGB. Alles Weitere muss im Übergabevertrag ausdrücklich als vertragliches Rückforderungsrecht vereinbart und durch eine Rückauflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert werden. Ohne diese Klauseln ist eine Rückabwicklung in aller Regel ausgeschlossen.

Was ist besser, Nießbrauch oder Wohnrecht?

Für die Absicherung im Alter meist der Nießbrauch, weil er auch die Vermietung erlaubt und damit im Pflegefall Einnahmen sichert, während das Wohnrecht beim Umzug ins Heim wirtschaftlich leerläuft. Der Nießbrauch hat allerdings den Nachteil, dass die pflichtteilsrechtliche Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB dann nach der Rechtsprechung nicht zu laufen beginnt.

Wie viel kann ich steuerfrei übertragen?

Kindern steht ein Freibetrag von 400.000 Euro je Elternteil zu, und nach § 14 ErbStG werden Erwerbe innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet, sodass der Freibetrag danach erneut zur Verfügung steht. Ein vorbehaltener Nießbrauch mindert zusätzlich den steuerlichen Wert der Zuwendung. Grunderwerbsteuer fällt bei Verwandten in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG nicht an.

Schützt die Übertragung vor dem Sozialamt?

Nur nach Ablauf von zehn Jahren. Verarmt der Schenker innerhalb dieser Frist und wird sozialhilfebedürftig, kann der Träger den Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB auf sich überleiten. Der Beginn dieser Frist wird nach der Rechtsprechung nicht dadurch gehindert, dass sich der Schenker ein Nutzungsrecht vorbehalten hat.

Was passiert, wenn sich mein Kind scheiden lässt?

Die Immobilie bleibt im Eigentum des Kindes, der während der Ehe eingetretene Wertzuwachs kann jedoch in den Zugewinnausgleich fallen. Ein im Übergabevertrag vereinbartes Rückforderungsrecht für den Fall der Einleitung eines Scheidungsverfahrens ist das wirksamste Gegenmittel und der Grund, weshalb diese Klausel in keinem Vertrag fehlen sollte.

Brauche ich die Zustimmung meines Ehepartners?

Wenn Sie im gesetzlichen Güterstand leben und die Immobilie im Wesentlichen Ihr gesamtes Vermögen ausmacht, ja. Nach § 1365 BGB ist die Verfügung über das Vermögen im Ganzen ohne Zustimmung des anderen Ehegatten unwirksam. Dieser Punkt gehört vor der Beurkundung geklärt und nicht danach.

• Nießbrauch und die Zehnjahresfrist beim Pflichtteil: warum der übliche Vorbehalt die Frist gar nicht erst anlaufen lässt und welche Gestaltungen helfen.
• Sozialamt fordert die Schenkung zurück: die Abwehrperspektive des beschenkten Kindes mit Einreden und Wertersatzlösungen.
• Erbengemeinschaft und Immobilie: was passiert, wenn ungeregelt vererbt wird und die Kinder sich nicht einigen.
• Das Haus in der Scheidung: wie sich der Wertzuwachs einer geschenkten Immobilie im Zugewinnausgleich auswirkt.
• Anwaltskosten im Immobilienrecht: was Gestaltung und Prüfung eines Übergabevertrags kosten und warum sich das rechnet.